商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析

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1、商學(xué)院商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析摘要：美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)引起了國(guó)際金融市場(chǎng)的暴動(dòng)，全球股市大跌，經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。而在那次危機(jī)中損失最為嚴(yán)重的莫過(guò)于信貸公司。在我國(guó)，住房按揭貸款被各家商業(yè)銀行視為低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，一度成為各大商業(yè)銀行發(fā)展的主要業(yè)務(wù)，但是由于我國(guó)沒(méi)有較為完整的個(gè)人信用記錄及個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系，再加上房?jī)r(jià)過(guò)去幾年的暴漲，讓人很難相信如此高的房?jī)r(jià)不存在泡沫化。而我國(guó)住房按揭貸款主要是靠吸收存款來(lái)支持，除了少量被證券化，幾乎全部被放款銀行自己持有，所以我們一定要高度重視銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)信用風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)警惕投機(jī)自從1998年

2、中國(guó)開(kāi)始實(shí)施住房改革以來(lái)，隨著房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，據(jù)Wind咨詢公司稱(chēng)，城市房地產(chǎn)的投資金額從1998年的4,311億元上升到2013年的5.9萬(wàn)億元，年增長(zhǎng)率高達(dá)19%。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，受宏觀調(diào)控影響較大。稍有波動(dòng)便累及上下游行業(yè)。一．宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增幅呈持續(xù)下跌趨勢(shì)，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重保持穩(wěn)定；房地產(chǎn)施工面積累計(jì)增幅下降并逐步趨穩(wěn)，新開(kāi)工面積累計(jì)增幅始終處于負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，竣工面積累計(jì)增幅由一季度的負(fù)增長(zhǎng)向上突破為正增長(zhǎng)；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額、全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的累計(jì)增幅均為負(fù)

3、值，持續(xù)惡化，且有繼續(xù)加重的趨勢(shì)。瑞銀最近的年報(bào)認(rèn)為在居民部門(mén)負(fù)債率較低、政府兜底的背景下，雖很難預(yù)測(cè)房地產(chǎn)下行的幅度。不過(guò)，全球金融危機(jī)后中國(guó)已經(jīng)經(jīng)歷了一波房地產(chǎn)和基建熱潮、且目前整體杠桿率已經(jīng)較高，估計(jì)有15%的概率會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)活動(dòng)大幅下滑、拖累2015年GDP增速至5+%的風(fēng)險(xiǎn)情形。最終消費(fèi)領(lǐng)域也受到牽連，地產(chǎn)銷(xiāo)售相關(guān)消費(fèi)，除建筑裝潢外，家電、家具消費(fèi)增速均有所放緩。一旦出問(wèn)題將對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)面造成影響，進(jìn)而導(dǎo)致銀行資本成本和收入的波動(dòng)。二．信貸風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行管理第7頁(yè)共7頁(yè)學(xué)期論文商學(xué)院我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格前些年快速上漲，造成信貸大幅增加，而信貸增加又

4、繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，兩者相輔相成。然而一旦市場(chǎng)預(yù)測(cè)發(fā)生變化，或因?yàn)槭盏酵饨缫蛩氐挠绊憣?dǎo)致突然下降，就會(huì)伴隨著信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。中國(guó)同發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不同的是，所以說(shuō)中國(guó)房市會(huì)想美國(guó)那樣徹底崩盤(pán)，目前我是不太相信的，畢竟中國(guó)的政黨制度等特點(diǎn)都和美國(guó)有很大不同，中國(guó)外匯儲(chǔ)備非常充足，政府是絕對(duì)不會(huì)允許這種事情發(fā)生。但是中國(guó)房市最近的確價(jià)格在下滑，少數(shù)城市像溫州早就崩潰了。在同等條件下，就算做最壞的打算，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)所受到的沖擊肯定是最大的。由于社會(huì)制度本質(zhì)的不同，我們絕對(duì)不能拿美日的教訓(xùn)說(shuō)事，但如果一旦發(fā)生類(lèi)似問(wèn)題，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)肯定是不容樂(lè)觀

5、的。一是因?yàn)楫?dāng)前中國(guó)的一些金融機(jī)構(gòu)所謂的金融創(chuàng)新，只不過(guò)是將美國(guó)為首的金融產(chǎn)品模式轉(zhuǎn)到自己的業(yè)務(wù)中來(lái)；原因二是在招商引資中，各級(jí)地方政府爭(zhēng)先恐后地以廉價(jià)甚至零地價(jià)的承諾，將大片土地送給國(guó)內(nèi)外知名的大開(kāi)發(fā)商，然后這些開(kāi)發(fā)商又以低成本為誘餌去釣中資銀行的巨額資金；原因三是在國(guó)內(nèi)外投資需求的影響和拉動(dòng)下，大量的高價(jià)房又通過(guò)城鎮(zhèn)住房消費(fèi)者或投資者以直接向銀行按揭的方式，將開(kāi)發(fā)商手中的房子重新轉(zhuǎn)手到銀行的手中；原因四是我國(guó)開(kāi)發(fā)商自有資金所占比例之少，為世界罕見(jiàn)。商業(yè)銀行管理第7頁(yè)共7頁(yè)學(xué)期論文商學(xué)院這張圖左上角的城市房地產(chǎn)投資超過(guò)20%，而人口增速不足3%，

6、這些地方的樓市有大跌的可能。所以這些地方的商業(yè)銀行面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)將加大。在查找資料時(shí)我也不敢斷定它的真實(shí)性，因?yàn)橹袊?guó)政府控制著整個(gè)金融領(lǐng)域，媒體也是為國(guó)家服務(wù)的。標(biāo)準(zhǔn)普爾公司公布1993～2011年亞太地區(qū)房地產(chǎn)公司的年違約率平均數(shù)為0.54%。2007～2011年，除2009年達(dá)到3.57%違約率外，其他年份未發(fā)生違約。這說(shuō)明亞太地區(qū)房地產(chǎn)公司年違約率變化具有較強(qiáng)的突發(fā)性。標(biāo)準(zhǔn)普爾2013年7月發(fā)布的《低評(píng)級(jí)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍易受到市場(chǎng)變動(dòng)的沖擊》所指出，38家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，近一半企業(yè)的評(píng)級(jí)介于B+到CCC級(jí)，反映出較高的違約風(fēng)險(xiǎn)。　　照2

7、012年年報(bào)披露數(shù)字，五行抵押貸款余額約在12萬(wàn)億元左右，扣除個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款中以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款后，估計(jì)至少還有5萬(wàn)億～6萬(wàn)億元是以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，這部分貸款約占各行資本凈額的8%～10%。商業(yè)銀行管理第7頁(yè)共7頁(yè)學(xué)期論文商學(xué)院　　從2012年年報(bào)披露數(shù)據(jù)來(lái)看，五行個(gè)人住房貸款和公司類(lèi)貸款中，房地產(chǎn)貸款合計(jì)占貸款和墊款總額的比例最低的為20%，最高的為26%。如果將以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款、銀行持有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券、通過(guò)信托公司持有的房地產(chǎn)企業(yè)的信托也計(jì)算在內(nèi)，則“寬口徑”房地產(chǎn)業(yè)貸款占比在30%～4

8、0%?！　≡诮?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期減速，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度持續(xù)增強(qiáng)大背景下，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，將會(huì)導(dǎo)致債務(wù)人違約概率和