商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險探析

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1、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險探析一、A銀行廣州分行貸款總量分析截至2012年7月末，根據(jù)支行上報及A銀行廣州市分行對外報表數(shù)據(jù)顯示，全行對公房地產(chǎn)貸款共240.94億元，占比17.8%oA銀行廣州分行2008年至2011年對公房地產(chǎn)類貸款迅速増長，貸款余額從95.45億元增至310.39億元，增幅約225%,遠超總貸款增長速度（65%）o房地產(chǎn)貸款占比也一路攀升，從13.3%增至26.1%,直至本年度才開始回落。根據(jù)統(tǒng)計及普查結(jié)果，彳至2012年7月末，全轄貸款余額1,349.9億元，對公房地產(chǎn)投向貸款余額為261.27億元，占比

2、19.4%，較年初減少約47億元，主要原因是統(tǒng)計校準(zhǔn)、到期收回、延期放款等原因。如圖1所示。A銀行廣州分行對公房地產(chǎn)貸款余額261.27億元，遠超同業(yè)平均值，事實上，銀行隱性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)改頭換面各出其謀承貸后，實際數(shù)據(jù)遠遠不止20.33億元。若再考慮50億房地產(chǎn)信托投資，以及代銷的13億房地產(chǎn)企業(yè)理財產(chǎn)品，以及隱性的房地產(chǎn)企業(yè)用款的信托或理財投資，則A銀行廣州市分行房地產(chǎn)行業(yè)授信集中度占比嚴(yán)重超標(biāo)，行業(yè)集中度風(fēng)險非常突出，亟須通過考核導(dǎo)向等一系列措施控制房地產(chǎn)貸款總量的增長，化解系統(tǒng)性風(fēng)險。二、A銀行廣州市分行貸款結(jié)構(gòu)

3、分析截至7月末，全轄對公房地產(chǎn)投向貸款總額實際約為261.27億元（不含信托投資b總體而言，A銀行廣州市分行房地產(chǎn)貸款存在以下總體特征：一是房地產(chǎn)貸款總量大、占比高，行業(yè)集中度風(fēng)險突出；二是綜合客戶群體、擔(dān)保方式、項目地段等因素進行個案分析，大部分貸款風(fēng)險可控，但因有約42%的貸款期限超過3年，風(fēng)險仍可能滯后反映；三是部分優(yōu)質(zhì)客戶授信金額大，且存在未封閉運作或未按銷售進度還款等風(fēng)險，需重點關(guān)注。A銀行廣州市分行超過90%的房地產(chǎn)貸款為抵押擔(dān)保方式，總體風(fēng)險可控。但因單戶大額貸款占比較高，單戶貸款余額超過3億的共有28戶，金額

4、達105億，約占40%，即使一戶出險也將給A銀行廣州市分行不良指標(biāo)及經(jīng)營責(zé)任帶來巨大壓力。從貸款期限角度看，A銀行廣州市分行房地產(chǎn)貸款期限結(jié)構(gòu)以中長期為主，風(fēng)險可能滯后反映。其中，貸款年限為三年內(nèi)的房地產(chǎn)貸款余額為153億元，占比58.6%;貸款期限超過3年，約占42%。按到期時段情況，2012年下半年到期的房地產(chǎn)貸款共計22.52億元，占比8.6%;2013年上半年到期的房地產(chǎn)貸款共計45.49億元，占比17.4%o其中，2012年及2013年上半年到期貸款約68億。2012年到期的房地產(chǎn)貸款主要集中在花都、白云、番禺等支

5、行，其中上半年到期的貸款大部分已申請展期續(xù)貸。本年大額到期客戶主要為天建房地產(chǎn)3億元、瑞華集團2.75億元、珠江僑都房地產(chǎn)2.4億元、置業(yè)南雅房地產(chǎn)1.92億元等，如考慮按月/季定期供款的到期情況，則本年及2013年上半年到期房地產(chǎn)貸款遠不止68億，需引起高度重視，密切關(guān)注項目銷售進度和到期還款能力。按項目地段，銷售地段總體比較良好，投向廣州市區(qū)的貸款規(guī)模為151.63億元，占比58%;投向廣州郊區(qū)的84.24億元貸款項目主要分布于番禺、增城、花都、從化，其中投向市郊非中心城區(qū)的偏遠地段（主要是度假性房產(chǎn)）的貸款約為35億元

6、，總體占比約13.4%;投向異地的25.4億元貸款項目主要分布于清遠、廣西、中山等地。按項目類型，主要為商品房，市場需求相對旺盛，別墅占比僅0.6%。按項目運作，非封閉運作房地產(chǎn)貸款占比48.6%,不利于對項目整體的風(fēng)險管控。2014年第1期下旬刊（總第541期）Times三、A銀行廣州分行防范和控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的建議（一）建立流程銀行對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)流程進行再造當(dāng)今世界上先進的商業(yè)銀行都選擇了以業(yè)務(wù)條線垂直運作和管理為主的模式。而我國商業(yè)銀行幾乎都采用總、分、支行的“部門銀行”機制，管理層級繁雜，服務(wù)效率低。而客戶對商業(yè)

7、銀行提供的金融服務(wù)，更加重視其環(huán)節(jié)多少、耗時長短和金融產(chǎn)品是否能滿足自身需求。目前我國商業(yè)銀行已經(jīng)開始探索流程銀行建設(shè)，對于在銀行貸款業(yè)務(wù)中占比較重的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行應(yīng)學(xué)習(xí)國際先進銀行經(jīng)驗，結(jié)合我國現(xiàn)實，進行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)流程再造，將房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)集中整合經(jīng)營，細(xì)分市場，重組客戶群，提高房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理的專業(yè)性，增強營銷深度，改善客戶體驗。同時對商業(yè)銀行總行和下屬的所有分支行在其分布的地理區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)統(tǒng)一規(guī)劃和配置資源，提高銀行對有限資源的配置和經(jīng)營管理效率，強化對細(xì)分市場后的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理能力

8、和風(fēng)險識別能力。（二）嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談經(jīng)濟狀況，一旦發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)失業(yè)、固定收入下降、意外事故等造成還款能力下降的可能性，要對可能發(fā)生的潛在風(fēng)險做好應(yīng)對措施，并與保險公司聯(lián)絡(luò)，啟動保險程序。（五）加強對抵押品價值的管理抵押品是保證房地產(chǎn)貸款安全性的最后保障，加強對貸款抵押品真實性、有效性、