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1、《物權(quán)法》對物業(yè)管理的規(guī)范解讀《北京市物業(yè)管理辦法》4物權(quán)法對物業(yè)管理服務的規(guī)范3物權(quán)法概述2引言1提綱引言物權(quán)法的來源歷史起源近代物權(quán)法基本特質(zhì)的形成雖然物權(quán)法在法律史上的起源是隨著私有制的出現(xiàn)、國家的形成而產(chǎn)生的。人權(quán)宣言“所有權(quán)為神圣不可侵犯之權(quán)利，非顯然基于法律，為公共之必要，并在給付正當補償之條件下，任何人均不得侵奪之?！币灾形鞣綄ξ餀?quán)意識的差異性“風能禁，雨能禁，國王不能禁”“普天之下莫非王土,率土之濱莫非王民”物權(quán)法概述物權(quán)法草案在歷經(jīng)13年的醞釀和廣泛討論，經(jīng)全國人大八次審議討論后，于2007年10月1日起正式實施?！段餀?quán)法》明
2、確公私財產(chǎn)平等保護。物權(quán)法第一編總則：1——38條：基本原則、物權(quán)變動和物權(quán)保護第二編所有權(quán)：39——116條：一般規(guī)定、所有權(quán)、業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)、相鄰關(guān)系、共有權(quán)和所有權(quán)的取得第三編用益物權(quán)：117——169條：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)第四編擔保物權(quán)：170——240條：包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)第五編占有：241——245條規(guī)定的是占有物權(quán)法的結(jié)構(gòu)物權(quán)法的一、二、三、四一個理念：系統(tǒng)保護民事（私人）財產(chǎn)權(quán)的私法兩類財產(chǎn)：動產(chǎn)和不動產(chǎn)三種物權(quán)：所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)四項原則：物權(quán)法定、物權(quán)公示、公序良俗、平等保
3、護Ⅰ物權(quán)法的理念： 一部系統(tǒng)保護民事財產(chǎn)權(quán)的私法1、“物權(quán)”的含義：“物”是指財產(chǎn)，“權(quán)”就是指財產(chǎn)主人自由支配其財產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利；物權(quán)主要指有形財產(chǎn)權(quán)，是看得見、摸得著、靠得住的現(xiàn)實財產(chǎn)權(quán)；2、物權(quán)法是我國第一部“系統(tǒng)”保護財產(chǎn)權(quán)（特別突出私人財產(chǎn)權(quán)）的基本法。3、物權(quán)法本質(zhì)上屬于私法，貫穿著意思自治。Ⅱ“物權(quán)法”之“物”：兩類法定財產(chǎn)“動產(chǎn)”是便于“人為移動”的財產(chǎn)。動產(chǎn)的設(shè)立,轉(zhuǎn)讓以交付為準；特殊動產(chǎn)如汽車必須進行過戶登記，否則其交易不得對抗善意第三人；“不動產(chǎn)”是指相對固定的財產(chǎn)，如自然資源、土地、房屋、建筑設(shè)施等。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)
4、立和交易，依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。屬國家所有的自然資源可以不登記物權(quán)法所有權(quán)用益物權(quán)擔保物權(quán)物權(quán)法上之三權(quán)Ⅲ“物權(quán)法”上的“權(quán)”：三種物權(quán)IV.“物權(quán)法”之“法”：四項法律原則物權(quán)法定原則物權(quán)公示原則平等保護原則公序良俗原則四項法律原則物權(quán)法對物業(yè)管理服務的規(guī)范物業(yè)糾紛頻頻發(fā)生業(yè)務應如何保護自身權(quán)利？《物權(quán)法》中對業(yè)主權(quán)利的規(guī)定物權(quán)法專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，包括：屬于業(yè)主個人所有的財產(chǎn)；屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；關(guān)于車庫、車位的歸屬；關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系；關(guān)于業(yè)主大會的議事規(guī)則；關(guān)于業(yè)主大
5、會、業(yè)主委員會的訴訟地位；業(yè)主個人所有的財產(chǎn)業(yè)主專有所有權(quán)業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)專有部分是指在構(gòu)造上具有能夠明確區(qū)分的獨立性、在功用上具有排他使用的獨立性、在權(quán)屬上具有能夠登記的特定性的建筑物或其部分。注意，規(guī)劃上屬于特定房屋且銷售時已經(jīng)列入房屋買賣合同的特定空間及露臺屬于專有部分；不得濫用業(yè)主專有所有權(quán)業(yè)主共有所有權(quán)明確規(guī)定為業(yè)主共有：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和物業(yè)服務用房；兜底條款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施”，屬于業(yè)主共有。這里的其他公共場所和公用設(shè)施，包括電梯、過道、水箱、自行車存車處等需具體認定
6、：建筑區(qū)劃內(nèi)的會所、人防工程等？搶車位？網(wǎng)絡版游戲搶車位讓人開心，現(xiàn)實版的搶車位卻讓業(yè)主苦不堪言？物權(quán)法關(guān)于車位車庫的規(guī)定三種取得方式：出售、附贈或者出租；開發(fā)商將車位、車庫高價出售、出租給小區(qū)外的人停放的，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！闭加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。在原《物業(yè)管理條例》等法規(guī)中，物業(yè)服務機構(gòu)被稱為“物業(yè)管理企業(yè)”，嚴格講，這種表述未見不妥，所謂物業(yè)管理只是“受業(yè)主委托代為管理”。但是實踐中部分物業(yè)管理企業(yè)有意無意的將這種委托關(guān)系誤認為類似于政府與公民之間的“
7、管理”關(guān)系，動輒以“管理業(yè)主者”自居?！段餀?quán)法》則將其定名為“物業(yè)服務機構(gòu)”，這就明確了業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系，物業(yè)公司應當以提供服務為己任。而且，“機構(gòu)”一詞較之于“企業(yè)”，范圍更加寬泛，包括了以公益為目的的法人和非法人組織。為物業(yè)服務機構(gòu)“正名”尊重業(yè)主選擇、明確業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)主大會是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。據(jù)不完全統(tǒng)計：目前全國已實施專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的還不足小區(qū)總量的30%，有的城市甚至更少。成立業(yè)主大會面臨的難處（1）缺乏牽頭人出于“槍打
8、出頭鳥”的顧慮；部分業(yè)主采用“見益行事”的態(tài)度；維權(quán)意識不強，很難有業(yè)主自發(fā)牽頭來籌備這項工作。（2）主管部門一頭熱行政主管部門普遍樂于
