滯銷樓盤問題小析--戶型設(shè)計

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1、滯銷樓盤問題小析--戶型設(shè)計　　　　隨著人們住房消費意識的增強(qiáng)，在位置、環(huán)境等因素不可改變的情況下，房型越來越成為人們挑剔的焦點。一個成功的樓盤，設(shè)計是重中之重?！　∧壳暗臏N住宅，房型設(shè)計不合理是空置的主要原因之一。當(dāng)前滯銷戶型設(shè)計上的缺陷主要有以下幾種：1.客廳大而不當(dāng)，對著客廳的門多，無隱蔽空間；2.客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗；3.客廳視野差，窗不應(yīng)正對墻面；4.客廳的形狀不好或尺度不合理；5.入戶無過渡空間；6.餐廳面積過大或過??；7.主臥室的寬度小于3米或面積過?。?.戶內(nèi)交通線長；9.衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ蛷d的衛(wèi)生間無前室；10.四居

2、室的戶型，主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間；11.功能分區(qū)不合理；12.各功能空間面積比例不當(dāng)；13.躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；14.衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。好房型，是消費者和開發(fā)商共同追求的目標(biāo)?！　∈紫?，房型設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。好的房型在布局上，社交、功能、私人空間應(yīng)有效分隔。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。采光口與地面比例不應(yīng)小于1∶7；寬度不應(yīng)小于3．3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米，次臥室的面積大于10

3、平方米；餐廳應(yīng)是明間，凈寬度不宜小于2．4米；廚房凈寬度不應(yīng)小于1．5米，宜帶一服務(wù)陽臺；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1．6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1．2米。其次，房型設(shè)計還應(yīng)考慮住房的“時期消費”特點，即針對不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計出合適的住宅生活空間。年輕人組織家庭，這是小家庭的時期消費；當(dāng)孩子長大，有分室要求了，又是一種時期消費；小孩子成家了，老夫妻需要適應(yīng)老年生活的住宅，這又是一種時期消費。根據(jù)滿足適時、實際的需求，設(shè)計出不同功能或互有兼顧的房型，是開發(fā)商努力的目標(biāo)。價格定位分析概述?在市場環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價才屬合理，是根據(jù)商品

4、房建設(shè)成本加計劃利潤的成本導(dǎo)向定價較好，還是視市場供求關(guān)系的需求導(dǎo)向定價為佳?下文對此作一些分析。一、認(rèn)識房地產(chǎn)價格的真實面目房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。其共同之處是：首先都是價格，都用貨幣表示；其次是都有波動，受供求等因素的影響；第三，按質(zhì)論價；優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。而房地產(chǎn)價格與一般物價相比，更表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格不同的特征：第一，房地產(chǎn)價格既可表示為交換代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金（房地產(chǎn)價格VS租金＝本金VS利息）。其實，租金能較準(zhǔn)確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產(chǎn)商品的人，是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商

5、品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產(chǎn)商品所具有的收益性，房地產(chǎn)的價值最終是體現(xiàn)在使用者身上。第二，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利利益的價格。房地產(chǎn)自然地理位置不可移動，可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)。第三，房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，這個地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是在考慮該房產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格。第四，房地產(chǎn)的現(xiàn)實

6、價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。沒有一個統(tǒng)一價格，或指導(dǎo)價格，交易主體會根據(jù)房地產(chǎn)的自身條件，供求狀況而接受不同的價格。房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)成本、銷售成本、利潤和稅金等項目（略）。二、制定房地產(chǎn)價格合理的定價目標(biāo)首先，對每一個開發(fā)商來講，追求最大利潤是自然的，這便是定價目標(biāo)。不少開發(fā)商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在90年代初賣方市場下，可能是行得通的。如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。事實上，追求最大利潤并

7、不等于定高價格，而是追求企業(yè)長期目標(biāo)的最大利潤，高價帶來的高額利潤只是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭得市場。以低價入市爭取顧客，擁有消費者，才能給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)的利潤。房地產(chǎn)價格始終是購房者、開發(fā)商以及競爭同行最敏感的問題。當(dāng)同地區(qū)有多個樓盤參與銷售競爭時，在樓盤素質(zhì)相近的情況下，價格較低者往往能取得良好的銷售成績。在定價之前，作為開發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競爭對手的定價和有關(guān)樓宇設(shè)計、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競爭力的價格。一般可以同地區(qū)同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎(chǔ)價格，考慮自身位置、設(shè)計、技術(shù)水平、配套設(shè)施

8、等不可或缺的因素，或以高