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1、2007.07.18.吉林市濱江項目營銷建議1客戶分析營銷戰(zhàn)略及策略選擇綜合分析3412本體及競爭分析市場分析0目標及核心問題5商務條件目錄（CONCENT）2市場分析b1ac宏觀市場吉林城市量級的市場環(huán)境分析微觀市場項目地塊周邊的小環(huán)境分析中觀市場項目所處的區(qū)域市場環(huán)境分析市場分析1市場環(huán)境是決定項目價值走勢的外因，對項目價值體系評估起重要作用3吉林市為吉林省經(jīng)濟發(fā)展主要經(jīng)濟支柱之一，與省會長春大有分庭抗禮之式吉林市位于吉林省中部，總面積27120平方公里，城區(qū)面積81.1平方公里；總?cè)丝诩s450萬，城區(qū)人口約180萬。距離北京1100余公里。吉林市是吉林省
2、除省會長春以外的次政治經(jīng)濟中心，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。長春市除輻射全省外，主要輻射省域的西北部；而吉林市則主要負擔帶動輻射省域東南部。吉林市四平市長春市松原市延吉市通化市磐石市蛟河市a1宏觀市場分析——城市地位4城市高鐵拉近吉林長春經(jīng)濟發(fā)展將在“十一五”期間實施的吉長高速鐵路建設項目，計劃投資60億元。全封閉、對開的高速列車，設計時速為300公里。吉長高速鐵路將實現(xiàn)兩市之間20分鐘通勤，從而消除兩個城市之間居民的兩地分居的問題。吉長高速鐵路將大大增強吉林市聚集人口和承載產(chǎn)業(yè)的能力，對兩市的經(jīng)濟發(fā)展起到極大的促進作用。吉林—長春城際快速鐵路的建成將從本質(zhì)上縮小城市之間的
3、時空距離，進而從本質(zhì)上改變吉林市的房地產(chǎn)市場‘質(zhì)’‘量’和格局。宏觀市場分析——城市聯(lián)系5支柱產(chǎn)業(yè)為吉林經(jīng)濟創(chuàng)造新一極石化業(yè)集群以吉林石化、吉化集團、吉林化纖為骨干企業(yè)實力雄厚，產(chǎn)業(yè)鏈條龐大，拉動效益明顯汽車工業(yè)集群T4商務車被指定為2008年奧運專用車；通田經(jīng)濟型轎車批量投放市場，輕微型車擴能改造進度進一步加快，初步奠定了60萬輛整車的生產(chǎn)規(guī)模冶金工業(yè)擁有亞洲最大的炭素生產(chǎn)企業(yè)、中國最大的鐵合金生產(chǎn)基地和年產(chǎn)200萬噸鋼的建龍鋼鐵集團公司電力集群東北電網(wǎng)的重要命脈，知名的電站有：豐滿水電廠和白山電廠食品業(yè)以長白山品牌為龍頭的各級食品企業(yè)生機勃勃、分別在各級市
4、場中占有重要份額吉林的產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了新的階段，將為當?shù)亟?jīng)濟騰飛提供強大的支撐。也將為房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。宏觀市場分析——城市價值解讀：產(chǎn)業(yè)支撐6近年來吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模增長較快，房地產(chǎn)業(yè)開始進入較快發(fā)展階段吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年來在國家加大固定資產(chǎn)投資力度，拉動內(nèi)需，刺激消費的政策支持和引導下，得到了迅速的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀市場分析——城市價值解讀：城市經(jīng)濟7吉林市為單中心城市結(jié)構(gòu)，南部是城市發(fā)展重心吉林市區(qū)共分為四個行政區(qū)；龍?zhí)秴^(qū)位老工業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)聚集，生存居住條件相對較差；船營區(qū)為傳統(tǒng)城市核心區(qū)所在，城市基礎(chǔ)設施完
5、善、配套成熟，當前市委、市政府就在此區(qū)；豐滿區(qū)為新興城區(qū)，擁有吉林高新開發(fā)區(qū)，發(fā)展迅速，前景樂觀，各項配套設施有待于進一步完善。龍?zhí)秴^(qū)昌邑區(qū)船營區(qū)豐滿區(qū)宏觀市場分析——城市規(guī)劃8宏觀市場分析——城市規(guī)劃龍?zhí)秴^(qū)：作為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，生活條件較差，是未來定居的購房客戶的重要來源區(qū)域豐滿區(qū)：項目所在區(qū)域，通過吉林大橋與昌邑區(qū)和船營區(qū)相連。船營區(qū)：是吉林市古城的舊址，現(xiàn)為吉林市的傳統(tǒng)商業(yè)中心，吉林市政府也駐于船營區(qū)。昌邑區(qū)：是吉林市的老城區(qū)，集中了吉林火車站、公路客運站和民航機場等交通樞紐。吉林大街貫穿昌邑區(qū)，并與豐滿區(qū)連通。9吉林市打造國際花園城市完善生態(tài)景觀系統(tǒng)，打造
6、魅力型山水城市。依托一江環(huán)城、四山拱衛(wèi)的自然優(yōu)勢，加強環(huán)城山系生態(tài)景觀規(guī)劃，不斷提高市區(qū)綠化水平，建設多層次立體綠地系統(tǒng)。加強城市建筑的統(tǒng)一規(guī)劃，提高建筑品位和格調(diào)。政府層面的“城市營銷”已經(jīng)開展，為城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了更為廣闊的舞臺和想象空間宏觀市場分析——城市規(guī)劃10宏觀市場分析——城市規(guī)劃政策性導引吉林市區(qū)南部將作為城市新的功能重心，發(fā)展為文化教育和生態(tài)居住區(qū)域112006年吉林市全年城市居民人均可支配收入9550元，比上年增長11.0%，人均消費性支出6540元，增長11.3%。城市人均住宅使用面積達14.1平方米，增加0.
7、83平方米。居民可支配收入的持續(xù)增長使吉林大批居民開始產(chǎn)生改善住房條件的需求，也推動了房地產(chǎn)市場較快發(fā)展。宏觀市場分析——城市居民收入指數(shù)12吉林市房地產(chǎn)市場目前正處于啟動階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供
8、應等宏觀調(diào)控手段間接進行；政府的住房福
