精品物業(yè)公司《物權法》培訓課件

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1、《物權法》對物業(yè)管理的規(guī)范解讀《北京市物業(yè)管理辦法》4物權法對物業(yè)管理服務的規(guī)范3物權法概述2引言1提綱引言物權法的來源歷史起源近代物權法基本特質(zhì)的形成雖然物權法在法律史上的起源是隨著私有制的出現(xiàn)、國家的形成而產(chǎn)生的。人權宣言“所有權為神圣不可侵犯之權利，非顯然基于法律，為公共之必要，并在給付正當補償之條件下，任何人均不得侵奪之。”引言中西方對物權意識的差異性“風能禁，雨能禁，國王不能禁”“普天之下莫非王土,率土之濱莫非王民”物權法概述物權法草案在歷經(jīng)13年的醞釀和廣泛討論，經(jīng)全國人大八次審議討論后，于2007年10月1日起正式實施?！段餀喾ā访?/p>

2、確公私財產(chǎn)平等保護。物權法第一編總則：1——38條：基本原則、物權變動和物權保護第二編所有權：39——116條：一般規(guī)定、所有權、業(yè)主的建設用地使用權、相鄰關系、共有權和所有權的取得第三編用益物權：117——169條：土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權第四編擔保物權：170——240條：包括抵押權、質(zhì)權和留置權第五編占有：241——245條規(guī)定的是占有物權法的結構物權法的一、二、三、四一個理念：系統(tǒng)保護民事（私人）財產(chǎn)權的私法兩類財產(chǎn)：動產(chǎn)和不動產(chǎn)三種物權：所有權、用益物權、擔保物權四項原則：物權法定、物權公示、公序良俗、平等保

3、護Ⅰ物權法的理念：一部系統(tǒng)保護民事財產(chǎn)權的私法1、“物權”的含義：“物”是指財產(chǎn)，“權”就是指財產(chǎn)主人自由支配其財產(chǎn)并排除他人干涉的權利；物權主要指有形財產(chǎn)權，是看得見、摸得著、靠得住的現(xiàn)實財產(chǎn)權；2、物權法是我國第一部“系統(tǒng)”保護財產(chǎn)權（特別突出私人財產(chǎn)權）的基本法。3、物權法本質(zhì)上屬于私法，貫穿著意思自治。Ⅱ“物權法”之“物”：兩類法定財產(chǎn)“動產(chǎn)”是便于“人為移動”的財產(chǎn)。動產(chǎn)的設立,轉(zhuǎn)讓以交付為準；特殊動產(chǎn)如汽車必須進行過戶登記，否則其交易不得對抗善意第三人；“不動產(chǎn)”是指相對固定的財產(chǎn)，如自然資源、土地、房屋、建筑設施等。不動產(chǎn)物權的設

4、立和交易，依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。屬國家所有的自然資源可以不登記物權法所有權用益物權擔保物權物權法上之三權Ⅲ“物權法”上的“權”：三種物權IV.“物權法”之“法”：四項法律原則物權法定原則物權公示原則平等保護原則公序良俗原則四項法律原則物權法對物業(yè)管理服務的規(guī)范物業(yè)糾紛頻頻發(fā)生業(yè)務應如何保護自身權利？《物權法》中對業(yè)主權利的規(guī)定物權法專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權問題，包括：屬于業(yè)主個人所有的財產(chǎn)；屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；關于車庫、車位的歸屬；關于業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)服務企業(yè)的關系；關于業(yè)主大會的議事規(guī)則；關于業(yè)主大

5、會、業(yè)主委員會的訴訟地位；業(yè)主個人所有的財產(chǎn)業(yè)主專有所有權業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權專有部分是指在構造上具有能夠明確區(qū)分的獨立性、在功用上具有排他使用的獨立性、在權屬上具有能夠登記的特定性的建筑物或其部分。注意，規(guī)劃上屬于特定房屋且銷售時已經(jīng)列入房屋買賣合同的特定空間及露臺屬于專有部分；不得濫用業(yè)主專有所有權業(yè)主共有所有權明確規(guī)定為業(yè)主共有：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和物業(yè)服務用房；兜底條款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施”，屬于業(yè)主共有。這里的其他公共場所和公用設施，包括電梯、過道、水箱、自行車存車處等需具體認定

6、：建筑區(qū)劃內(nèi)的會所、人防工程等？搶車位？網(wǎng)絡版游戲搶車位讓人開心，現(xiàn)實版的搶車位卻讓業(yè)主苦不堪言？物權法關于車位車庫的規(guī)定三種取得方式：出售、附贈或者出租；開發(fā)商將車位、車庫高價出售、出租給小區(qū)外的人停放的，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。”占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。在原《物業(yè)管理條例》等法規(guī)中，物業(yè)服務機構被稱為“物業(yè)管理企業(yè)”，嚴格講，這種表述未見不妥，所謂物業(yè)管理只是“受業(yè)主委托代為管理”。但是實踐中部分物業(yè)管理企業(yè)有意無意的將這種委托關系誤認為類似于政府與公民之間的“

7、管理”關系，動輒以“管理業(yè)主者”自居?！段餀喾ā穭t將其定名為“物業(yè)服務機構”，這就明確了業(yè)主與物業(yè)之間的關系，物業(yè)公司應當以提供服務為己任。而且，“機構”一詞較之于“企業(yè)”，范圍更加寬泛，包括了以公益為目的的法人和非法人組織。為物業(yè)服務機構“正名”尊重業(yè)主選擇、明確業(yè)主與物業(yè)的關系業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)主大會是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。據(jù)不完全統(tǒng)計：目前全國已實施專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的還不足小區(qū)總量的30%，有的城市甚至更少。成立業(yè)主大會面臨的難處（1）缺乏牽頭人出于“槍打

8、出頭鳥”的顧慮；部分業(yè)主采用“見益行事”的態(tài)度；維權意識不強，很難有業(yè)主自發(fā)牽頭來籌備這項工作。（2）主管部門一頭熱行政主管部門普遍樂于