促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的幾點(diǎn)建議

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1、促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的幾點(diǎn)建議：孝感房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，催生了城區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)，本文就孝感城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研，分析了目前小區(qū)物業(yè)管理存在的問題并提出了相對(duì)應(yīng)的建議?！　￡P(guān)鍵詞：城區(qū)住宅小區(qū)；物業(yè)管理；問題；建議　?。篎293.3：A：1001-828X（2011）10-0031-02　　　　物業(yè)管理是受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。近年來(lái)，隨著孝感住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展、住房制度改革

2、的逐步深化，人民群眾生活水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，決定了物業(yè)管理作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突?！　∥飿I(yè)管理既是孝感市民生工程建設(shè)的重要任務(wù)，也是新時(shí)期開展群眾工作的重要內(nèi)容。2011年7月至8月，湖北區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所對(duì)孝感城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研?！　　　∫弧⒒厩闆r　　目前，孝感城區(qū)住宅小區(qū)共有131個(gè)，房屋1190棟，居戶4.3萬(wàn)戶。物業(yè)總面積約為1408.66萬(wàn)平方米，其中居住型物業(yè)1145.11萬(wàn)平方米，占總面積的81%。實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理的覆蓋面積為471.14萬(wàn)平方米，占居住型物業(yè)面

3、積的41.4%，其中新建小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率為100%?！　?.物業(yè)管理單位及服務(wù)人員情況　　孝感城區(qū)已取得資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)共有66家，其中一級(jí)1家(福星惠譽(yù)物業(yè)公司），二級(jí)3家，三級(jí)41家，三級(jí)21家。從業(yè)人員2200人，其中下崗再就業(yè)人員和農(nóng)民工約1600人，占70%。持證上崗人員1156人，占53%?！　?.對(duì)部分小區(qū)業(yè)主問卷調(diào)查情況　　為了較為深入地了解城區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的總體態(tài)度和物業(yè)服務(wù)的實(shí)際水平，我們對(duì)全洲國(guó)際商城、蔚藍(lán)新都、福星城、北大鴻城等住宅小區(qū)的業(yè)主共發(fā)放了200問卷調(diào)查，其中收回有效問卷186份。問卷結(jié)果顯示，各小區(qū)對(duì)公用設(shè)施和場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)不公

4、示的占31.6%，公示的只占49.2%，其中并不了解的占19.2%。對(duì)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)公示的占41.8%，而不公示和不了解的情況分別占20.7%和37.5%。有5.2%的業(yè)主認(rèn)為有亂收費(fèi)現(xiàn)象，認(rèn)為沒有的占68.6%，不了解的占26.2%。有71.2%的業(yè)主認(rèn)為導(dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)的原因是物業(yè)管理因素，僅有4.6%的業(yè)主認(rèn)為是業(yè)主自身因素，其他情況的為24.2%。有26.8%的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)滿意，68.7%的業(yè)主較為滿意，僅有4.5%的業(yè)主不滿意。有7.4%業(yè)主反映存在物業(yè)糾紛現(xiàn)象，還有一些業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)提出要規(guī)范物業(yè)管理、成立社區(qū)居委會(huì)、增添服務(wù)設(shè)施等具體要求?！?/p>

5、　3.住宅專項(xiàng)維修資金的歸集與使用情況　　為保障住宅小區(qū)保修期滿后公用部位公用設(shè)施的大修、更新、改造有穩(wěn)定的資金，根據(jù)建設(shè)部財(cái)政部〔建住房1998(213號(hào)）〕的有關(guān)規(guī)定，2003年4月孝感城區(qū)啟動(dòng)了維修資金的管理工作，為解決居民購(gòu)買住房的后顧之憂打下了基礎(chǔ)。截至今年6月31日，孝感城區(qū)已累計(jì)歸集維修資金7115.78萬(wàn)元，使用支取資金為零?！　?.有關(guān)規(guī)章制度建設(shè)情況　　按照《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)要求，近年來(lái)，我市逐步加強(qiáng)了物業(yè)管理地方性制度建設(shè)工作，相繼出臺(tái)了《孝感物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定》、《關(guān)于實(shí)施住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的意見》、《孝感城區(qū)普通住宅

6、小區(qū)午夜服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(試行）》、《孝感市無(wú)業(yè)服務(wù)合同示范文本》等物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，這些規(guī)章制度的出臺(tái)，進(jìn)一步增強(qiáng)了我市物業(yè)管理工作的規(guī)范性和操作性?！　　　《⑽飿I(yè)管理工作存在的主要問題　　雖然孝感城區(qū)物業(yè)管理工作取得了一些來(lái)之不易的成績(jī)，但仍然存在一些矛盾和問題，主要有以下幾個(gè)方面：　　第一，對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)不足，物業(yè)管理市場(chǎng)化程度較低。目前，孝感城區(qū)只有80個(gè)小區(qū)建立了業(yè)主委員會(huì)，占物業(yè)管理小區(qū)的61%，其中，按規(guī)定備案的業(yè)主委員會(huì)只有32個(gè)。調(diào)查反映，一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和理解存在一定差距，對(duì)于“花錢買服務(wù)”消費(fèi)理念還未全部接受，導(dǎo)致一些小區(qū)收

7、費(fèi)困難。此外，由于多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商存在著“父子兵”的關(guān)系，使物業(yè)企業(yè)責(zé)任意識(shí)淡薄，重收費(fèi)，輕服務(wù)，很難提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)?！　〉诙?，地方規(guī)章制度建設(shè)滯后，相應(yīng)制度缺失。在物業(yè)管理準(zhǔn)入機(jī)制、年檢機(jī)制、考評(píng)機(jī)制、糾紛解決辦法、誠(chéng)信檔案建立、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人員管理及業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生及運(yùn)作等方面，目前，都未制定相應(yīng)制度加以規(guī)范，政府部門在物業(yè)管理中相應(yīng)的權(quán)與責(zé)任也沒有明確的規(guī)定?！　〉谌?，住宅專項(xiàng)維修資金使用難以落實(shí)。由于運(yùn)作中的一些具體問題，使維修資金管理的責(zé)任主體不明，造成歸集和使用兩張皮。在實(shí)際中一直因撥付環(huán)節(jié)的問題，致使維修資金未能撥付使