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《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控-動(dòng)用行政之手還是市場(chǎng)之手-》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控:動(dòng)用行政之手還是市場(chǎng)之手？【摘要】近年來，房地產(chǎn)調(diào)控成為了政府的重要工作之一。保障人民住有所居，是政府當(dāng)仁不讓的責(zé)任。面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，政府打出了一系列政策組合權(quán)：限購(gòu)政策、金融政策、稅收政策等等頻繁推出，也取得了一定的效果。本文試圖從行政法的角度，分析房地產(chǎn)調(diào)控政策的合法性和效果。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我國(guó)政府應(yīng)該首先明確政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理上的職責(zé)。行政手段是政府的有形之手，市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)手段是政府的無形之手。合理地用好這一雙手，做到有所為有所不為，這是未來政府的必修課。【關(guān)鍵詞】行政法；限購(gòu)政策；房地產(chǎn)【中圖
2、分類號(hào)】D912.1【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A近十年來，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是波瀾壯闊、如火如荼。房子牽動(dòng)著無數(shù)國(guó)人的心緒，甚至波及了我們的文化。很多新的詞匯也伴隨著房地產(chǎn)的火熱出現(xiàn)：房奴、裸婚等等,不一而足。面對(duì)日益高企的房?jī)r(jià)，政府毅然決定實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控。從2008年以來，國(guó)家陸續(xù)采取國(guó)八條、國(guó)六條、國(guó)十條等一系列行政政策來實(shí)施調(diào)控。本文希望首先從行政法的角度，分析房地產(chǎn)調(diào)控政策的合法性；其次，從實(shí)施效果和政策持續(xù)性角度，比較各種行政調(diào)控工具的效果。希望通過本文的分析，為政府制定相關(guān)政策提供一定的幫助。國(guó)家出臺(tái)了眾多的調(diào)控
3、政策。從政策制定上看，大多是國(guó)家發(fā)布通知或綱領(lǐng)性文件，地方根據(jù)自身情況制定確切的調(diào)控措施。例如國(guó)務(wù)院于2010年4月17日頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》。通知中規(guī)定:地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。各地方政府則依據(jù)此類制定了地方的限購(gòu)?fù)ㄖ蛞庖?。限?gòu)令是一項(xiàng)行政調(diào)控措施，從公民權(quán)利角度看，這項(xiàng)政策是通過限制公民自由交易權(quán)利來達(dá)到調(diào)控市場(chǎng)的目的的。國(guó)家目前采用了三種調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策工具：房地產(chǎn)限購(gòu)政策、經(jīng)濟(jì)手段和房產(chǎn)稅。就這些工具的使用情況來看，在大多
4、數(shù)地方限購(gòu)政策和經(jīng)濟(jì)手段成為了主流，到目前為止已經(jīng)有近50個(gè)城市推出了自己的限購(gòu)政策。從政策工具的性質(zhì)來說，房地產(chǎn)限購(gòu)是一種行政許可。經(jīng)濟(jì)手段主要是通過房貸比率、房貸利率和公積金政策等角度切入，且大部分都是與房地產(chǎn)限購(gòu)政策捆綁使用的。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前中國(guó)已有四十余個(gè)城市制定了房產(chǎn)限購(gòu)政策，而房產(chǎn)稅目前只在重慶和上海開展試點(diǎn)。從全世界情況來看，房產(chǎn)稅是一個(gè)成熟的稅種，許多歐洲國(guó)家從19世紀(jì)初就制定了針對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅。但是當(dāng)下中國(guó)的情況
5、顯然與國(guó)外不同。可以說，中國(guó)當(dāng)前的國(guó)情還不適合征收房產(chǎn)稅。首先房產(chǎn)稅的征收和稅率各地難以明確劃分，在實(shí)施中難免會(huì)引起混亂。目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)交易征收的營(yíng)業(yè)稅、契稅等等尚且還會(huì)通過陰陽(yáng)合同、做低價(jià)格等手段來偷逃，可想而知如果全面鋪開房產(chǎn)稅更加會(huì)帶來更大的混亂。此外，房產(chǎn)稅對(duì)于既得利益者的權(quán)益損害也很可能導(dǎo)致政策的難以推行。另一方面，面對(duì)著房?jī)r(jià)的高企，百姓的質(zhì)疑甚至是誹謗一浪高過一浪，這些都逼迫政府必須使用一些手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種情況下，政府選擇了一種相對(duì)折中的方法：如果不能控制存量或者重新分配住房，我們可以選擇控
6、制房地產(chǎn)市場(chǎng)的流量來控制市場(chǎng)?？刂屏髁考聪拗瀑I賣，通過限制交易雙方的行為來控制房?jī)r(jià)。從目前的效果來看，政策確實(shí)在一定程度上壓制住了房?jī)r(jià)。但是又有新的問題出現(xiàn)了：政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了很大的打壓、為了購(gòu)房一些假離婚的情況影響了社會(huì)安定、一些改善性的需求被打壓、政策的僵硬導(dǎo)致“北京得病、地方吃藥”。前面提到，房地產(chǎn)限購(gòu)作為一支行政調(diào)控救火隊(duì)，哪里出了問題就可以在哪里定點(diǎn)撲滅。但是目前看來，限購(gòu)政策只能解一時(shí)燃眉之急，卻不能保證長(zhǎng)治久安。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府在經(jīng)濟(jì)方面的職能可以概括為四種：確立法律體制；決定宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定
7、政策；影響資源配置以提高經(jīng)濟(jì)效率；建立影響收入分配的方案。在住房市場(chǎng)化方面，政府的職能，應(yīng)主要是協(xié)調(diào)、管理和服務(wù)，而不是在經(jīng)濟(jì)利益上過多地介入?？傮w來說，中央政府制定政策的初衷是好的，但是受限于政策工具，以及與地方政府的博弈。政府在住房問題上的管理就出現(xiàn)明顯的錯(cuò)位：一些本應(yīng)靠市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的，因?yàn)樽陨砝嬖V求，政府使用行政代替市場(chǎng)；而本屬于自己分內(nèi)的事，如提供保障性住房、完善相關(guān)房地產(chǎn)法律等方面，卻長(zhǎng)期乏力。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我國(guó)政府應(yīng)該首先明確政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理上的職責(zé)，切實(shí)制定房地產(chǎn)管理的市場(chǎng)機(jī)制和長(zhǎng)效機(jī)制。行
8、政手段是政府的有形之手，市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)手段是政府的無形之手。合理地用好這一雙手，做到有所為有所不為，這是未來政府的必修課?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】[1]翟翌?房產(chǎn)限購(gòu)令向何處去[J].寧夏社會(huì)科學(xué)，2012(3).[2]李貴榮?必須著力于提高行政管理的有效性[J].西華大學(xué)學(xué)報(bào)，2004(02).[3]呂奕成.樓市“限購(gòu)令”的合法性分析[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2011(09).
