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1、淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制摘要:近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)口益激烈，導(dǎo)致原材料成木上升，使得開發(fā)成木提高，房地產(chǎn)利潤越來越薄，因此如何有效控制房地產(chǎn)成本是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的當(dāng)務(wù)Z急。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的主要環(huán)節(jié)的成本控制進(jìn)行?分析、探討。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；分析中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A一、前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，是成本控制的源頭成本控制的源頭在項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，抓住這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，能夠有效控制開發(fā)成本,以達(dá)到未雨綢繆、事半功倍的效果。該階段成本控制的重點(diǎn)包括：項(xiàng)目的篩選和定位、開發(fā)時(shí)序的確定、設(shè)計(jì)施工工藝和施
2、工方案的確定。具體可通過市場(chǎng)預(yù)測(cè)選擇市場(chǎng)上占有一定優(yōu)勢(shì)的開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)市場(chǎng)需求確定開發(fā)時(shí)序，根據(jù)性價(jià)比確定設(shè)計(jì)施工工藝和產(chǎn)I拈定位，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際確定設(shè)計(jì)施工方案。期間更要關(guān)注市場(chǎng)（客戶需求）、成本、品質(zhì)的適度和可實(shí)施性，避免忽視成本而片面的追求設(shè)計(jì)效果。具體來說：（一）根據(jù)市場(chǎng)需求，確定開發(fā)時(shí)序。通過開發(fā)時(shí)序的優(yōu)化組合、合理確定，合理確定開發(fā)分期。一方面有利實(shí)現(xiàn)銷售收入的最大化，另一方面也利于緩解資金成本的投入，節(jié)約融資成本。比如，可以對(duì)提升整個(gè)項(xiàng)冃檔次和品位有促進(jìn)作用的項(xiàng)冃優(yōu)先開發(fā)，能帶來銷售收入大幅度增長的項(xiàng)目?jī)?yōu)先開發(fā)，非市場(chǎng)銷售項(xiàng)目（如公建
3、及公益性項(xiàng)目）可適當(dāng)推遲開發(fā)。（-）要根據(jù)性價(jià)比，確定設(shè)計(jì)施工工藝。根據(jù)性價(jià)比確定擬開發(fā)項(xiàng)目的投資實(shí)質(zhì)就是價(jià)值工程在開發(fā)成本中的應(yīng)用。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品不是一般的商品，它具有資源的不可復(fù)制性。將最適當(dāng)?shù)姆孔淤u給最合適的人，是房地產(chǎn)營銷最基本的原則。首先調(diào)查了解項(xiàng)目的客戶群體，以此確定產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位。在高端地段開發(fā)低檔次項(xiàng)目是土地資源的浪費(fèi)，在低端地帶開發(fā)高品質(zhì)項(xiàng)冃是一種奢望。這就要合理確定項(xiàng)冃的性價(jià)比。一般對(duì)位萱好、人流量大、配套較齊全有發(fā)展前途的地區(qū)，應(yīng)將小區(qū)的品位和檔次定高些；位置相對(duì)較偏、人員稀疏、配套不齊全的地方，應(yīng)以安居房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為宜。
4、同時(shí)，影響小區(qū)建設(shè)品位的不僅是房屋的內(nèi)在結(jié)構(gòu)質(zhì)量,還包括外部裝飾、小區(qū)配套、景觀綠化及交通便利、學(xué)區(qū)等人文環(huán)境?；吹V地產(chǎn)公司的房屋開發(fā)在內(nèi)在結(jié)構(gòu)上是公認(rèn)的好質(zhì)量，而在其他方面需仍要進(jìn)一步提升，做到“有粉涂在臉上”，通過“內(nèi)外兼修”，提升小區(qū)的品位，達(dá)到最優(yōu)的性價(jià)比。（三）要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，確定設(shè)計(jì)施工方案。為保證設(shè)計(jì)方案的技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理，首先，要有足夠深度的地質(zhì)勘察資料。只有勘察的深度夠了，才能為施工設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)資料。地質(zhì)勘察是花小錢辦大事的環(huán)節(jié)，應(yīng)根據(jù)工程需要適當(dāng)增加勘察深度和廣度，以提高勘察資料的準(zhǔn)確性。（四）要推行限額設(shè)計(jì)制度，
5、要求設(shè)計(jì)院一定要提供設(shè)計(jì)概算、施工圖紙出來后要進(jìn)行施工圖預(yù)算,準(zhǔn)確核實(shí)施工圖的限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),如有超額設(shè)計(jì)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行圖紙優(yōu)化。在實(shí)施過程中進(jìn)行估算、概算、預(yù)算、結(jié)算的階段性性成木管控。同時(shí)要求設(shè)計(jì)人員關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。其次要加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)圖紙的審杏，重點(diǎn)就圖紙的技術(shù)合理性、施工可行性、造價(jià)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免設(shè)計(jì)考慮不周或失誤而帶來經(jīng)濟(jì)損失，該項(xiàng)工作要求在工程進(jìn)入招標(biāo)階段前完成。二、注重施工過程管理，減少或避免索賠或不合理變更，是控制建造成本的關(guān)鍵。工程進(jìn)入施工階段，成本控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)主要在招投標(biāo)
6、、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。(-)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制。項(xiàng)目招投標(biāo)是施工過程屮成本控制的關(guān)鍵階段，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)打交道的過程中掌握主動(dòng)權(quán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分利用這一階段，做好招標(biāo)文件的編制工作，通過招標(biāo)文件、合同條款、評(píng)標(biāo)辦法風(fēng)險(xiǎn)范圍的制定，最大限度降低自己的風(fēng)險(xiǎn)，減少工程索賠。招標(biāo)文件的條款制定要嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全血，特別是招標(biāo)文件中工期要求、合同風(fēng)險(xiǎn)、工程變更等關(guān)鍵條款的約定,要能合理體現(xiàn)合同風(fēng)險(xiǎn)范圍和工程變更價(jià)款的確定方法，在招標(biāo)文件中要體現(xiàn)如下內(nèi)容：1、合同風(fēng)險(xiǎn)的合理劃分。根據(jù)我國工程建設(shè)特點(diǎn)，投標(biāo)人
7、應(yīng)完全承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，如管理費(fèi)和利潤；應(yīng)有限度承擔(dān)的是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如材料價(jià)格、施工機(jī)械使用費(fèi)在一定幅度范圍內(nèi)等的風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)完全不承擔(dān)的是法律、法規(guī)、規(guī)章和政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。2、對(duì)投標(biāo)人可能發(fā)生的不平衡報(bào)價(jià)要在招標(biāo)文件中有所限制。3、對(duì)暫估價(jià)的材料或?qū)I(yè)工程在招標(biāo)文件中要明確采購形式或結(jié)算方法。4、對(duì)總包施工范I韋I及其與分包的相互配合費(fèi)的計(jì)算范I韋I和方法要有明確約定。5、要對(duì)工程變更價(jià)款計(jì)價(jià)方法，在招標(biāo)文件中約定清晰，明確需要進(jìn)行造價(jià)或工期調(diào)整的工程變更范圍。6、要嚴(yán)把招標(biāo)控制價(jià)的審核關(guān)。審核時(shí)，一方面要符合國家、地方相關(guān)造價(jià)管理制度
8、、政策、計(jì)價(jià)規(guī)范的約定，另一方面也要滿足企業(yè)有效控制成本的要求。因此，造價(jià)人員首先要嚴(yán)格按發(fā)布的工程量清單審核招標(biāo)控制價(jià)，做到不錯(cuò)項(xiàng)、不
