同心偉業(yè).合肥濱江花月假日廣場項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略提報(bào)案

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1、[**假日廣場]項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略提報(bào)案2012年7月版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳市金瓊玖企業(yè)管理咨詢有限公司所有，未經(jīng)書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。首先，非常感謝「美生置業(yè)」為深圳·同心偉業(yè)提供這次戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)！“思路決定出路”，對于本案溝通，金瓊玖認(rèn)為：重視企業(yè)開發(fā)理念，重視戰(zhàn)略定位，重視項(xiàng)目操盤方向，定義產(chǎn)品價(jià)值！思路決定出路本次報(bào)告大綱項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目定位房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議整體營銷策略售樓中心組

2、織管理策略媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略招商策略市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較城市發(fā)展規(guī)劃研究區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目以及企業(yè)目標(biāo)利用項(xiàng)目為平臺(tái)，通過項(xiàng)目的品牌運(yùn)作，奠定項(xiàng)目及企業(yè)在合肥綜合體高尚住宅領(lǐng)域的影響力；項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)通過本項(xiàng)目一期住宅的成功營銷，樹立項(xiàng)目整體的區(qū)域形象，為后續(xù)商業(yè)、寫字樓、酒店等復(fù)合產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；12年12月銷售，價(jià)格不低于6800元/平方米，后期留有溢價(jià)空間，6個(gè)月消化50%,12個(gè)月消化80%，月均銷售套數(shù)50套左右。目標(biāo)界定核心目標(biāo)：——通過設(shè)計(jì)項(xiàng)目高速、

3、高價(jià)、高形象的專屬營銷模式，項(xiàng)目營銷結(jié)合區(qū)域營銷，建立本案整體項(xiàng)目的市場影響力，為后續(xù)開發(fā)以及拓展打下基礎(chǔ)。項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目定位房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議整體營銷策略售樓中心組織管理策略媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略招商策略市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較城市發(fā)展規(guī)劃研究區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀近年發(fā)展十分迅猛，已成為全國性城市，輻射力大大增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛：2009年合肥多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅在全國省會(huì)城市排名第一；產(chǎn)業(yè)逐步壯大：合肥目前已成為全國重要的家電生產(chǎn)基地、汽車產(chǎn)業(yè)基地和高

4、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；全國交通樞紐：合肥是全國高速鐵路建設(shè)最密集的城市之一，新橋國際機(jī)場按照國內(nèi)４Ｅ級干線機(jī)場標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；一線房企搶灘：由于合肥的快速發(fā)展，已吸引了深圳深業(yè)、萬科、綠城、綠地、華潤、碧桂園、恒大、融科置地、大連萬達(dá)、深國投、長虹、海爾、廈門國貿(mào)、禹州集團(tuán)等全國一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐。宏觀背景總量提升：2009年合肥市GDP總量達(dá)到2102億元，在中部六省位列中游；增長迅速：2009年，合肥GDP增幅為17%，在全國省會(huì)城市中連續(xù)三年排名第一，合肥已經(jīng)進(jìn)入城市的高速發(fā)展期。后發(fā)優(yōu)勢：與東部與中部城市相比，合肥GDP總量處于較低水平，但增長迅速，發(fā)展?jié)摿?/p>

5、大，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。宏觀背景：合肥經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展期，表現(xiàn)出巨大的后發(fā)優(yōu)勢——數(shù)據(jù)來源：各地各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)等近年人均GDP持續(xù)高速上升，2004年以后，在加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的“大建設(shè)”背景下，帶動(dòng)人均GPD大幅上揚(yáng)；2009年人均GDP超過6000美元.比上年增長22.6%，仍然保持較快的增長速度?！獢?shù)據(jù)來源：合肥各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀背景：人均GDP突破6000美元合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“二、三、一”型，此種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐年加強(qiáng)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，在GDP總量中所占比重不斷上升，第三產(chǎn)業(yè)GDP由2000年的134億上升

6、到2009年的888億元，增加了近7倍，第三產(chǎn)業(yè)占總GDP的比重由2000年的41%上升到2009年的52.6%，二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為合肥商業(yè)市場的繁榮提供了強(qiáng)大的支撐；宏觀背景：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整推動(dòng)商業(yè)市場的發(fā)展近年合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長趨勢迅猛，平均增幅接近20%的水平，發(fā)展勢頭良好；宏觀背景：居民消費(fèi)加快增長，商業(yè)市場前景看好宏觀背景：居民收入、消費(fèi)、儲(chǔ)蓄額提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)——數(shù)據(jù)來源：各地各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)收入消費(fèi)水平提升：居民收入消費(fèi)水平不斷提高，生活水平由溫飽型轉(zhuǎn)向富余型。儲(chǔ)蓄增長：居民儲(chǔ)蓄存款逐步增加，民間資本充裕為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的發(fā)

7、展環(huán)境。合肥人口城鄉(xiāng)構(gòu)成比例表（單位：萬人）年份戶籍人口非農(nóng)人口非農(nóng)比2001年442.16146.8133.2%2002年448.08153.5434.3%2003年456.6160.1835.1%2004年444.68168.9638.0%2005年455.7184.9140.6%2006年469.85196.1641.7%2007年478.9203.7342.5%2008年486.7421043.1%2009年491.43208.5842.4%2009年合肥市常住人口為510萬人，其中城鎮(zhèn)人口326.9萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.1%，處于城市化相對成熟

8、階段。城市發(fā)展進(jìn)入大規(guī)模擴(kuò)張的末期，仍有大量人口涌入城市，拉動(dòng)住房