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《房地產(chǎn)市場調(diào)控-動用行政之手還是市場之手-》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、房地產(chǎn)市場調(diào)控:動用行政之手還是市場之手？【摘要】近年來，房地產(chǎn)調(diào)控成為了政府的重要工作之一。保障人民住有所居，是政府當仁不讓的責任。面對高企的房價，政府打出了一系列政策組合權(quán)：限購政策、金融政策、稅收政策等等頻繁推出，也取得了一定的效果。本文試圖從行政法的角度，分析房地產(chǎn)調(diào)控政策的合法性和效果。從長遠來看，我國政府應該首先明確政府在房地產(chǎn)市場管理上的職責。行政手段是政府的有形之手，市場和經(jīng)濟手段是政府的無形之手。合理地用好這一雙手，做到有所為有所不為，這是未來政府的必修課。【關(guān)鍵詞】行政法；限購政策；房地產(chǎn)【中圖
2、分類號】D912.1【文獻標志碼】A近十年來，中國的房地產(chǎn)市場可謂是波瀾壯闊、如火如荼。房子牽動著無數(shù)國人的心緒，甚至波及了我們的文化。很多新的詞匯也伴隨著房地產(chǎn)的火熱出現(xiàn)：房奴、裸婚等等,不一而足。面對日益高企的房價，政府毅然決定實施房地產(chǎn)調(diào)控。從2008年以來，國家陸續(xù)采取國八條、國六條、國十條等一系列行政政策來實施調(diào)控。本文希望首先從行政法的角度，分析房地產(chǎn)調(diào)控政策的合法性；其次，從實施效果和政策持續(xù)性角度，比較各種行政調(diào)控工具的效果。希望通過本文的分析，為政府制定相關(guān)政策提供一定的幫助。國家出臺了眾多的調(diào)控
3、政策。從政策制定上看，大多是國家發(fā)布通知或綱領(lǐng)性文件，地方根據(jù)自身情況制定確切的調(diào)控措施。例如國務院于2010年4月17日頒布了《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知中規(guī)定:地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。各地方政府則依據(jù)此類制定了地方的限購通知或意見。限購令是一項行政調(diào)控措施，從公民權(quán)利角度看，這項政策是通過限制公民自由交易權(quán)利來達到調(diào)控市場的目的的。國家目前采用了三種調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策工具：房地產(chǎn)限購政策、經(jīng)濟手段和房產(chǎn)稅。就這些工具的使用情況來看，在大多
4、數(shù)地方限購政策和經(jīng)濟手段成為了主流，到目前為止已經(jīng)有近50個城市推出了自己的限購政策。從政策工具的性質(zhì)來說，房地產(chǎn)限購是一種行政許可。經(jīng)濟手段主要是通過房貸比率、房貸利率和公積金政策等角度切入，且大部分都是與房地產(chǎn)限購政策捆綁使用的。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。目前中國已有四十余個城市制定了房產(chǎn)限購政策，而房產(chǎn)稅目前只在重慶和上海開展試點。從全世界情況來看，房產(chǎn)稅是一個成熟的稅種，許多歐洲國家從19世紀初就制定了針對房地產(chǎn)的財產(chǎn)稅。但是當下中國的情況
5、顯然與國外不同?？梢哉f，中國當前的國情還不適合征收房產(chǎn)稅。首先房產(chǎn)稅的征收和稅率各地難以明確劃分，在實施中難免會引起混亂。目前我國對房地產(chǎn)交易征收的營業(yè)稅、契稅等等尚且還會通過陰陽合同、做低價格等手段來偷逃，可想而知如果全面鋪開房產(chǎn)稅更加會帶來更大的混亂。此外，房產(chǎn)稅對于既得利益者的權(quán)益損害也很可能導致政策的難以推行。另一方面，面對著房價的高企，百姓的質(zhì)疑甚至是誹謗一浪高過一浪，這些都逼迫政府必須使用一些手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。這種情況下，政府選擇了一種相對折中的方法：如果不能控制存量或者重新分配住房，我們可以選擇控
6、制房地產(chǎn)市場的流量來控制市場?？刂屏髁考聪拗瀑I賣，通過限制交易雙方的行為來控制房價。從目前的效果來看，政策確實在一定程度上壓制住了房價。但是又有新的問題出現(xiàn)了：政策對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了很大的打壓、為了購房一些假離婚的情況影響了社會安定、一些改善性的需求被打壓、政策的僵硬導致“北京得病、地方吃藥”。前面提到，房地產(chǎn)限購作為一支行政調(diào)控救火隊，哪里出了問題就可以在哪里定點撲滅。但是目前看來，限購政策只能解一時燃眉之急，卻不能保證長治久安。在市場經(jīng)濟體制下，政府在經(jīng)濟方面的職能可以概括為四種：確立法律體制；決定宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定
7、政策；影響資源配置以提高經(jīng)濟效率；建立影響收入分配的方案。在住房市場化方面，政府的職能，應主要是協(xié)調(diào)、管理和服務，而不是在經(jīng)濟利益上過多地介入。總體來說，中央政府制定政策的初衷是好的，但是受限于政策工具，以及與地方政府的博弈。政府在住房問題上的管理就出現(xiàn)明顯的錯位：一些本應靠市場自發(fā)調(diào)節(jié)的，因為自身利益訴求，政府使用行政代替市場；而本屬于自己分內(nèi)的事，如提供保障性住房、完善相關(guān)房地產(chǎn)法律等方面，卻長期乏力。因此，從長遠來看，我國政府應該首先明確政府在房地產(chǎn)市場管理上的職責，切實制定房地產(chǎn)管理的市場機制和長效機制。行
8、政手段是政府的有形之手，市場和經(jīng)濟手段是政府的無形之手。合理地用好這一雙手，做到有所為有所不為，這是未來政府的必修課?！緟⒖嘉墨I】[1]翟翌?房產(chǎn)限購令向何處去[J].寧夏社會科學，2012(3).[2]李貴榮?必須著力于提高行政管理的有效性[J].西華大學學報，2004(02).[3]呂奕成.樓市“限購令”的合法性分析[J].經(jīng)營管理者，2011(09).
