淺談農(nóng)村房屋執(zhí)行的困境與對策

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1、淺談農(nóng)村房屋執(zhí)行的困境與對策（作者：王玲雅發(fā)表時間：2014年“月）論文摘要在基層法院的執(zhí)行案子中，很多案件的被執(zhí)行人為農(nóng)民，法院在調(diào)查被執(zhí)行人財產(chǎn)過程中很難發(fā)現(xiàn)其有農(nóng)村房屋外的其他可供執(zhí)行財產(chǎn)。對農(nóng)村房屋的處置涉及到其占有的宅基地使用權，這使農(nóng)村房屋執(zhí)行難度遠超對一般商品房的處置。目前各法院對農(nóng)村房屋的執(zhí)行態(tài)度做法不一，本文通過對農(nóng)村房屋執(zhí)行現(xiàn)狀予以概括，對當前農(nóng)村房屋執(zhí)行過程（包括調(diào)查階段、拍賣前后）中遇到的客觀障礙予以分析，提出當前農(nóng)村房屋執(zhí)行的可行性依據(jù)及進一步解決該問題的建議，以期促進農(nóng)村房屋規(guī)范執(zhí)行，保障此類案件申請執(zhí)行人權利，維護司法權威。論文關鍵詞農(nóng)村房屋宅基地執(zhí)行一、農(nóng)村

2、房屋執(zhí)行的現(xiàn)狀基層法院涉農(nóng)執(zhí)行案件多，執(zhí)結(jié)率一直偏低。法院程序終結(jié)的執(zhí)行案件中，不少被執(zhí)行人在農(nóng)村都有房屋，有些甚至是新建的四五層樓房未能執(zhí)行。2013年，金華地區(qū)農(nóng)村居民純收入為14788元,婺城區(qū)農(nóng)村居民純收入僅13573元，以執(zhí)行農(nóng)村居民現(xiàn)金收入實現(xiàn)申請執(zhí)行人債權難度較大。法院在財產(chǎn)普查過程中很難發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有農(nóng)村房屋外的其他財產(chǎn)，農(nóng)村房屋的執(zhí)行困難，造成農(nóng)村“老賴”則越來越多，造成負面的社會影響。目前，各基層法院都認為處分農(nóng)村房屋受現(xiàn)行法律關于集體土地流通的限制，執(zhí)行難度較大，但申請執(zhí)行人通常會要求執(zhí)行農(nóng)村房屋，案件承辦法官壓力很大，做法不一。1.消極的做法?；旧喜豢紤]將農(nóng)村房產(chǎn)

3、列入執(zhí)行對象，被執(zhí)行人如無其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)，一般裁定中止執(zhí)行，申請執(zhí)行人催得急或上訪不斷的，則普遍對被執(zhí)行人采取拘留措施?；蛘邇H對農(nóng)村房屋采取查封措施，并不進入拍賣程序。2?積極的做法。主要有三種模式：一是戶籍限制拍賣式。即限定買受人為被執(zhí)行人所在村集體經(jīng)濟組織成員范圍的無房戶，集體土地使用權實行“地隨房走：二是“賣房不賣地”式。對拍賣農(nóng)村房屋時區(qū)分集體土地使用權與房屋所有權，不限制買受人的范圍，但買受人只享有房屋所有權：地不隨房走：在拍賣、變賣不能時裁定“以房抵債:三是直接拍賣式?？紤]到農(nóng)村消費能力，如果限定買受人為同村無房戶，極有可能流拍，大大降低了執(zhí)行效率，也與《拍賣法》所規(guī)定的拍

4、賣宗旨“公開公平公正”原則相悖，所以只能將買受人的對象放大，僅限定為農(nóng)村戶口甚至不限定買受人戶籍。根據(jù)“地隨房走”的原則，買受人購得房屋的，自然也取得了該房屋占用的宅基地使用權。二、分析造成農(nóng)村房屋執(zhí)行難的表現(xiàn)及原因(-)調(diào)查被執(zhí)行人農(nóng)村房屋真實信息難首先是獲取被執(zhí)行人房屋信息難。根據(jù)《物權法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權變動一般以登記為準。但農(nóng)村批土地時，經(jīng)常是村干部劃定范圍后村民就草草打樁建房，房屋建成后也沒有辦理產(chǎn)權證件。一些被執(zhí)行人，心知自己有債務在身，故意不辦理相關產(chǎn)權登記?！段餀喾ā返谌畻l明確農(nóng)村房屋可依建造行為取得，法院可審查權利人的相關審批手續(xù)和實際投資建造以明確房屋歸屬，但當前執(zhí)行

5、案多人少矛盾突出的情況下，要一一查實被執(zhí)行人農(nóng)村房屋幾乎不現(xiàn)實。其次是區(qū)分被執(zhí)行人與他人的房屋權屬難，審批宅基地建房一般以戶為單位，農(nóng)戶家庭成員在冊人口一并作為申請主體進行宅基地審批。房產(chǎn)處于家庭成員共同共有的狀態(tài)，因此執(zhí)行到個人房屋時往往就影響其他家庭成員的權益。雖然可以由申請執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)之訴后再處置房產(chǎn)，但勢必影響執(zhí)行的進程。有些家庭成員年老年幼，并不懂得主張自身權利，其宅基地份額通常不會被區(qū)分出來。此外，農(nóng)村房屋中存在大量超面積建房、違法搭建等情況，土管部門對此往往未作處理，因此執(zhí)行中也難以確權。（二）農(nóng)村房屋進入拍賣程序爭議較大農(nóng)村宅基地使用權及房屋流轉(zhuǎn)受法律限制?；诜课莺?/p>

6、土地不可分割的關系，房屋和土地在交易中必須共同作為交易的標的，此即所謂房地權利主體相一致原則。但是我國對農(nóng)村房屋和宅基地使用權流轉(zhuǎn)的限制有所不同，《土地管理法》第六十三條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。由此看出，我國對農(nóng)民集體所有的土地的使用權是禁止轉(zhuǎn)讓或嚴格限制轉(zhuǎn)讓的。而《土地管理法》第六十二條及《物權法》第一百五十三條、一百五十五條都說明了農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的合法性。但農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)一方面不僅受一戶一宅及面積的限制，買受人的范圍也受極大限制，即使進入拍賣程序，若買受人被限定在同村無房戶中，拍賣成功的幾率并不高，多次流拍容易造成時間拖延、資源浪費。（三）拍賣

7、中農(nóng)村房屋的成交率低一方面是對買受人范的限定。第一，農(nóng)村房屋不能向城市居民出售，《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定了農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占有農(nóng)民集體土地建住宅；第二，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權不能向本集體經(jīng)濟組織之外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓，根據(jù)“地隨房走”原則，也限制了農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟組織之外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓；第三,一些法院認為根據(jù)“一戶一宅”原則，農(nóng)村房屋不能向