資源描述：
《做好軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、做好軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議 十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中明確深化軍人醫(yī)療、保險(xiǎn)、住房保障等制度改革拓展軍隊(duì)保障社會(huì)化領(lǐng)域.走到今天的軍隊(duì)人員自有住房保障制度也必須摒棄原有的自我保障模式,轉(zhuǎn)變思想觀念,拓寬視野,不斷改革創(chuàng)新,步入一個(gè)長(zhǎng)久的、良性的、平穩(wěn)和制度化的社會(huì)保障軌道上來(lái).軍隊(duì)住宅小區(qū)是指經(jīng)濟(jì)適用住房(含安居工程和集資建房)小區(qū)、已售干休所住房區(qū)和從軍隊(duì)家屬區(qū)劃分出的售房區(qū).在軍隊(duì)住宅小區(qū)實(shí)行專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理,是我軍深化住房制度改革的重要內(nèi)容之一,對(duì)于提高部隊(duì)住房保
2、障質(zhì)量和管理水平、提高住房保障效益和減輕部隊(duì)負(fù)擔(dān)等都有重要的意義. 一、當(dāng)前軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題. 業(yè)主觀念難以轉(zhuǎn)變,無(wú)意參與物業(yè)管理.軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主以軍人為主,即使是新建軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的業(yè)主,也大多有過(guò)甚至剛剛告別多年福利住房的經(jīng)歷,福利住房的低廉房租以及免費(fèi)維修等在軍人業(yè)主的思想中打下深深的烙印.許多軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主大多不太了解物業(yè)管理的實(shí)質(zhì),對(duì)物業(yè)管理也不關(guān)心,主要表現(xiàn)在:一是有部分業(yè)主認(rèn)為,參與物業(yè)管理是對(duì)全體業(yè)主有益,希望其他業(yè)主能夠出面,自己搭便車的思想較為嚴(yán)重;二是部分業(yè)主不能將物業(yè)服務(wù)看作
3、是使自己房產(chǎn)保值、增值的消費(fèi)行為,花錢買服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng);三是有些業(yè)主認(rèn)為凡是對(duì)物業(yè)管理有利的做法,都是業(yè)主在吃虧,不愿與物業(yè)管理公司打交道,甚至站到物業(yè)服務(wù)公司的對(duì)立面. 所需設(shè)施老化嚴(yán)重,不利于推行物業(yè)管理.軍隊(duì)住宅小區(qū)除新建經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)外,大多為已售干休所住房或從家屬生活區(qū)劃分出售的區(qū)域,住房情況復(fù)雜,建成年代、樓房形狀、結(jié)構(gòu)形式差別較大,對(duì)其按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造難度很大.主要體現(xiàn)在:受建筑年代、建設(shè)要求和當(dāng)年技術(shù)水平等影響,部分房屋質(zhì)量差,維修保養(yǎng)成本較大;部分管線老化厲害、超負(fù)荷運(yùn)行現(xiàn)象嚴(yán)重;一些新劃售房區(qū)的各種
4、附屬設(shè)施設(shè)備的市政化程度較低,物業(yè)管理公司難以接手. 法規(guī)體系有待完善,物業(yè)監(jiān)管力度不大.當(dāng)前,我軍實(shí)行物業(yè)管理的依據(jù)除國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物權(quán)法》外,還有《軍隊(duì)住房物業(yè)管理暫行規(guī)定》、《軍隊(duì)營(yíng)房保障社會(huì)化管理暫行規(guī)定》等.這些法律法規(guī)只是對(duì)軍隊(duì)住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的組織實(shí)施、監(jiān)督監(jiān)管、資金使用等問(wèn)題作了籠統(tǒng)的規(guī)定,缺乏可操作性的實(shí)施細(xì)則.特別體現(xiàn)在物業(yè)管理的監(jiān)管上,既缺乏監(jiān)管的主體機(jī)構(gòu),又缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度.根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)及我軍住房物業(yè)管理的相關(guān)文件,對(duì)軍隊(duì)住宅小區(qū)的監(jiān)管職責(zé)應(yīng)由業(yè)主代表--業(yè)主委員會(huì)來(lái)履行.
5、但實(shí)際上,軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)大多組織構(gòu)成比較松散,還不具備主體地位,難以發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用.在規(guī)章制度層面上,規(guī)范和約束小區(qū)業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠幾部管理公約還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,必須有更加細(xì)化的配套規(guī)章制度體系,來(lái)規(guī)范營(yíng)房管理部門、施工單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主四方的關(guān)系,明確他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任. 管理經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,業(yè)主費(fèi)用收繳困難.營(yíng)房管理經(jīng)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)重影響、制約軍隊(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平.在物業(yè)費(fèi)的收繳上,由于軍隊(duì)住宅小區(qū)業(yè)主受傳統(tǒng)觀念影響較深,一部分人不愿意支付住
6、房的日常消費(fèi)費(fèi)用,特別是房屋維修基金的收繳更是困難.甚至有業(yè)主把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費(fèi)用當(dāng)中的一部分,認(rèn)為交納物業(yè)管理費(fèi)中已經(jīng)包括房屋維修基金,不大愿意交納這部分多余的資金.此外,物業(yè)管理資金缺乏監(jiān)管,使用狀況的不透明,也是許多業(yè)主不愿意交費(fèi)的原因之一. 這些問(wèn)題如果長(zhǎng)期得不到解決,將對(duì)我軍住宅小區(qū)的物業(yè)管理社會(huì)化進(jìn)程產(chǎn)生十分不利的影響.物業(yè)服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn),公司和業(yè)主責(zé)權(quán)不明.當(dāng)前,我國(guó)的物業(yè)公司大多還處于勞動(dòng)密集型階段,不同的地域、不同公司的管理理念、員工素質(zhì)、服務(wù)水平差別很大,就軍隊(duì)住宅小區(qū)一些現(xiàn)狀,目前物業(yè)管理也很難
7、有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).例如,在物業(yè)維修上,維修到哪種程度,保修期多長(zhǎng)等,也沒(méi)有統(tǒng)一的尺度.此外,對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)性收費(fèi),由于地區(qū)、市場(chǎng)供應(yīng)、小區(qū)級(jí)別等差異,我軍目前也沒(méi)有統(tǒng)一的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),這就決定了一些小區(qū)物業(yè)公司的收費(fèi)行為具有一定的隨意性和自主性. 二、做好軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議 引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,招標(biāo)選擇物業(yè)公司.軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的招標(biāo)應(yīng)采取以營(yíng)房管理部門為主體,業(yè)主參與的原則,必要時(shí)可以聘請(qǐng)專業(yè)的組織招標(biāo)活動(dòng)中間人對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)加以指導(dǎo).營(yíng)房管理部門要明確招標(biāo)方向、規(guī)范程序,積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進(jìn)行.在選擇中標(biāo)方時(shí)
8、,要做好實(shí)地考察工作,管理方不但要對(duì)入圍公司的團(tuán)隊(duì)精神和管理能力進(jìn)行實(shí)地考察;還應(yīng)組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)考察小區(qū)情況,認(rèn)真解答投標(biāo)單位咨詢的各類問(wèn)題,避免以后物業(yè)公司以簽訂合同時(shí)不知情為借口違約.簽訂合同時(shí),一定要按照標(biāo)準(zhǔn)合同的格式,將雙方的承諾和一些事項(xiàng)的界定具體化
