淺析物業(yè)管理風險與防范

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1、Word文檔下載可編輯淺談物業(yè)管理風險及防范物業(yè)管理服務從整個行業(yè)來看，所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠的，同時與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關，上述特點決定了物業(yè)管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風險的承擔可能導致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進行，所以風險的防范成為擺在物業(yè)管理服務整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。一、風險的來源物業(yè)管理服務的風險是因物業(yè)管理企業(yè)的義務產(chǎn)生的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約

2、定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任?！钡囊?guī)定，由于義務人未能全面履行法定和約定的義務，給權利人造成直接和間接經(jīng)濟損失和人身損害的，即產(chǎn)生了相應的法律風險和賠償?shù)姆韶熑?。二、風險的種類風險的類型可以依據(jù)管理服務的具體內(nèi)容而確定。具體來說分為：治安風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業(yè)及公共設施設備造成的風險和公共環(huán)境不安全因素造成的風險。當然這并不能涵蓋全部的風險，但基本包括了主要的方面。1、治安風險是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害和財產(chǎn)損失導致的物業(yè)管理服

3、務風險，當前隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國人口流動頻繁，社會階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務工作帶來極大的壓力和風險。2、車輛管理中車輛的損壞滅失風險指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞的風險。車輛停放服務通常由物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務費。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭

4、議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風險。3、消防事故和隱患風險由于消防設施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設施的日常維護和養(yǎng)護直接關系到火災發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑?，直接責任人和企業(yè)主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。4、物業(yè)及公共設施設備造成的風險專業(yè)資料資源共享Word文檔下載可編輯物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供

5、水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等；如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分。由于物業(yè)、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，常常伴隨風險的頻繁發(fā)生。三、各類風險的防范1、治安風險防范首先，明確物業(yè)管理企業(yè)的法律地位和職責。小區(qū)和大廈的治安是由公安機關負責的，物業(yè)管理企業(yè)的義務是協(xié)助公安機關維護小區(qū)和大廈的公共秩序。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權和行政處罰權。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權。因此，物業(yè)管理企業(yè)的治安防范義務是在一定限度內(nèi)的、有限的義務。其次

6、，針對不同服務區(qū)域的具體情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構和人員，實施和執(zhí)行相應的制度規(guī)定。制度中應明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)都采用對從大廈搬離物品進行登記，并憑當時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用

7、人入住時預先所留的印鑒或簽名確認。????往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公安機關制止和防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關維護公共秩序的職責。物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)管理企業(yè)的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。????作

8、為物業(yè)管理企業(yè)只有在嚴格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管