《物業(yè)管理風險評估與防范》

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1、歡迎光臨物業(yè)管理風險評估與防范日期：2013年5月引言風險與物業(yè)管理風險的概念風險是指未來不確定性帶來的可能損失，是收益或結果偏離期望值或平均值的可能性。物業(yè)管理風險是指物業(yè)服務企業(yè)在服務過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導致的應由物業(yè)服務企業(yè)承擔的意外損失。引言風險的危害包括：—給公司帶來經濟損失；—使企業(yè)的各項計劃和工作處于不確定狀態(tài)；—給公司的質量和聲譽帶來危害。因為風險具有明顯的危害性，所以物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員應該掌握風險管理的理論和方法，毫不夸張地說：風險控制能力是企業(yè)和個人深層次能力的體現(xiàn)。引言風險的認識通常存在兩種誤區(qū)：—一是忽視風險，認為風險既

2、然是小概率或極偶然發(fā)生的事件而不正視它是非常危險的，對現(xiàn)代化程度高、價值大或地位重要的項目尤為危險；—另一種錯誤的認識是：風險是不可預料的天災人禍，所以也是不可抗拒的。風險控制的理論和方法正是針對風險的特性，進行科學和系統(tǒng)的預防或將風險帶來的損失降低到最小。風險并不代表事故關鍵看您能否有效管控引言物業(yè)管理中的風險識別與分析風險識別就是找出物業(yè)及物業(yè)服務企業(yè)運營中潛在的每一個風險因素。引言主觀風險客觀風險按形成風險內在原因劃分風險分析按形成不同風險內在因素劃分按風險可控程度劃分項目客觀風險經營管理風險人為責任風險可控風險不可控風險引言輕度風險中高度風險按風險造成損失的程度劃

3、分風險分析按風險的分散性劃分按企業(yè)承受損失的能力劃分可分散風險不可分散風險可接受風險不可接受風險引言風險分析按造成風險損失類型劃分財產風險損失人身風險損失責任風險損失引言風險來源物業(yè)管理的風險因素主要有四個方面：1、自然條件造成：臺風、雷電、水災、氣候變化等；2、設備因素造成：設計不合理、設備有缺陷、老化和腐蝕等；3、管理因素造成：制度不合理或不健全、制度執(zhí)行不力、監(jiān)督不嚴、人員素質不高等；4、人為因素造成：由于工作人員的生理或心理因素造成操作失誤、人為破壞、業(yè)主糾紛等。引言風險來源過度依附房地產開發(fā)商。各行政部門、專業(yè)服務部門服務不到位。業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)服務消費觀念

4、不成熟和不規(guī)范運作。外部風險內部風險企業(yè)領導追求短期利益。物業(yè)服務人員素質偏低。內部管理不科學、不規(guī)范。風險來源引言物業(yè)管理風險的類型（一）早期介入的風險1、項目接管的不確定性帶來的風險有的物業(yè)服務企業(yè)在還沒有確定取得項目接管權的時候，就投入了較多的人力、物力和財力。但因為種種原因，最終未被建設單位選聘，物業(yè)服務企業(yè)不僅蒙受人、財、物的損失，還將損害企業(yè)的品牌形象。2、專業(yè)服務咨詢的風險早期介入涉及面廣、時間長、技術性強、難度高，當物業(yè)服務企業(yè)不具備足夠的具有相當專業(yè)技術能力和物業(yè)管理操作經驗的人員全過程參與時，不免難以發(fā)現(xiàn)項目規(guī)劃設計和施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專

5、業(yè)咨詢意見和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。此外，如果不能與建設、施工和監(jiān)理單位有良好溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。以上兩個方面都在可能導致物業(yè)建成后管理中的一定風險。引言物業(yè)管理風險的類型（二）前期物業(yè)管理的風險前期物業(yè)管理的風險有許多方面，但最主要的是合同風險。合同風險具體包括三個方面：1、合同期限根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生條件的合同，自條件成就時失效”。前期物理學業(yè)服務合同是附解除條件的合同，《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定，“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止”。因此

6、，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)服務企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對物業(yè)管理項目的長期規(guī)劃和各種投入將蒙受損失。但如果企業(yè)考慮這一因素，規(guī)劃和投入不到位，可能帶來操作上的短期行為，也會引發(fā)業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)的矛盾和沖突。引言物業(yè)管理風險的類型（二）前期物業(yè)管理的風險2、合同訂立中的風險在前期物業(yè)服務合同的訂立中，建設單位居于主導方面。而且物業(yè)相關資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經營用房的移交，空置房管理費繳納等均需要開發(fā)建設單位的支持與配合。因此，建設單位在與物業(yè)服務企業(yè)訂立前期物業(yè)服務合同時，可能會將本不該由物業(yè)服務企業(yè)承擔的風險轉嫁

7、給物業(yè)服務企業(yè)。此外，一些物業(yè)服務企業(yè)為了取得項目管理權，在合同簽訂時壓低管理費，影響到接管項目后正常經營的維持；或對有關責任約定不清晰，或忽視免責條款，甚至作出一些難以實現(xiàn)的承諾，致使接管后發(fā)生的不測事件（家中財產被盜、人員傷亡等）都有可能被業(yè)主作為向物業(yè)服務企業(yè)索賠的理由。引言物業(yè)管理風險的類型（二）前期物業(yè)管理的風險3、合同執(zhí)行的風險前期物業(yè)服務合同是具有委托性質的集體合同，由建設單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂。雖然這種合同訂閱行為是法規(guī)規(guī)制的結果，但在業(yè)主入住和合同執(zhí)行的過程中，由于缺乏相應