物權(quán)法培訓(xùn)課件

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1、物權(quán)法選釋主講：******2幾種說(shuō)法說(shuō)法一：人防工程屬于人民防空辦公室（人防辦）說(shuō)法二：人防工程屬于全體業(yè)主說(shuō)法三：人防工程屬于開(kāi)發(fā)商34幾種說(shuō)法說(shuō)法一：一層住戶(hù)可以不交（因?yàn)闆](méi)有使用）說(shuō)法二：一層住戶(hù)可以少交（比如：交30%）說(shuō)法三：一層住戶(hù)不可以少交，要全部繳納5此次培訓(xùn)的主要內(nèi)容：物權(quán)法的幾個(gè)基本概念物權(quán)法與《物業(yè)管理?xiàng)l例》物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響物權(quán)法對(duì)民生的影響物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響物權(quán)法對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的影響6過(guò)去的案例：西岸花園是北京市海淀區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，1998年9月，開(kāi)發(fā)商申報(bào)時(shí)，北京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)

2、動(dòng)車(chē)0.2車(chē)位/戶(hù)，非機(jī)動(dòng)車(chē)2車(chē)位/戶(hù)配建停車(chē)庫(kù)。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車(chē)庫(kù)，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)泊位。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售住宅時(shí)也承諾：小區(qū)配建地下車(chē)庫(kù)供業(yè)主停車(chē)。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位才能取得停車(chē)權(quán)。開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣(mài)掉了其中的37個(gè)車(chē)位，其余車(chē)位則被小區(qū)物業(yè)管理公司以每月250元的租金租了出去。物權(quán)法的幾個(gè)基本概念—1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)72003年6月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向海淀區(qū)人民法院起訴開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車(chē)庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。最終法院判決：開(kāi)發(fā)商將小區(qū)地下停車(chē)庫(kù)移交給

3、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益。這起案例就涉及了《物權(quán)法》中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。此案例，如果是在《物權(quán)法》實(shí)施后審理，可能結(jié)果就不一樣。物權(quán)法的幾個(gè)基本概念—1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)8建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成9《物權(quán)法》對(duì)百姓關(guān)注的會(huì)所、車(chē)位的歸屬，作出原則規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。理論解釋?zhuān)航ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)人，對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。物權(quán)法的幾個(gè)基本概念—1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概

4、念建筑物區(qū)分所有權(quán)10車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)所有？對(duì)于業(yè)主普遍關(guān)心的車(chē)位、車(chē)庫(kù)問(wèn)題。《物權(quán)法》首先強(qiáng)調(diào)，在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)應(yīng)該首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。就是說(shuō)這些車(chē)位、車(chē)庫(kù)，首先應(yīng)當(dāng)看該小區(qū)的業(yè)主是否愿意以合理的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)或者承租；對(duì)于剩余的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商才能向小區(qū)業(yè)主之外的人員出租或者出售、贈(zèng)與。11車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)所有？其次，對(duì)于建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)合同出售、出租給業(yè)主，或者贈(zèng)與給業(yè)主，例如買(mǎi)房贈(zèng)車(chē)庫(kù)。但是，如果沒(méi)有出售、贈(zèng)與等移轉(zhuǎn)所有權(quán)的約定，則其應(yīng)當(dāng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。當(dāng)然，對(duì)于是否存在這種約定，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》等法律確定規(guī)則來(lái)認(rèn)定，例如雖然合同中沒(méi)

5、有明確約定，但是開(kāi)發(fā)商在此前的廣告中以附贈(zèng)車(chē)庫(kù)來(lái)宣傳、且足以影響業(yè)主決定購(gòu)買(mǎi)或者房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定存在贈(zèng)與車(chē)庫(kù)的約定。12車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)所有？此外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。這主要是針對(duì)事先在規(guī)劃中并未規(guī)劃為車(chē)位、但隨著業(yè)主汽車(chē)擁有量大增，原有車(chē)位、車(chē)庫(kù)不敷使用，而占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地施劃的車(chē)位而言的。這些車(chē)位應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。從這個(gè)法律規(guī)則來(lái)講，總體上是把建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)所有權(quán)的歸屬認(rèn)定成為開(kāi)發(fā)商的。13道路、綠地歸誰(shuí)所有？道路、綠地原則上歸業(yè)主共有。對(duì)于小區(qū)中建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，《物權(quán)法》明確屬于業(yè)主共有

6、，但已經(jīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、成為城鎮(zhèn)公共道路的，則為國(guó)家所有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地的，應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。此外，對(duì)于明示歸個(gè)人的綠地，例如房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定歸業(yè)主個(gè)人所有的地面花園，則應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個(gè)人。14其他公共場(chǎng)所等歸誰(shuí)所有？建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。這主要包括小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、居委會(huì)辦公用房、人防工程、自行車(chē)存車(chē)處等公共場(chǎng)所以及開(kāi)發(fā)商自行設(shè)置的體育健身設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備。接入小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備，除供水、電、氣、暖公司所有的之外，也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。15業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的利用對(duì)于

7、業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，其利用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，其收益也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。實(shí)踐中，一些廣告公司與物業(yè)公司簽訂合同，在電梯內(nèi)設(shè)置了廣告牌；或者物業(yè)公司與一些企業(yè)簽訂合同，允許其進(jìn)入小區(qū)推銷(xiāo)。嚴(yán)格的講，這是對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的利用，因此，其合同是否有效必須視業(yè)主是否對(duì)物業(yè)公司授權(quán)而定；而且，因此所得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有或者用來(lái)充抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。16物權(quán)法的幾個(gè)基本概念—2物權(quán)生活解釋?zhuān)何餀?quán)，通俗地說(shuō)，一頭牛屬于你，你可以用它來(lái)耕田、拉車(chē)，可以租給他人使用，也可以殺掉賣(mài)牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都不能干涉你。理論解釋?zhuān)何餀?quán)就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)

8、、用益物權(quán)