集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

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1、“集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)”專題集體建設(shè)用地的前世今生流轉(zhuǎn)背后的原因法律政策關(guān)于流轉(zhuǎn)的爭(zhēng)論與變革Content農(nóng)村集體土地農(nóng)用地集體建設(shè)用地宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地公共設(shè)施和公益事業(yè)用地：是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村各級(jí)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，將農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)，或者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及農(nóng)民個(gè)人將自己依法獲取的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，通過(guò)租賃、土地使用權(quán)作價(jià)入股等方式，有償讓與或轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人使用的行為。集體建設(shè)用地的概念01集體建設(shè)用地的由來(lái)02宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地集體建設(shè)用地利用的現(xiàn)狀03（1）“大”，即土地占用數(shù)量過(guò)大主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民個(gè)人建房

2、占用土地面積過(guò)大，造成了土地的大量浪費(fèi)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)盲目鋪攤子，圈而不建。農(nóng)民住宅大院子，一戶多宅、空宅閑置的現(xiàn)象較嚴(yán)重。如山東省文登市2006年的統(tǒng)計(jì)，從1996年到2006年，一戶多宅戶數(shù)從6442戶增加到9242戶；全市“空心村”率達(dá)9.7%;宅基地超占面積累計(jì)758.4畝。集體建設(shè)用地?cái)?shù)量不斷擴(kuò)張據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)農(nóng)村存量集體建設(shè)用地有2.7億畝，相當(dāng)于5倍的城市建設(shè)用地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年全國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)規(guī)模達(dá)到2.49億畝，占建設(shè)用地總規(guī)模一半以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城鎮(zhèn)用規(guī)模。珠三角農(nóng)村集體建設(shè)用地占全部建設(shè)用地總量的50%以上。佛山市南海區(qū)接近50%,東莞市在40%以上

3、,而深圳寶安區(qū),比例高達(dá)80%。國(guó)土資源部規(guī)劃司數(shù)據(jù)顯示，1996—2007年，不包括常年在外務(wù)工的農(nóng)民，我國(guó)農(nóng)村人口減少約1.2億人，而農(nóng)村建設(shè)用地不減反增，增加近130萬(wàn)畝，人均建設(shè)用地增加了34平方米。以浙江為例，1996年，浙江城市化水平32.8%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積35.7萬(wàn)公頃，人均用地122平方米；至2000年浙江城市化水平上升到49%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積上升到36.1萬(wàn)公頃，人均用地達(dá)到147平方米；2006年浙江城市化水平上升到56%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積進(jìn)一步上升到36.9萬(wàn)公頃，人均用地高達(dá)165平方米。（2）“散”，即布局零亂分散這主要表現(xiàn)在農(nóng)民個(gè)人建房無(wú)統(tǒng)一的規(guī)劃，

4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)用地?zé)o統(tǒng)一規(guī)劃，布局分散。根據(jù)浙江省平湖市的調(diào)查，全市自然村落達(dá)2340個(gè)，平均每個(gè)自然村居住人數(shù)不足150人。其中自然村30戶以下占49%，31至50戶的占32%，50至100戶的占15%，101戶及以上的占4%。目前村企業(yè)用地也沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃，散落在村莊周圍，也不能形成集聚效益。（3）“低”，即土地利用效率低有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)規(guī)模過(guò)大，還有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不經(jīng)過(guò)充分論證就盲目上馬，造成了廠房閑置和土地的荒蕪，也不能形成集聚效益。（4）“多”，即違法用地多主要是農(nóng)村中一些干部、群眾的土地法制意識(shí)比較淡薄，干部越權(quán)批地，群眾少批多用，搶占現(xiàn)象嚴(yán)重。案例：河南省鄭州市“五洲市場(chǎng)”違法

5、建設(shè)案例集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀04（1）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象普遍存在根據(jù)國(guó)土資源部的調(diào)查，截止2001年6月底，深圳市寶安區(qū)已建成的工業(yè)用地中有85.5%是集體建設(shè)用地。東莞市石褐鎮(zhèn)的10平方公里建成區(qū)中，集體建設(shè)用地占2/3。蘇州市已有一半以上的集體建設(shè)用地進(jìn)人市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，涉及土地面積超過(guò)10萬(wàn)畝(國(guó)土資源部土地利用司調(diào)研組,2002)。2006年，廣東省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)宗數(shù)約2100宗，面積達(dá)23250畝。從2003年1月1日至2008年8月31日，順德區(qū)共辦理流轉(zhuǎn)1242宗，流轉(zhuǎn)面積7939畝。2007年～2008年，常德市已出租村辦學(xué)校、村委辦公樓及破產(chǎn)鄉(xiāng)(村)辦企業(yè)用地

6、9500多畝。（2）流轉(zhuǎn)形式多種多樣目前，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式涵蓋了出讓、一次性轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營(yíng)等多種形式，以出租為主，其次是出讓和一次性轉(zhuǎn)讓。例如，在北京市集體產(chǎn)業(yè)用地總量中，出租形式占到流轉(zhuǎn)總量的90%以上。河南省新野縣2007年流轉(zhuǎn)面積約有4650畝，其中租賃大約3000畝和轉(zhuǎn)讓約1650畝。（3）流轉(zhuǎn)后主要作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的用途主要為工業(yè)用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，在調(diào)研中我們也發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后用于房地產(chǎn)開發(fā)的案例。另外，流轉(zhuǎn)后的用途在地域之間稍有差異，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和工業(yè)用地，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)更多的是用于住宅用地。（4）流轉(zhuǎn)

7、收入已成為集體和農(nóng)民的重要收入來(lái)源北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村，1998年在落實(shí)30年承包政策的同時(shí)推行股份制，農(nóng)民把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以入股的方式交回集體，集體又將土地委托給村辦企業(yè)宏福集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，成立了宏富創(chuàng)業(yè)園。園區(qū)規(guī)模1600畝，已吸引了24家企業(yè)入園，全部采取出租的形式，每年每畝5000-10000元租金。截至2005年底，村經(jīng)濟(jì)總收入實(shí)現(xiàn)7.6億元，人均純收入1.78萬(wàn)元。同時(shí)，北七家鎮(zhèn)充分發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展教育、商業(yè)及休閑等配套產(chǎn)業(yè)，辦學(xué)校，興辦了集餐飲、住宿、洗浴、娛樂(lè)為