物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范

《物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與服務(wù)案例導(dǎo)讀劃分主觀風(fēng)險(xiǎn)客觀風(fēng)險(xiǎn)按形成風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)在原因一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別按形成不同風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)在因素按造成風(fēng)險(xiǎn)損失類(lèi)型項(xiàng)目客觀風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)人為責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)劃分財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)損失人身風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)損失劃分導(dǎo)讀二、風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源過(guò)度依附房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。各行政部門(mén)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)部門(mén)服務(wù)不到位。業(yè)主、住戶、業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不成熟和不規(guī)范運(yùn)作。外部風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低。內(nèi)部管理不科學(xué)、不規(guī)范。風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源導(dǎo)讀三、風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策物業(yè)管理公司要學(xué)法、懂法和守法。加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)部管理。妥善物業(yè)管理管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系。重視宣傳，樹(shù)立良好形象。適當(dāng)引

2、入市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。提升防范意識(shí)，建立危機(jī)管理機(jī)制。要注意研究風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生規(guī)律，加強(qiáng)控制和防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，把握風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性，應(yīng)建立事先科學(xué)預(yù)測(cè)，事中應(yīng)急處理，事后妥善解決的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的機(jī)制，把握風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律，引入先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)防范技規(guī)避轉(zhuǎn)移和控制風(fēng)險(xiǎn)。目錄物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)一治安風(fēng)險(xiǎn)二消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)三裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范四高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范五物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)防范六公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范七公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范八車(chē)輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范九人力資源風(fēng)險(xiǎn)防范十第一章物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)第一章物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)一、招投標(biāo)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范存在的風(fēng)險(xiǎn)防范措施背景調(diào)查可行性分析決定了解開(kāi)發(fā)商

3、的資信情況、歷史產(chǎn)品質(zhì)量等。了解新項(xiàng)目所在地物業(yè)項(xiàng)目中的層次和地位、同類(lèi)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率情況。了解新項(xiàng)目所在地的地方性物業(yè)管理政策法規(guī)、地方性財(cái)稅政策、地方性勞動(dòng)用工政策等。了解新項(xiàng)目所在地的公共事業(yè)費(fèi)結(jié)算處理方法等其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)的環(huán)境因素。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)自然條件其它風(fēng)險(xiǎn)第一章物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)二、簽訂合同過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范存在的風(fēng)險(xiǎn)防范措施合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任以外，一定要注重免責(zé)條款的約定。缺乏對(duì)另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資

4、信的審查承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平高于與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)等的服務(wù)內(nèi)容和水平合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏物業(yè)管理合同中存在不平等條款物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題不明確物業(yè)管理責(zé)任范圍不明確第一章物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)三、接管驗(yàn)收中的風(fēng)險(xiǎn)防范存在的風(fēng)險(xiǎn)防范措施交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。對(duì)驗(yàn)收資料，要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。對(duì)遺留問(wèn)題或發(fā)生的爭(zhēng)議不能解決的，由當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管

5、理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問(wèn)題沒(méi)有得以處理和解決第一章物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)四、新舊物業(yè)交接中的難點(diǎn)與對(duì)策1、新舊物業(yè)管理交接難的表現(xiàn)2、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對(duì)策處理好三方面關(guān)系；處理好與業(yè)委會(huì)的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動(dòng)溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場(chǎng)心態(tài)；新物業(yè)公司要加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。A、小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。B、物業(yè)資料移交難。C、物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問(wèn)題處理難（物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂；代收費(fèi)用的差額問(wèn)題；物業(yè)管理費(fèi)欠交。其它費(fèi)用）第一章物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)案例一、如何認(rèn)定委托抄表讀數(shù)及滯納金的法律效力？

6、2007年A物業(yè)公司與景苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定管理費(fèi)2.2元每平米。業(yè)主水費(fèi)由A物業(yè)公司代收代繳，同時(shí)與供水部門(mén)簽訂《供水委托代收代繳協(xié)議》，并按業(yè)主實(shí)際用水量向業(yè)主收取水費(fèi)。業(yè)主應(yīng)按月向A物業(yè)公司繳納管理費(fèi)及水費(fèi)，逾期支付按日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算帶納金。2008年4月20日，原告與景苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)至至2。6每平米。廣森公司是景苑小區(qū)的業(yè)主，從2007年11月至2009年8月，無(wú)正當(dāng)理由共拖欠管理費(fèi)人民幣1800元、水費(fèi)418元，滯納金118元。A物業(yè)公司提起訴訟要求被告繳清管理費(fèi)、水費(fèi)和根據(jù)物業(yè)管理合同的

7、約定滯納金。被告認(rèn)為：1、原告關(guān)于水費(fèi)的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，原告主張拖欠水費(fèi)的證據(jù)是自已打印的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)被告確認(rèn)，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律效果；2、物業(yè)管理合同中關(guān)于滯納金的約定沒(méi)有法律效力。滯納金帶有公權(quán)性質(zhì)，不是平等主體可以約定，因此物業(yè)管理合同的約定的滯納金為無(wú)效約定；3、原告與業(yè)主委會(huì)簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，對(duì)全本業(yè)主沒(méi)有法律約束力。問(wèn)題：一、如何確認(rèn)原告水費(fèi)抄表打單的證據(jù)效力？二、被告關(guān)于滯納金的抗辯理由是否成立？三、你認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》是否有力，對(duì)補(bǔ)充協(xié)議訴效力，原告應(yīng)當(dāng)提供哪一些證據(jù)？四、如果你是原告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？第一章物

8、業(yè)管理項(xiàng)目