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《關(guān)于鎮(zhèn)江房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的思考》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、關(guān)于鎮(zhèn)江房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的思考中圖分類號(hào)：F127；F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1001-828X（2014）09-00-02受2008年國(guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。為了扭轉(zhuǎn)局而和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)家在2009年出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)政策，2009年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了生機(jī)勃勃的最象，從2009年下半年開始，房?jī)r(jià)不斷攀升，增氏速度明顯加快。為了控制房?jī)r(jià)過快上漲，國(guó)家從2010年開始連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策（表1）。根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控的政策規(guī)定，鎮(zhèn)江市政府也岀臺(tái)了和應(yīng)的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策。首先，國(guó)家在2010年出
2、臺(tái)的限購(gòu)政策殃及二、三線城市。國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“己實(shí)施住房限購(gòu)政策的城市要嚴(yán)格執(zhí)行其相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施”。其次，鎮(zhèn)江在2011年7月提出鎮(zhèn)江市拔尖人才可享補(bǔ)充公積金。該政策可以直接降低了拔尖人才的公積金貸款述款壓力，將會(huì)直接提高這部分人的購(gòu)房能力，這一政策的偏向和扶持也會(huì)和應(yīng)增加房地產(chǎn)的購(gòu)房客八量。同時(shí)在2011年11月，鎮(zhèn)江市住房公積金貸款新政出臺(tái)，每人可貸30萬(wàn)。公積金最高貸款額度的提高將對(duì)屮低收入職工購(gòu)房極為有利。綜上所述，從2010年至2013年間，鎮(zhèn)江根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策
3、的要求，制定了相應(yīng)的鎮(zhèn)江細(xì)則。通過細(xì)則發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控措施逐年升級(jí)。那么，不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否有效？對(duì)鎮(zhèn)江地區(qū)的房?jī)r(jià)是否有影響？表1：2009-2013年政府出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策年份出臺(tái)政策2009國(guó)四條2010新國(guó)十條2011新國(guó)八條2012限購(gòu)、限貸、限價(jià)、加大保障性住房建設(shè)2013新國(guó)五條一、房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)彫響的三個(gè)階段國(guó)家在2009年出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)的相關(guān)政策，2009年下半年開始鎮(zhèn)江地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了冋升，2010年的房?jī)r(jià)始終處于慣性上升狀。在2010年4月“新國(guó)十條"政策開始實(shí)施,拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的序幕，從2010年開始至
4、今，每年都出臺(tái)新的調(diào)控政策。從政策調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)影響的數(shù)據(jù)來看，可以分為三個(gè)階段：笫一階段：調(diào)控政策使房?jī)r(jià)飆漲階段；第二階段:調(diào)控政策使房?jī)r(jià)平穩(wěn)階段；第三階段：房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅上漲階段。首先，調(diào)控政策使房?jī)r(jià)飆漲階段（2010年6刀-2011年1刀）。究其原因，是因?yàn)樽試?guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)了“新國(guó)十條”、金融、首付比例等遏制房?jī)r(jià)快速上漲的調(diào)控抬丿施，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨即發(fā)出了連鎖反應(yīng)，因?yàn)榇嬖谥吧嫌姓摺⑾掠袑?duì)策”的情況，房產(chǎn)交易中的促銷招數(shù)層出不窮，不斷擾亂政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。最主耍原因述是因?yàn)檎邏褐屏艘徊糠值男枨?，多?shù)以剛性需求為主，其在觀望了一段時(shí)間之
5、示，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)沒有像政策預(yù)計(jì)的那樣下降，在這種前提下，很多購(gòu)房?者都等不及便陸續(xù)進(jìn)入了市場(chǎng)購(gòu)買房產(chǎn)，因此房?jī)r(jià)飆漲是必然發(fā)生的。英次，調(diào)控政策使房?jī)r(jià)平穩(wěn)階段（2011年1月-2012年12月）。國(guó)務(wù)院1月26口出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“新國(guó)八條”5天后，江蘇便下發(fā)了貫徹落實(shí)“新國(guó)八條”的江蘇細(xì)則一《貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控匸作有關(guān)問題的通知》。該細(xì)則提出繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)、認(rèn)真落實(shí)保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造住房和小小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的耍求，2011年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際
6、供應(yīng)量。繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策，冇效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房。江蘇細(xì)則同時(shí)抓住了供給和需求兩方面，這與過去偏重控制需求有所不同。主要體現(xiàn)在一是保障房供給，二是中小套型普通商品房的供給。這一政策的落實(shí)是房?jī)r(jià)在201101-201212年較為平穩(wěn)的主要原因。再次，房?jī)r(jià)小幅上升階段（2013年1月-2014年7月）。房地產(chǎn)調(diào)控政策“新國(guó)五條”出臺(tái)不到兩個(gè)刀，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：3月份全國(guó)70個(gè)大中城市中68個(gè)城市房?jī)r(jià)壞比均出現(xiàn)上漲，尤其是北京、上海、廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)漲幅再度居前。造成這一階段房?jī)r(jià)小幅上升的原因主要有以下兩個(gè)方而：一方
7、面，需求集小釋放是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。潛在購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期悲觀，擔(dān)心購(gòu)房成本進(jìn)一步增加，因而急于入房市導(dǎo)致需求集中提前釋放，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：需求大于供給，從而助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的小幅上漲。另一方面，新宏觀調(diào)控政策引起購(gòu)房者的恐慌。13年3月，史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策得以實(shí)施,但史上最嚴(yán)政策屮關(guān)于二手房征收差價(jià)20%的個(gè)人所得稅的政策卻引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌情緒。該政策意味著如果史上故嚴(yán)政策落地，購(gòu)房者將面臨增加20%的購(gòu)房成本，所冇的稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁給了買房。所以在該政策還未正式實(shí)施Z前，也使得市場(chǎng)上出現(xiàn)了集中買房的局面。以上情況表明2013年開始房地產(chǎn)調(diào)控
8、政策已經(jīng)無法遏制房?jī)r(jià)的上漲，反而成了房?jī)r(jià)上漲的助推器。綜上所述，雖然政府從2010年至2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策在不斷升級(jí)
