深圳梅龍鎮(zhèn)項(xiàng)目踩盤調(diào)研分析報(bào)告ppt培訓(xùn)課件

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1、金地·梅隴鎮(zhèn)不同面積區(qū)間戶型分布圖分享一營(yíng)銷手段分享二客戶積累分享三開(kāi)盤流程金地·梅隴鎮(zhèn)全程回顧梅隴鎮(zhèn)綜述金地自香蜜山之后在深圳幾乎沉寂一年之久，而梅隴鎮(zhèn)作為金地在03年便已開(kāi)始運(yùn)作的項(xiàng)目，在經(jīng)過(guò)足足3年的準(zhǔn)備，終于在2006年年初浮出水面，4月開(kāi)始接待客戶，5月28日正式開(kāi)盤，創(chuàng)下了積累客戶超過(guò)1萬(wàn)，開(kāi)盤當(dāng)天成交超過(guò)1000套的驚人成績(jī)。綜觀梅隴鎮(zhèn)面市后的種種營(yíng)銷過(guò)程，不論是從市場(chǎng)預(yù)熱、產(chǎn)品創(chuàng)新、現(xiàn)場(chǎng)包裝、客戶積累、認(rèn)購(gòu)流程都給我們留下了很深的印象，諸多亮點(diǎn)值得我們?nèi)リP(guān)注和學(xué)習(xí)。作為周邊的項(xiàng)目、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，第五園銷售組自年初便開(kāi)始高度關(guān)

2、注梅隴鎮(zhèn)，從其現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始接待客戶以后，便多次組織參觀，包括5月24日開(kāi)始的客戶理號(hào)以及28日的開(kāi)盤，感觸良多，與大家分享……分享一營(yíng)銷手段手段一：客戶準(zhǔn)確定位金地對(duì)梅隴鎮(zhèn)的定位非常準(zhǔn)確，就是都市白領(lǐng)，同時(shí)利用片區(qū)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)吸引投資客，項(xiàng)目命名“梅隴鎮(zhèn)”也正是體現(xiàn)了這樣的意思，第一層含義是在上海，“梅龍鎮(zhèn)”代表一種品位，比如梅龍鎮(zhèn)的正宗滬菜，比如代言時(shí)尚與潮流的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)；第二層含義是包括了梅林和龍華雙重含義在內(nèi)，體現(xiàn)了自己位于二線拓展區(qū)的優(yōu)勢(shì)位置以及未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。但是因?yàn)橹孛脑颍鸬馗牧艘粋€(gè)字；在客戶定位清晰的基礎(chǔ)上，廣告主題雙線

3、進(jìn)行，主線是訴求年輕、時(shí)尚的“都市T型臺(tái)上的未來(lái)城”，輔線是訴求片區(qū)未來(lái)價(jià)值的“代言城市未來(lái)”，在視覺(jué)表現(xiàn)和色彩應(yīng)用上極為跳躍并富有活力，符合其目標(biāo)客戶定位的審美習(xí)慣和生活方式，其一系列充滿了幽默和情趣的影視廣告、更是贏得不少業(yè)界同仁的贊賞和認(rèn)同；產(chǎn)品設(shè)計(jì)緊密結(jié)合客戶需求（高性價(jià)比、時(shí)尚現(xiàn)代），由11－18層的小高層和24－33層的高層建筑組成，建筑風(fēng)格偏德式的簡(jiǎn)約現(xiàn)代，戶型結(jié)構(gòu)相對(duì)比較純粹，以70平米的兩房和110平米的三房為主力戶型，包括140平米的四房及少量大面積和復(fù)式單位。除了入戶陽(yáng)臺(tái)、雙層挑高大露臺(tái)、超大凸窗等賣點(diǎn)以外，雙層立面系

4、統(tǒng)、無(wú)機(jī)房電梯、住宅新風(fēng)系統(tǒng)、LOW-E中空玻璃等技術(shù)和材料的創(chuàng)新應(yīng)用、大大提升了梅隴鎮(zhèn)的產(chǎn)品和居住價(jià)值，但現(xiàn)場(chǎng)觀察，很多功能卻華而不實(shí)。現(xiàn)場(chǎng)廣告面展示：三大訴求——時(shí)尚、品牌、規(guī)模外立面灰色調(diào)為主，雙層立面是其獨(dú)特賣點(diǎn)，宣稱可以降低陽(yáng)光直射，其實(shí)并無(wú)實(shí)際意義，裝飾痕跡更明顯些。格柵并不實(shí)用，靠窗的甚至影響采光，因?yàn)樵谧约杭抑?，而且用螺絲固定，很容易自行拆除。挑高陽(yáng)臺(tái)一面是別家陽(yáng)臺(tái)，一面是自家空調(diào)板，使用不便，而且相互干擾極嚴(yán)重。贈(zèng)送露臺(tái)為一大賣點(diǎn)分享一營(yíng)銷手段手段二：廣告精準(zhǔn)投放金地梅隴鎮(zhèn)報(bào)紙廣告投放較少，主要媒體形式為戶外、網(wǎng)絡(luò)、直郵和

5、會(huì)員推薦；戶外大概在三月開(kāi)始出街，第一階段為“代言城市未來(lái)”，樹(shù)立項(xiàng)目形象；第二階段為“都市T型臺(tái)上的未來(lái)城”，定義項(xiàng)目氣質(zhì)；網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷上也是牢牢把握針對(duì)年輕人的特點(diǎn)，作為第一個(gè)深入與騰訊合作的深圳項(xiàng)目，聯(lián)合舉辦“一人一個(gè)城市”的網(wǎng)絡(luò)征文活動(dòng)，無(wú)論是活動(dòng)的主題、還是網(wǎng)絡(luò)媒介的應(yīng)用，都非常符合目標(biāo)客戶的生活方式和溝通習(xí)慣，并且更加強(qiáng)調(diào)顧客的參與性和互動(dòng)性，但在整合傳播和輿論導(dǎo)向方面有所欠缺，整個(gè)活動(dòng)并沒(méi)有引起市場(chǎng)足夠的關(guān)注；直郵巧妙了利用了工商銀行、中國(guó)銀行房貸客戶的帳單廣告，使項(xiàng)目宣傳的可達(dá)性和目的性更強(qiáng)；利用金地家天下提前半年進(jìn)行宣傳以及客

6、戶積累，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)舉行家天下會(huì)員開(kāi)放日活動(dòng)。分享一營(yíng)銷手段手段三：現(xiàn)場(chǎng)個(gè)性包裝張揚(yáng)的色彩和獨(dú)具心裁的導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)體現(xiàn)出年輕人的時(shí)尚和活力；超大LED、懸空?qǐng)A形接待臺(tái)、太空艙式的電腦中心體現(xiàn)出大盤的氣勢(shì)和高科技在項(xiàng)目中的廣泛使用；工法樣板間在展示工藝工法的同時(shí)，作為項(xiàng)目理念和合作方的宣傳載體，很好的利用了空間；毛坯樣板間墻上貼畫，給予概念“玩酷子弟集中營(yíng)”，主要起美觀和再次強(qiáng)化項(xiàng)目訴求的作用；樣板間設(shè)計(jì)一般，但不限制拍照，由此可見(jiàn)金地的開(kāi)放心態(tài)以及對(duì)產(chǎn)品的自信。超大的LED正在放映廣告銷售大廳略微顯小信息屏幕做成了懸浮軌道形狀，項(xiàng)目信息不斷滾動(dòng)現(xiàn)

7、場(chǎng)導(dǎo)識(shí)商業(yè)街包裝毛坯樣板間玩酷集中營(yíng)工法樣板間的合作方展示每個(gè)房間都有名稱和面積明示不計(jì)算面積部分梅隴鎮(zhèn)開(kāi)盤前客戶積累分成4個(gè)階段前期客戶積累4月底---5月20日短信平臺(tái)通知所有已領(lǐng)卡客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)試算價(jià)格5月20日---24日電腦自動(dòng)給客戶分組對(duì)未領(lǐng)卡新客戶補(bǔ)卡試算價(jià)格5月25日----26日電腦自動(dòng)給新客戶分組客戶正式選房5月28日全程線索：金地家天下會(huì)員卡分享二客戶積累梅隴鎮(zhèn)選房全程回顧前期客戶積累1截止06年5月20日共積累客戶1萬(wàn)余名梅隴鎮(zhèn)篩選客戶回顧一人一個(gè)城市,QQ網(wǎng)絡(luò)大賽金地家天下會(huì)員開(kāi)放日(4月15日)德國(guó)美食開(kāi)放日(4月

8、22日)----約300批客戶到訪(網(wǎng)絡(luò)+金地業(yè)主)春交會(huì),5月3—7日,會(huì)員卡過(guò)萬(wàn)張短信平臺(tái)通知所有客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)試算價(jià)格出示《梅隴鎮(zhèn)+金地家天下會(huì)員卡》本人身份證刷卡（家天下卡