泰州“鳳凰21”項目地塊定位報告

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1、“鳳凰21”南側(cè)地塊項目開發(fā)定位調(diào)研報告44目錄一、調(diào)查說明二、調(diào)查目標(biāo)三、調(diào)查方式（一）泰州概況1、泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析1.1泰州市概況1.2泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及目標(biāo)1.3泰州市國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)分析2、泰州市行政區(qū)域劃分及人口結(jié)構(gòu)2.1泰州市行政區(qū)域劃分及發(fā)展趨勢分析2.2人口數(shù)量3、居民收入和消費(fèi)水平分析3.1泰州市居民儲蓄存款余額分析3.2城市居民可支配收入狀況分析3.3城市居民消費(fèi)性支出與可支配收入比例分析3.4泰州市民消費(fèi)性支出比例分析4、城市居民居住情況4.1居民居住房屋的產(chǎn)權(quán)分析4.2居民房屋建筑式樣分析（二）市場環(huán)境調(diào)查4

2、41、調(diào)查對象2、調(diào)查內(nèi)容2.1競爭者的實力分析2.22004年泰州市土地上市總量2.3競爭樓盤產(chǎn)品分析2.4近年來泰州房地產(chǎn)市場走勢分析2.5市場現(xiàn)有產(chǎn)品狀況分析（一）市場需求調(diào)查1、調(diào)查對象2、調(diào)查內(nèi)容2.1市場需求狀況分析2.2消費(fèi)群體分析2.3消費(fèi)者投資態(tài)度調(diào)查2.4消費(fèi)者購房動機(jī)調(diào)查2.5消費(fèi)者需求點調(diào)查（二）廣告媒體效果分析1、調(diào)查對象2、廣告策略3、媒體效果分析（三）“鳳凰21”南側(cè)地塊投資狀況優(yōu)劣勢分析（四）項目總銷金額預(yù)測（七）給開發(fā)商的幾點建議44“鳳凰21”南側(cè)地塊項目開發(fā)定位調(diào)研報告一、調(diào)查說明本次市場調(diào)研工作主要是

3、針對泰州市房地產(chǎn)市場進(jìn)行的，調(diào)研報告內(nèi)容主要包括：泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場環(huán)境分析、供求市場分析及營銷推廣策略分析等。本調(diào)研報告中的數(shù)據(jù)均以客觀事實為依據(jù)，我們力爭把泰州市房地產(chǎn)市場最真實的情況展示在開發(fā)商面前。二、調(diào)查目標(biāo)1、了解泰州及周邊城市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢、共同點和差異性。2、確定“鳳凰21”南側(cè)地塊物業(yè)類型。3、了解目標(biāo)客層的需求趨勢。4、了解目標(biāo)客層能承受的心理價位。5、目標(biāo)客層的界定。6、了解泰州及周邊城市住宅、商鋪樓盤的規(guī)劃現(xiàn)狀。7、了解同規(guī)模、同質(zhì)樓盤廣告費(fèi)用占總銷金額的比例。8、了解同規(guī)模、同質(zhì)樓盤營銷推廣策略

4、。44核心目標(biāo)：通過本次市場調(diào)研，得出最優(yōu)化的項目設(shè)計方案；使發(fā)展商知道本項目的潛在客源在哪里、固定客源有多少；使發(fā)展商經(jīng)營風(fēng)險最小化、利潤最大化。三、調(diào)查方式由于本次市場調(diào)研工作涉及面廣，調(diào)查內(nèi)容繁多，資料的來源也不盡相同，因此，調(diào)查方式也隨之不同。有關(guān)泰州市宏觀經(jīng)濟(jì)背景情況和未來三年內(nèi)住宅及商業(yè)物業(yè)規(guī)劃發(fā)展計劃，我們采用拜訪相關(guān)政府部門、查閱泰州市統(tǒng)計年鑒和發(fā)展規(guī)劃資料的調(diào)查方式；有關(guān)泰州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和消費(fèi)者實際置業(yè)情況，我們則采取樓盤實地調(diào)查和問卷隨機(jī)調(diào)查的方法。（一）泰州概況1、泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析1.1泰州市概況泰州地處

5、長江三角洲地區(qū)，江蘇中部，長江北岸，總面積5790平方公里，總?cè)丝?03.103人，全市總戶數(shù)169.59萬戶。44泰州市是1996組建的年輕的地級市，下轄姜堰、興化、泰興、靖江四個縣級市和海陵、高港兩區(qū)。滬寧高速公路的順利通車，使泰州成功進(jìn)入了上海經(jīng)濟(jì)圈，西面連接揚(yáng)州市，東面緊靠上海市、南通市，與只有一江之隔的蘇州市、無錫市、常州市相距只有1.5小時的路程。泰州市具有2100多年歷史，歷代人文薈萃、商賈云集，素有“漢唐古郡，淮海名區(qū)”之稱，歷史上就是蘇中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。改革開發(fā)以來，泰州社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，成為一座以工業(yè)為主

6、的工商業(yè)城市。近20年來，年平均經(jīng)濟(jì)增長速度保持在10%以上，擁有春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江集團(tuán)等一批大型企業(yè)集團(tuán)，所轄市、區(qū)有5個先后進(jìn)入全國綜合實力百強(qiáng)縣（市、區(qū)）的行列。泰州市地處沿海和長江“T”型產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，有良好的區(qū)位優(yōu)勢、資源條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。地級市成立后，泰州作為一個區(qū)域中心城市的功能日趨完善，對推動區(qū)域工業(yè)化進(jìn)程的作用日益明顯。作為國務(wù)院批準(zhǔn)的對外開放城市，新泰州建立伊始，市委市政府就把優(yōu)化投資環(huán)境、擴(kuò)大對外開放開發(fā)確定為重要發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，邁出了新的步伐。利用100公里長江黃金岸線的優(yōu)勢，建有多座萬噸級深水港口，以國家一類開放口岸泰

7、州港為主體的內(nèi)河港口群已初具規(guī)模。集航運(yùn)、灌溉、排澇等五大功能的“新大運(yùn)河”——泰州引江河工程已于1999年竣工，通江達(dá)海的五條重要航道在這里交匯。高速公路建設(shè)取得突破性進(jìn)展，寧通高速公路、江陰——靖江長江公路大橋及其北接線廣靖高速公路均已建成通車，泰州已成為京滬高速公路、同三（黑龍江同江——海南三亞）高速公路線上必經(jīng)的一座城市。至2002年寧靖鹽高速公路竣工，泰州人均高速公路面積將為江蘇之最，躍居世界一流水平。縱橫全境的新長（江蘇新沂——44浙江長興）鐵路、寧啟（南京——啟東）鐵路亦將于“十五”期內(nèi)建成，泰州的交通優(yōu)勢將再上一個新臺階。高

8、度發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，使有“蘇中第一門戶”之稱的泰州離外面的世界更近了。“與國際接軌”已成為全市上下為之奮斗的共同目標(biāo)，各項規(guī)劃、各項建設(shè)、各項設(shè)施都在為著泰州的對外開放、