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《大型地產(chǎn)項目全案策劃應(yīng)用指南全案策劃下》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、Mj5.3可類比項目市場價格項目名稱最高價最低價均價XDC廣場680058006100TQ驛740056006500DJT花園740036006500YY明表珠800063006800XIN大廈9242800012800ZX廣場220001400016000QF華廈336002400026800JY花園3800025500298805.4價格策略5.4.1定價策略:均價定位中城置地建議本項目的均價為:15000元/平方米本項目確定均價之后,在制定入市價格時中城置地蕉洲項目策劃組建議采用超常規(guī)做法.具體建議如下:(1)高價策略:雖然本項目是一個高附加值,高升值潛力的項目,但在本項目推出市
2、場之后,本項目所在地塊還不具規(guī)模.在配合政府規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程前提下,借助政府規(guī)劃、C市新城市第二中心的宣傳力度，買家對該地塊的信心增強(qiáng)，而應(yīng)著力宣傳蕉洲地塊以新會展中心為圓心的商業(yè)圈的發(fā)展，對本項目的帶動作用及升值空間的支持，定位為C市第二個TH商業(yè)的旺地的再度演繹中的第一全方位品牌物業(yè)。在C市顯示項目形象，用一套綜合素質(zhì)最好的單位定價為：29998/平方米。當(dāng)然這套單位的業(yè)主應(yīng)被確定為：尊貴豪華而不失溫馨親情的業(yè)主身份，理所當(dāng)然地享愛家的溫暖與五星級酒店式的服務(wù)。（2）明顯地提升價格策略在采用低開高走的入市價格策略時，應(yīng)通過媒體告訴市場本項目價格提升的趁勢和幅度（3）3無折扣為了顯示本物
3、業(yè)的高素質(zhì)，本項目應(yīng)明確，它是C市第一個環(huán)球酒店住宅頂級素質(zhì)物業(yè)，絕對沒有折扣。這種超常規(guī)的價格策略，是頂級項目的常規(guī)做法，但如果物業(yè)實際質(zhì)素達(dá)不到，如果采用這種定價策略，會有一定的不昨影響。但如果成功運用這種策略，會有一定的不利影響。但如果成功運用這種策略，反而會更加提升物業(yè)價值。5．4．2差價格策略中城置地國際公司建議采用以均價為中心，加大各套單位的價格。這樣可以給買家選擇的空間少些，造成買家選中某套單位后會有一種低價高值物業(yè)的感覺。建議總體差價為：1500-5000元之間5．4．3入市價格策略此物業(yè)宜采用低開高走價格走勢。這樣會給買家造成一種抓緊時間購物業(yè)的感覺，否則，時間往越后
4、價格越貴，同時也給買家一種升值的信心。6入市時機(jī)規(guī)劃6．1．1銷售時機(jī)的建議中城置業(yè)蕉洲項目策劃組作為專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司，憑著多年的策劃實踐經(jīng)驗的積累，對項目進(jìn)入市場的時機(jī)選擇有著充分的見解。中城置地蕉洲項目策劃組認(rèn)為這種時機(jī)，并不能單純地選擇某個固定時間點來實現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經(jīng)濟(jì)周期，在具備了較成熟的開盤條件下，再切入市場。根據(jù)我們對目標(biāo)市場的仔細(xì)調(diào)研和深入分析顯示，C市房地產(chǎn)市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至年底，而在這段時間里，又以5月份和10月份的銷售活動最為頻繁。因此，根據(jù)本項目的工程進(jìn)度和市場的銷售周期，有如
5、下幾點建議：（1）導(dǎo)入期（2002年5月）目的：通過有目的的和有針對性的廣告宣傳使本案充分引起關(guān)注，循序有效地吸引目標(biāo)消費群注意，使其在較短時間內(nèi)對項目有初步認(rèn)知，產(chǎn)生興趣。（2）升溫期（2002、6月）目的：在前述基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明晰并提起目標(biāo)消費群關(guān)注，對項目有較明查找認(rèn)知，擴(kuò)大有效關(guān)注度，為形成有效需求奠定基礎(chǔ)，為下階段引爆儲備能量。可采用內(nèi)部認(rèn)購形式發(fā)售，試探市場。（3）引爆期（2002年、10）目的：在充分形成有效需要和消費者強(qiáng)烈心理期待基礎(chǔ)上，選準(zhǔn)時機(jī)，有效引爆，這段時間為正式公開發(fā)售時期，之所以選擇10月份，是因為可以利用10月份較長的節(jié)假日，吸引人群，增加現(xiàn)場銷售氣氛。（
6、4）保暖期目的：根據(jù)首輪銷售情況，準(zhǔn)確把握目標(biāo)消費群心理，適時收手，并保持市場溫度，儲備有效銷售勢能。（5）加熱期目的：根據(jù)首輪銷售情況，調(diào)整相關(guān)戰(zhàn)略和內(nèi)容，對本項目進(jìn)行相關(guān)評析、報道、制造輿論。（6）第二引爆期目的：在前述基礎(chǔ)上，再度引爆，力造二度熱賣局面（7）第二保暖期目的：暫停大面積公開銷售，調(diào)整策略，針對市場反映全方位調(diào)整改進(jìn)產(chǎn)品，繼續(xù)對熱賣情況報道。由于房地產(chǎn)行業(yè)的投入產(chǎn)出周期長，而市場又瞬息萬變。所以，房地產(chǎn)銷售的時間性非常重要。另外，購買者的數(shù)量在一定時間內(nèi)呈現(xiàn)出相對穩(wěn)定、靜止的態(tài)勢。而新樓盤推出的數(shù)量日益增多，所以把握好銷售時機(jī)，對蕉洲項目是否策劃成功至關(guān)重要。一個房地
7、產(chǎn)項目早一個月銷售與晚一個月銷售，成績迥然不同。針對蕉洲項目的實際情況，中城置業(yè)蕉洲項目策劃組作以下分析：“項目”的工程進(jìn)度預(yù)測今年12月份動工4月份一半框架完成、環(huán)境建設(shè)完成售樓手續(xù)的辦理情況商品房預(yù)售可于明年5月份前領(lǐng)取，按揭銀行的手續(xù)應(yīng)可在4月份前辦理完畢。銷售硬件的設(shè)置（1）設(shè)計工作在2002年1月底展開，包括銷售中心、樣板間、模型、效果圖等，時間約60天，預(yù)計明年4月底過完成；（2）樣板房從5月份開始裝修，加上家私的配置，約60天，即
