某項(xiàng)目廣告推廣策略規(guī)劃.ppt

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1、湯泉逸墅廣告推廣策略規(guī)劃.....北京西部地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1、西部市場(chǎng)開(kāi)始興盛東部樓盤(pán)這兩年由于供應(yīng)量巨大，個(gè)個(gè)新盤(pán)又相鄰甚近，難免出現(xiàn)短兵相接的巷戰(zhàn)。而京西的項(xiàng)目卻一直寥寥可數(shù)，靠近西四環(huán)的美麗園曾憑借低密度板樓勝出，再下來(lái)是世紀(jì)城大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，北京印象和酈城的開(kāi)盤(pán)當(dāng)時(shí)看起來(lái)雖來(lái)勢(shì)勇猛，但是周邊的項(xiàng)目也還賣得不錯(cuò)，曙光花園推出的智業(yè)園、水云天也都順著大勢(shì)全部售罄。2、西部的山水住宅大戰(zhàn)開(kāi)始升溫京西最近開(kāi)盤(pán)的觀瀾國(guó)際花園由上市公司天鴻寶業(yè)開(kāi)發(fā)，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，建筑形態(tài)為月牙狀弧形板樓。項(xiàng)目西邊環(huán)繞著曙光森林公園，北部是魯藝文化公園，往南走則是玲瓏塔公園。

2、昆玉河?xùn)|岸有水景體育公園、露天游泳池、景觀大水車、假山石林沿岸而布，既能實(shí)用又成景觀。?　　此外，3月初，萬(wàn)柳綠化區(qū)內(nèi)的康橋水郡就已經(jīng)正式開(kāi)盤(pán)。該樓盤(pán)總建筑面積10萬(wàn)平方米，全部是一梯兩戶的板式住宅樓。北京萬(wàn)科今年將在圓明園附近推出新項(xiàng)目萬(wàn)科“西山庭院”BLOCK，社區(qū)由13個(gè)庭院組成。在北京站穩(wěn)腳跟的福建世紀(jì)金源集團(tuán)已經(jīng)推出世紀(jì)城的三期產(chǎn)品。因開(kāi)發(fā)萬(wàn)柳綠化區(qū)內(nèi)首個(gè)住宅項(xiàng)目“光大花園”而聞名的鄂俊宇，現(xiàn)已改任萬(wàn)城置地的總經(jīng)理，正在開(kāi)發(fā)“萬(wàn)柳”的最后一塊地。在觀瀾國(guó)際花園南側(cè)一個(gè)名叫“綠波·漫板”的板樓項(xiàng)目也正在醞釀之中。另外，在西四環(huán)與京石高速公路相交的岳各

3、莊，一個(gè)總建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米的低容積率大社區(qū)已經(jīng)開(kāi)工。3、昆玉河畔區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈目前京西沿昆玉河已經(jīng)推出來(lái)和將要推出的項(xiàng)目，個(gè)個(gè)都有其獨(dú)特的賣點(diǎn)和吸引消費(fèi)者的地方。昆玉河北起昆明湖南至玉淵潭，從玉淵潭逆流而上，是中房集團(tuán)兩年多前推出的項(xiàng)目頤源居。頤源居沿昆玉河岸而建，在整個(gè)昆玉河流域算是好地塊，但是由于是分批開(kāi)發(fā)，前期已經(jīng)建成的樓對(duì)后期的樓在觀景方面有遮擋。另外，山水住宅追求的是寧?kù)o和休閑，頤源居緊鄰西三環(huán)主干道和公主墳地區(qū)，繁華方面綽綽有余，休閑味道稍淡。沿昆玉河繼續(xù)北上，在車道溝橋以南，昆玉河在這一段，視野開(kāi)闊，人氣也不缺。從車道溝橋沿昆玉河北上，目前正

4、在銷售的樓盤(pán)還有魯藝上河村、碧水云天等。魯藝上河村緊鄰魯藝文化公園，整個(gè)社區(qū)規(guī)劃效果良好，只是戶型不理想。距離圓明園不遠(yuǎn)的萬(wàn)科西山庭院，雖然不臨昆玉河，但主打的是低密度住宅和老北京庭院的情節(jié)。京西樓市特別是昆玉河沿岸相繼上市的項(xiàng)目眾多，新樓盤(pán)與老項(xiàng)目碰撞，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)已在所難免。.....1、西部市場(chǎng)開(kāi)始興盛2、西部的山水住宅大戰(zhàn)開(kāi)始升溫3、昆玉河畔區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈西線住宅項(xiàng)目從北到南可分為三大板塊：A)以北四環(huán)內(nèi)昆玉河水系住宅。價(jià)位分布：8000以上，自然環(huán)境優(yōu)越。其中萬(wàn)柳區(qū)是中關(guān)村的三大居住區(qū)之一。成熟的高尚生活區(qū)已經(jīng)形成。B)遠(yuǎn)大路周邊大盤(pán)項(xiàng)目。價(jià)位分布：

5、6500左右如：世紀(jì)城、酈城，規(guī)模社區(qū)帶動(dòng)整體區(qū)域的經(jīng)濟(jì)格局發(fā)展，商業(yè)和居住日漸成熟。C)安慧橋周邊中低擋項(xiàng)目，價(jià)位分布：5500左右。如、美麗西園、樂(lè)府江南、自由度、幸福時(shí)光。>>>結(jié)論分析本案處于B、C之間，四環(huán)路以西，地理位置特征顯示：地塊周邊項(xiàng)目較少。區(qū)域高檔項(xiàng)目稀缺。...../對(duì)與高檔項(xiàng)目的買(mǎi)家：選擇的條件——無(wú)懈可擊的內(nèi)在品質(zhì)與外在條件是買(mǎi)家認(rèn)可的條件。獨(dú)特的區(qū)位特征和文化使買(mǎi)家有一種相同社會(huì)階層的認(rèn)可和歸屬感。作為高檔產(chǎn)品的買(mǎi)家更注重與自己有同樣身份、地位，眼光和品味的人靠攏的心理需求。項(xiàng)目寫(xiě)真1.位置：西四環(huán)邊，是公認(rèn)的北京最適合居住的上風(fēng)上

6、水之地。這樣的區(qū)位價(jià)值也是本案的核心利益點(diǎn)。2.周邊環(huán)境:世紀(jì)城和酈城兩大規(guī)模社區(qū)帶動(dòng)整體區(qū)域的居住氛圍，但以南，本案附近沿四環(huán)住宅項(xiàng)目多為中低檔普通住宅；周邊現(xiàn)狀缺乏自然環(huán)境；和生活配套，如大型超市。尚未形成高尚住宅的區(qū)域化。3.交通：緊鄰西環(huán)，交通網(wǎng)線連接西到旅游勝地香山、八大處；東連接蘇州橋、航天橋、紫竹橋、中關(guān)村商圈；東南連接西直門(mén)商圈。便利的交通線拉近了本案和西部主要商圈的距離。和遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目比較，成為本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。4.規(guī)劃：從規(guī)劃看，地塊呈南北狹長(zhǎng)，所有建筑都坐北朝南，保證所有戶型的采光和通風(fēng)；臨四環(huán)為二期公建，一方面使居住區(qū)遠(yuǎn)離公路噪音干擾和

7、粉塵。一方面阻隔居住和公路間距，保證居住的私密性；社區(qū)內(nèi)三個(gè)園林組團(tuán)設(shè)計(jì)；四季溫泉貫穿園林，溫泉會(huì)所和園林特色將是本案的一大賣點(diǎn)。5.產(chǎn)品特點(diǎn)：4，6層帶電梯板樓；溫泉入戶；2-4居不同面積多種戶型可供選擇；6.價(jià)位:4層均價(jià)9000，6層8000...../>>>項(xiàng)目SOWT分析SWOT1.地域特色：四環(huán)邊，交通的便利無(wú)可比擬。2.建筑特色：4-6層帶電梯3.配套特色：由溫泉引入帶來(lái)的多種溫泉享受（溫泉會(huì)所）。4.園林特色：四季溫泉園林，飄逸的美感。1.期房，作為購(gòu)買(mǎi)高檔、高價(jià)項(xiàng)目的買(mǎi)家，更注重現(xiàn)實(shí)。2.周邊自然人文環(huán)境較差，生活配套缺乏。3.周邊中低檔項(xiàng)目

8、，使區(qū)域價(jià)值定位明顯,直接影響到本案的