專題：房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)法

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1、房地產(chǎn)法RealEstateLaw主講教師：周倩Mobile:13980585505E-mail：lily_1674@163.com房地產(chǎn)法框架體系房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)法房地產(chǎn)登記問(wèn)題房地產(chǎn)保險(xiǎn)問(wèn)題商品房預(yù)售問(wèn)題商品房按揭問(wèn)題房地產(chǎn)租賃問(wèn)題建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有問(wèn)題物業(yè)稅問(wèn)題城市房屋拆遷問(wèn)題2021/9/3第一專題房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)法概述2021/9/3相關(guān)法理《土地管理法》：土地所有權(quán)與使用權(quán)——開(kāi)發(fā)與交易的基礎(chǔ)；建設(shè)用地管理；《城市房地產(chǎn)管理法》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（主要為房地產(chǎn)交易）我國(guó)的土地所有權(quán)主體只有兩類：國(guó)家、集體；使用權(quán)主

2、體卻相當(dāng)分散國(guó)有土地主要用于建設(shè)用地，而建設(shè)用地也只能使用國(guó)有土地（有例外）；集體所有的土地只有被征收為國(guó)有后才能用于建設(shè)用地（土地征收制度）；集體所有的土地主要在于承包用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，但在特定情形下也可以用于建設(shè)用地（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)；臨時(shí)用地——2年）2021/9/3概述一、房地產(chǎn)概念的產(chǎn)生（一）我國(guó)內(nèi)地：與不動(dòng)產(chǎn)是同一語(yǔ)義（二）不動(dòng)產(chǎn)的概念大體有三種表述一是大陸法不動(dòng)產(chǎn)的概念：不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值改變的物，如土地、房屋等，強(qiáng)調(diào)自然屬性；二是傳統(tǒng)英美法不動(dòng)產(chǎn)的表述：不動(dòng)產(chǎn)是指擁有所有權(quán)的事物

3、——所有者可以使用、控制或處置的事物，強(qiáng)調(diào)所有權(quán)屬性；三是現(xiàn)代意義上的不動(dòng)產(chǎn)：指內(nèi)生于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律權(quán)利、權(quán)益和利潤(rùn)。也就是說(shuō)，擁有土地不是擁有自然土地，而是擁有在一定限制條件下使用、處置和使用土地的權(quán)利。它強(qiáng)調(diào)限制條件和包括政府稅收、債權(quán)人利息等形式的優(yōu)先要求權(quán)。2021/9/3（三）不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)概念的產(chǎn)生有以下三個(gè)顯著區(qū)別一是概念產(chǎn)生的時(shí)間不同：房地產(chǎn)比不動(dòng)產(chǎn)要晚得多，不動(dòng)產(chǎn)自羅馬法以來(lái)已有上千年歷史，而我國(guó)法律上動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)概念的沿用只是近百年的事情。我國(guó)房地產(chǎn)一詞最早見(jiàn)于20世紀(jì)初葉，它是中國(guó)現(xiàn)代城市社會(huì)的產(chǎn)物。二是利益的重心不同

4、：傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)利益對(duì)個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)予以最強(qiáng)有力的法律保護(hù)，特別是對(duì)土地利益的保護(hù)，保護(hù)的重心是土地，性質(zhì)是私有。房地產(chǎn)以房屋為重心，它是現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只有在城市中，不動(dòng)產(chǎn)才以房屋為主要表現(xiàn)形式，只有城市的土地才不再稱為“田”而稱為“地”——追求一種特殊的利益格局：城市商業(yè)利益優(yōu)勢(shì)的格局。2021/9/3三是產(chǎn)生的法律要求不同：當(dāng)房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系完全可以被私法所調(diào)整時(shí)，它就為不動(dòng)產(chǎn)制度所覆蓋，無(wú)須形成所謂的房地產(chǎn)法。但當(dāng)對(duì)這種社會(huì)關(guān)系私法不足以調(diào)整，需要特別法或以特別法為主導(dǎo)時(shí)，就有形成相對(duì)獨(dú)立的規(guī)范體系的必要和可能。二、房產(chǎn)的概念房產(chǎn)，是指房屋

5、財(cái)產(chǎn)，即指在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋。（一）房產(chǎn)不同于房屋：房屋是建筑物的自然屬性；房產(chǎn)是建筑物的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)2021/9/3（二）房產(chǎn)具有更鮮明的物權(quán)屬性（三）房產(chǎn)概念的局限性：無(wú)論大陸法系還是英美法系都不存在房產(chǎn)的概念，即使經(jīng)常使用房地產(chǎn)概念的我國(guó)香港和澳門地區(qū)，也從未有過(guò)與地產(chǎn)并列的所謂房產(chǎn)。房產(chǎn)是我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)制度中的一個(gè)特有的概念，其產(chǎn)生和存在主要有以下三個(gè)原因：第一，中國(guó)歷史上的民法受日本民法影響較大，在土地與建筑物關(guān)系上采納了分別主義原則，且香港地區(qū)房地

6、產(chǎn)制度實(shí)行的一物多權(quán)原則亦對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)法有較大的影響；第二，新中國(guó)房地產(chǎn)制度有特殊的歷史背景，即便如此，目前國(guó)家的政策法規(guī)中已很少見(jiàn)到孤立的房產(chǎn)的提法；2021/9/3第三，我國(guó)實(shí)行土地公有制，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)往往是不一致的。房地產(chǎn)消費(fèi)者通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接獲得的主要是房產(chǎn)，而地產(chǎn)則主要是開(kāi)發(fā)商與政府之間的事情，一度通行的房產(chǎn)與地產(chǎn)二證分離的狀況加劇了這種分裂。（四）房產(chǎn)的廣義與狹義問(wèn)題狹義房產(chǎn)，指城市中有商品意義的可交易的房產(chǎn)，主要指城市房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)，首先受《城市房地產(chǎn)管理法》等特別法的規(guī)范，也受民法等一般法的規(guī)范。廣義房產(chǎn)，既包

7、括城市房產(chǎn)，也包括鄉(xiāng)村房產(chǎn)和特殊用途房產(chǎn)。從發(fā)展來(lái)看，房產(chǎn)的概念應(yīng)當(dāng)逐步被物權(quán)法的相關(guān)概念所取代；廣義房產(chǎn)不屬于房地產(chǎn)業(yè)的范疇，也不屬于狹義房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象。2021/9/3三、地產(chǎn)的概念（一）狹義的地產(chǎn)，是指在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，可以由所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用者進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、土地經(jīng)營(yíng)，并能帶來(lái)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)用地。廣義的地產(chǎn)，指有明確法律權(quán)屬關(guān)系的土地，而這個(gè)土地是由土地物質(zhì)（純自然土地）和全部土地資本構(gòu)成的。2021/9/3（二）一般說(shuō)來(lái)，地產(chǎn)是普通法上的一個(gè)概念。大陸法由于有系統(tǒng)的物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)制度（許多國(guó)家還另有土地法），因此，一般

8、不單獨(dú)使用地產(chǎn)的概念。在大陸法上，與地產(chǎn)最為相關(guān)的概念往往被理解為不動(dòng)產(chǎn)意義的土地，即法律上確認(rèn)了所有權(quán)的土地。（三）地產(chǎn)實(shí)際是強(qiáng)調(diào)用財(cái)產(chǎn)法而非管理法