滯銷樓盤問題小析--戶型設(shè)計(jì)

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1、滯銷樓盤問題小析--戶型設(shè)計(jì)　　　　隨著人們住房消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，在位置、環(huán)境等因素不可改變的情況下，房型越來越成為人們挑剔的焦點(diǎn)。一個(gè)成功的樓盤，設(shè)計(jì)是重中之重?！　∧壳暗臏N住宅，房型設(shè)計(jì)不合理是空置的主要原因之一。當(dāng)前滯銷戶型設(shè)計(jì)上的缺陷主要有以下幾種：1.客廳大而不當(dāng)，對(duì)著客廳的門多，無隱蔽空間；2.客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗；3.客廳視野差，窗不應(yīng)正對(duì)墻面；4.客廳的形狀不好或尺度不合理；5.入戶無過渡空間；6.餐廳面積過大或過?。?.主臥室的寬度小于3米或面積過?。?.戶內(nèi)交通線長(zhǎng)；9.衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ蛷d的衛(wèi)生間無前室；10.四居

2、室的戶型，主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲(chǔ)藏空間；11.功能分區(qū)不合理；12.各功能空間面積比例不當(dāng)；13.躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；14.衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。好房型，是消費(fèi)者和開發(fā)商共同追求的目標(biāo)?！　∈紫?，房型設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。好的房型在布局上，社交、功能、私人空間應(yīng)有效分隔。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。采光口與地面比例不應(yīng)小于1∶7；寬度不應(yīng)小于3．3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米，次臥室的面積大于10

3、平方米；餐廳應(yīng)是明間，凈寬度不宜小于2．4米；廚房?jī)魧挾炔粦?yīng)小于1．5米，宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1．6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1．2米。其次，房型設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮住房的“時(shí)期消費(fèi)”特點(diǎn)，即針對(duì)不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計(jì)出合適的住宅生活空間。年輕人組織家庭，這是小家庭的時(shí)期消費(fèi)；當(dāng)孩子長(zhǎng)大，有分室要求了，又是一種時(shí)期消費(fèi)；小孩子成家了，老夫妻需要適應(yīng)老年生活的住宅，這又是一種時(shí)期消費(fèi)。根據(jù)滿足適時(shí)、實(shí)際的需求，設(shè)計(jì)出不同功能或互有兼顧的房型，是開發(fā)商努力的目標(biāo)。價(jià)格定位分析概述?在市場(chǎng)環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價(jià)才屬合理，是根據(jù)商品

4、房建設(shè)成本加計(jì)劃利潤(rùn)的成本導(dǎo)向定價(jià)較好，還是視市場(chǎng)供求關(guān)系的需求導(dǎo)向定價(jià)為佳?下文對(duì)此作一些分析。一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)面目房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。其共同之處是：首先都是價(jià)格，都用貨幣表示；其次是都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；第三，按質(zhì)論價(jià)；優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。而房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)相比，更表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格不同的特征：第一，房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為交換代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金（房地產(chǎn)價(jià)格VS租金＝本金VS利息）。其實(shí)，租金能較準(zhǔn)確地反映商品房實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檎嬲枰康禺a(chǎn)商品的人，是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商

5、品的使用價(jià)值，而購(gòu)買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購(gòu)買商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產(chǎn)商品所具有的收益性，房地產(chǎn)的價(jià)值最終是體現(xiàn)在使用者身上。第二，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利利益的價(jià)格。房地產(chǎn)自然地理位置不可移動(dòng)，可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)。第三，房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，這個(gè)地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是在考慮該房產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格。第四，房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)

6、價(jià)格一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，交易主體之間的個(gè)別因素容易起作用。這是由于不可移動(dòng)性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等土地的自然屬性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。沒有一個(gè)統(tǒng)一價(jià)格，或指導(dǎo)價(jià)格，交易主體會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的自身?xiàng)l件，供求狀況而接受不同的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)成本、銷售成本、利潤(rùn)和稅金等項(xiàng)目（略）。二、制定房地產(chǎn)價(jià)格合理的定價(jià)目標(biāo)首先，對(duì)每一個(gè)開發(fā)商來講，追求最大利潤(rùn)是自然的，這便是定價(jià)目標(biāo)。不少開發(fā)商往往會(huì)將價(jià)格盡量定高以獲取高額利潤(rùn)，這在90年代初賣方市場(chǎng)下，可能是行得通的。如今在市場(chǎng)日益成熟的情況下，價(jià)格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。事實(shí)上，追求最大利潤(rùn)并

7、不等于定高價(jià)格，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的最大利潤(rùn)，高價(jià)帶來的高額利潤(rùn)只是短期的，逐漸會(huì)受到消費(fèi)者的不滿而拒絕購(gòu)買，反而讓競(jìng)爭(zhēng)者爭(zhēng)得市場(chǎng)。以低價(jià)入市爭(zhēng)取顧客，擁有消費(fèi)者，才能給企業(yè)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)。房地產(chǎn)價(jià)格始終是購(gòu)房者、開發(fā)商以及競(jìng)爭(zhēng)同行最敏感的問題。當(dāng)同地區(qū)有多個(gè)樓盤參與銷售競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，在樓盤素質(zhì)相近的情況下，價(jià)格較低者往往能取得良好的銷售成績(jī)。在定價(jià)之前，作為開發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和有關(guān)樓宇設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。一般可以同地區(qū)同類房屋市場(chǎng)占有率最高的樓盤價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)格，考慮自身位置、設(shè)計(jì)、技術(shù)水平、配套設(shè)施

8、等不可或缺的因素，或以高