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《感性和理性和酒店設(shè)計管理》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、感性和理性和酒店設(shè)計管理 白金五星、超五星、六星級、七星級……上述是我們經(jīng)??梢月牭降牡胤秸蚓频陿I(yè)主對自身酒店項目的定位。隨著酒店業(yè)在國內(nèi)的快速成長。攀比是突顯酒店項目之間差異性最直接的方式,因此衍生了這些新的、抽象的感性定位??梢钥隙ǖ氖牵诰频晷袠I(yè)里,檔次不是“喊”出來的,而是憑借資金“做”出來的。但怎么做呢?很多業(yè)主認為,有創(chuàng)意的設(shè)計師能不花錢創(chuàng)造檔次。此話有誤區(qū),更準確的說法應(yīng)該是:檔次需要花錢,但可以不花莫名其妙的錢。檔次是有一定基本要求的,比如說酒店的環(huán)境背景音樂要好、要多樣化,這可以通過向?qū)I(yè)公司租賃獲得
2、。再比如說,高檔的酒店需要一定比例能講外語的員工。這可以通過高薪聘請得到。又比如說。桌、椅、沙發(fā)等家具的人性尺度是要非常精準的,失之亳厘,舒適性就會差之千里。其他各個環(huán)節(jié)倘若要有檔次,相應(yīng)的投入也是必須的,建筑、室內(nèi)的材料、機電設(shè)備、軟裝材料、家具、燈飾、日常用品、食品、酒水等,沒有任何一個環(huán)節(jié)是可以投機取巧的,都需要資金的支撐。只是可以控制不把錢花在無謂的地方。酒店業(yè)主需要清楚的是:(1)自己究竟有多少資金?想花多少資金?8(2)資金的額度能做些什么?自己委托的酒店策劃公司需要知道應(yīng)該花多少錢。跟自己合作的酒店管理公司應(yīng)該
3、知道所簽訂的品牌需要多少錢來打造。自己內(nèi)部的項目總監(jiān)需要掌控各個環(huán)節(jié)的資金投入。(3)怎樣控制各個工種及環(huán)節(jié)的投入?自己內(nèi)部的專業(yè)部門應(yīng)該如何把關(guān)?我認為各個主要工種的造價比例可以參照表1標準。一個幾個億或十幾個億的投資項目,每一個百分比都是很重要的。當然,業(yè)主有權(quán)利追求夢想,但夢想需要根據(jù)市場、資金能力及合理的時間才能成為可操作的目標。星級是一個很抽象的概念。很難由此去界定資金投入的額度。隨意地去下定義也會造成很多爭議。雖然所有的業(yè)主都想用最少的錢去得到最“高”的星級,但基本的投入是不會少也不能少的。根據(jù)我個人的經(jīng)驗,打造
4、由國際酒店管理公司管理的酒店項目。每把鑰匙的均攤投入(不包含開業(yè)前開支)可以參考表2。其實。有關(guān)預(yù)算的訊息并不匱乏。多數(shù)的業(yè)主都能接觸到。但感性的“攀比”及“超越”的訴求并沒有因此減弱。尤其以業(yè)主的第—個酒店項目最為明顯。真正的開發(fā)邏輯是什么?當然是投資、回報,這是一個地產(chǎn)項目的必然規(guī)律。8因“攀比”及“超越”而失敗的項目眾多。但“感性”的業(yè)主往往只引用被認為是“僥幸”成功的案例。仔細研究會發(fā)現(xiàn)。這些“僥幸”成功者其實并不是偶然。其背后是業(yè)主的遠見、執(zhí)著、用心及付出。因此。我們在客觀地搜集市場訊息和編寫項目可行性報告時,更應(yīng)
5、該深刻地去了解業(yè)主,看他們是否具備成功的因素。與此同時。也應(yīng)該了解他們建設(shè)酒店的目的或動機。談到開發(fā)酒店的目的,主要有以下幾種:1)為了拿地,配合政府的規(guī)劃建設(shè)酒店;2)為了配合重大活動或政府的策劃建設(shè)酒店;3)為了房產(chǎn)項目融資,建設(shè)酒店后抵押;4)為了帶動和提升綜合體項目,在綜合體內(nèi)建設(shè)酒店;5)為將來創(chuàng)造房地產(chǎn)投資基金(RET)融資的渠道,全國布點;6)為了企業(yè)的品牌和自身的定位打造酒店。“目的是什么。成果就是什么。”對酒店項目的期望需要建立在建設(shè)酒店的目的的基礎(chǔ)上。不同的目的或動機會導(dǎo)致對一個酒店項目迥然不同的態(tài)度。因
6、此,應(yīng)根據(jù)開發(fā)目的或動機。進—步去了解感性訴求的背后因素。在掌握開發(fā)者的目的后,我們需要就其目的背后的財務(wù)計劃按照投資、回報的商業(yè)規(guī)律,去規(guī)劃、設(shè)計出符合開發(fā)者利益的方案?!銇碚f,倘若設(shè)計者遵循市場的經(jīng)驗和案例,最適合的方案只有一個,而非感性的僅僅需要在眾多效果圖中去選取一個即可。8開發(fā)者的感性是重要的,是主觀的、見仁見智的,是給—個項目投資的必要因素。但感性需要理性的制衡,否則一個酒店項目很容易變成—個空殼,再由空殼變成黑洞。而我們前面所說的理性是一種建立在酒店業(yè)界多年運營基礎(chǔ)上統(tǒng)計出來的科學(xué)。但是,一旦把對于理性的追求
7、變成一種執(zhí)著,用純粹的數(shù)學(xué)公式去衡量,問題就發(fā)生了!要求經(jīng)濟效益的理性是好的,但盲目地運用一些控制性指標去主導(dǎo)設(shè)計,最終將會付出更大的代價。衡量酒店設(shè)計的指標有三種:每平方米的造價,每把鑰匙的平均造價及每把鑰匙的平均分攤面積。這些是專業(yè)性的指標,不同的指標為不同的專業(yè)提供不同的控制。倘若在沒有正確掌握這些指標的內(nèi)涵之前,就在設(shè)計過程中以這些指標來衡量項目的成敗,設(shè)計將會出現(xiàn)問題。每平方米的造價使用者:業(yè)主——掌握實質(zhì)質(zhì)量的工具、工程預(yù)算、工程管理每平方米的造價是—個最常用的項目衡量指標。我認為它是一個從宏觀到細節(jié)的衡量方式,
8、是站在業(yè)主角度的主要衡量方式。除了一個宏觀的每平方米造價(領(lǐng)導(dǎo)級別的決策工具),部門經(jīng)理級別需要細化到各個工種的每平方米造價。8宏觀的每平方米造價應(yīng)該根據(jù)各個工種,按照設(shè)計估算每平方米造價得出的總和。宏觀的每平方米造價是必須參照可行性報告的總造價估算的。因為可行性報告是按照投資、回報來估算