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1、房地產 投資分析房地產投資分析的內容簡介系統(tǒng)地介紹了房地產投資分析的基本原理和方法，闡述中列舉了大量的例題和案例，有助于學生理解和記憶。第一節(jié)房地產與房地產市場一、房地產及其特征（一）房地產的含義房地產——“realestate”或“realproperty”即不動產房產和地產的統(tǒng)稱，即房屋和土地兩種財產的合稱。包括建筑在土地上的各種房屋。一切為經人類勞動投入開發(fā)的土地和經過開發(fā)利用的土地，以及與房屋、土地有關的權益。不動產一般指土地及其定著物，所以廣義的不動產含義不僅包括房地產，也常常包括不能移動或移動后損失經濟價值的財產；狹義的不
2、動產主要是指房產和地產。（二）房地產的特性不可移動性相對耐久性價格高昂房地產商品之間具有相關性房地產的開發(fā)使用具有外部性二、房地產市場（一）房地產市場的特征1.完全競爭市場的條件（1）價格既定（2）產品同質（3）要素自由（4）信息充分2.房地產市場的特征（1）市場組織復雜（2）產品差異性大（3）市場具有區(qū)域性（4）價格具有不確定性（5）房地產市場是不完全競爭市場（二）不完全競爭條件下的房地產價格1.基本概念和術語（1）交易價格最近一次房地產交易的價格（2）最可能銷售價格對未來交易中成交價格的一種可能性的估計（3）市場價值當一筆房地產在
3、一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中的最可能價格。（4）投資價值預期的未來收益的價值2.需求與房地產價格需求是消費者在各種可能的價格下，對某種產品愿意并且能夠購買的數量。需求由欲望(wants)的動機產生，但如果沒有購買力，就形不成需求。一般地，需求量與產品價格呈反方向變動。這種價量關系可以用需求表或需求曲線來表示。產品自身價格的變化引起需求量沿原需求曲線運動；而其他因素變化將導致需求的變化，表現為原需求曲線移動為新的需求曲線。某地域住宅需求表價格（元/平方米）需求量（萬平方米）120041100511506105079
4、509某地域住宅需求曲線9501000105011001150123456789PQ需求的移動與需求量的變化曲線的移動反映了需求的變化PQ沿曲線的變動反映了需求量的變化決定房地產需求曲線的形狀和位置的其他重要因素：潛在購置房地產者數量從其他資產中可獲得的收益率消費者偏好3.房地產的供給供給就是一定條件下,一定的時期內,在每一個價格水平上生產者最多愿意生產的數量。。一般地，供給量與產品價格呈同方向變動。這種價量關系可以用供給表或供給曲線來表示。產品自身價格的變化引起供給量沿原供給曲線運動；而其他因素變化將導致供給的變化，表現為原供給曲線
5、移動為新的供給曲線。房地產供給短期內缺乏彈性。沿著供給曲線的運動和供給曲線的移動ba沿著供給曲線的運動PP’DD’Sq’aqb供給曲線的運動PP’DSq’qS’三、我國房地產發(fā)展的歷史、 現狀及特點分析（一）建國以來，房地產業(yè)發(fā)展的歷史與現狀1.1949－1956年解放前中國的一些大城市，房地產業(yè)還是有一定發(fā)展的。2.1957－1980年我國的國民經濟全部納入計劃經濟軌道，房地產的經營活動已全部消失。3.1981－目前我國房地產業(yè)從恢復到快速發(fā)展時期。簡要回顧地產市場房產市場（二）房地產經濟發(fā)展的特色1.投資方式由單一的國家投入轉為國
6、家、企業(yè)和個人三個方面。（1）私人建房（2）開發(fā)商建房（3）“安居房”和“經濟適用房”（4）合作建房2.土地產權與房屋產權相分離商業(yè)性的房地產開發(fā)住宅用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)用地40年“安居房”和經濟適用房“的開發(fā)土地以無償劃撥形式取得，使用是無限期的合作建房舊城改造3.住宅從福利型向貨幣化和社會化分配轉軌4.房地產開發(fā)的統(tǒng)一規(guī)劃與成片開發(fā)5.地產（土地）市場比較滯后(1)地產市場的發(fā)育相對國民經濟發(fā)展的要求而顯得滯后(2)相對于住宅（房產）市場而顯得滯后第二節(jié)房地產投資概述一、房地產投資的概念及內涵投資是指以一定資源投入某項
7、計劃，以獲取所期望的報酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經濟活動。在房地產投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。房地產投資是指人們?yōu)閷崿F某種預定的目標，直接或間接地對房地產的開發(fā)、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。房地產投資所涉及的領域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業(yè)等。這里的投資是預先墊付的資金（沒有包括其他資源）。房地產投資是投資者為獲得貨幣未來不確定的增值，以多種方式預先墊付一定量的貨幣、實物與無形資產
8、，進行開發(fā)、經營房地產業(yè)的行為。目的：犧牲即期的、確定性的購買力，以獲得未來的經濟利潤(或某種利益)。（一）房地產投資的產生條件①房屋和土地進入市場是進行房地產投資的前提條件。②工業(yè)化和城市化是房地產投資發(fā)展的主要推動力
