商業(yè)物業(yè)運作模式

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1、隨著我國社會主義市場經(jīng)濟健康發(fā)展和人民生活水平的日益提高，從上世紀90年代末期到本世紀初期，海內(nèi)外多種經(jīng)濟成分的各類大型商業(yè)企業(yè)和大型的批發(fā)、零售市場、超級市場、購物中心等雨后春筍般紛紛落戶于沿海和內(nèi)地的大、中型城市，成為城市商業(yè)發(fā)展的主要潮流和城市繁榮水平的重要標志之一。?　　商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，孕育著商業(yè)經(jīng)營的國際化和多樣化，也為商業(yè)物業(yè)的管理和服務提供了展示自身實力，在激烈的市場競爭中渴求生存和發(fā)展的平臺。由于現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)具有建筑規(guī)模較大，功能綜合多樣，公共設施、設備先進，經(jīng)營方式靈活，商品種類繁多，商品供應渠道廣闊，產(chǎn)品質(zhì)量

2、相對穩(wěn)定，商品價格具有很強的競爭性等特點，因此形成了商業(yè)經(jīng)營的主導潮流。由此，對大型商業(yè)物業(yè)的管理和服務提出了更復雜、更全面、更具有個性化的要求。?　　以下，主要從五個方面談談商業(yè)物業(yè)管理的運作思路?　　物業(yè)管理前期介入對商業(yè)物業(yè)項目開發(fā)經(jīng)營和后期管理十分必要和重要。?　　對于一項物業(yè)來說，基本分為“開發(fā)——經(jīng)營——管理”三個階段。從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，但物業(yè)管理的實踐來看，物業(yè)管理早期介入已日益成為整體物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和管理不可分割的重要環(huán)節(jié)，成為關(guān)系項目效益高低，經(jīng)營成敗的主要因素。?　　物業(yè)管理注重建立追求

3、全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，所以在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，即從項目規(guī)劃設計和施工階段就開始給予高度關(guān)注和重視。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。其意義不僅在理論上，更在于實踐上的應用。它的必要性和現(xiàn)實意義主要體現(xiàn)在以下方面：?　?。ㄒ唬┐偈刮飿I(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決?　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理，保障和提升物業(yè)的自身價值。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)的正常使用和管理企業(yè)的

4、服務，諸如物業(yè)質(zhì)量、設施配套、設備性能、以及綜合布局的合理性等，這些往往取決于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能限制在物業(yè)管理過程中最小范圍之內(nèi)，就必須注重物業(yè)管理的提前介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設計、施工建設、設備安裝調(diào)試以及功能區(qū)綜合布局等同步或交叉進行。這樣既可以滿足以后順利實施專業(yè)化物業(yè)管理和服務，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)經(jīng)驗查找和杜絕規(guī)劃、設計、施工、安裝上的一些潛在問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃設計在使用者的角度進行審視，對不適之處提出修改意見和建議方案，優(yōu)化、完善設

5、計中的細節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。同時，前期介入的完善過程，也可以為開發(fā)商減少不必要的投資成本。?　　（二）便于管理者對所管物業(yè)的全面了解?　　物業(yè)管理行為的實質(zhì)內(nèi)容是服務。然而要服務得好，使業(yè)主和使用人滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設施建設、設備安裝和使用性能等物業(yè)的情況了如指掌，無法在商業(yè)項目正式運作時科學管理，從容應對。因此，物業(yè)管理方

6、必須在物業(yè)的形成過程中就介入其整個過程中，才能發(fā)現(xiàn)問題，提出改進意見，結(jié)合商業(yè)項目實際，制定有針對性的管理和服務預案。?　?。ㄈ┪飿I(yè)管理前期介入是為后期管理做好充分準備?　　物業(yè)管理是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。通過前期介入，管理者可以更好地與開發(fā)商、建設方以及業(yè)主溝通關(guān)系，增進理解和交往，還可以為后期接管鍛煉和培訓管理和技術(shù)服務隊伍。此外，還有利于物業(yè)公司在對物業(yè)實體實施管理之前，設計物業(yè)管理模式，合理設置管理和技術(shù)服務人員崗位，制定

7、內(nèi)部管理服務規(guī)章制度和公共性約定。對多家產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)，還要統(tǒng)一籌劃、籌備成立業(yè)主管理委員會等，以使物業(yè)正式交付驗收時，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)項目和商戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的管理服務。?　　前期介入要突出務實性、前瞻性和有效性?　　物業(yè)管理的前期介入，尤其要突出務實性、前瞻性和有效性?　　所謂務實性，就是要從實際情況出發(fā)，抓住主要問題，提出關(guān)鍵性的改進和完善的意見和建議，解決最關(guān)鍵和實際的問題。如物業(yè)消防和安全功能的完善，設備、設施與物業(yè)使用功能的相互匹配，重要機電設備的質(zhì)量保修和運行維護，以及交通、通訊、辦公和商業(yè)信息化功能的

8、設置配套和環(huán)境保護等等。如果抓不住主次，分不清輕重，往往影響了重大問題的及時解決。?　　所謂前瞻性，就是要充分考慮今后物業(yè)自身和業(yè)主的使用需求發(fā)展的需要，對設計功能留有余地。如強電的額定功率數(shù)量，配電回路的預留，中央空調(diào)運行時間的季節(jié)變化和今后通訊、交通、物流配