淺析物業(yè)管理風(fēng)險與防范

《淺析物業(yè)管理風(fēng)險與防范》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、Word文檔下載可編輯淺談物業(yè)管理風(fēng)險及防范物業(yè)管理服務(wù)從整個行業(yè)來看，所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠(yuǎn)的，同時與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關(guān)，上述特點決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風(fēng)險的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進(jìn)行，所以風(fēng)險的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。一、風(fēng)險的來源物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險是因物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)產(chǎn)生的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約

2、定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?！钡囊?guī)定，由于義務(wù)人未能全面履行法定和約定的義務(wù)，給權(quán)利人造成直接和間接經(jīng)濟(jì)損失和人身損害的，即產(chǎn)生了相應(yīng)的法律風(fēng)險和賠償?shù)姆韶?zé)任。二、風(fēng)險的種類風(fēng)險的類型可以依據(jù)管理服務(wù)的具體內(nèi)容而確定。具體來說分為：治安風(fēng)險、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險、消防事故和隱患風(fēng)險、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險。當(dāng)然這并不能涵蓋全部的風(fēng)險，但基本包括了主要的方面。1、治安風(fēng)險是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害和財產(chǎn)損失導(dǎo)致的物業(yè)管理服

3、務(wù)風(fēng)險，當(dāng)前隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國人口流動頻繁，社會階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來極大的壓力和風(fēng)險。2、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞的風(fēng)險。車輛停放服務(wù)通常由物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務(wù)費。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭

4、議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風(fēng)險。3、消防事故和隱患風(fēng)險由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。4、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險專業(yè)資料資源共享Word文檔下載可編輯物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供

5、水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。由于物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點，常常伴隨風(fēng)險的頻繁發(fā)生。三、各類風(fēng)險的防范1、治安風(fēng)險防范首先，明確物業(yè)管理企業(yè)的法律地位和職責(zé)。小區(qū)和大廈的治安是由公安機關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。其次

6、，針對不同服務(wù)區(qū)域的具體情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行相應(yīng)的制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因為人員進(jìn)出過于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)都采用對從大廈搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用

7、人入住時預(yù)先所留的印鑒或簽名確認(rèn)。????往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進(jìn)行報警，協(xié)助公安機關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。????作

8、為物業(yè)管理企業(yè)只有在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管