日本房地產(chǎn)稅制概況及經(jīng)驗(yàn)借鑒

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1、日本房地產(chǎn)稅制概況及經(jīng)驗(yàn)借鑒日本房地產(chǎn)稅可以追溯到江戶，當(dāng)時(shí)的年貢、地租作為國(guó)稅的主要收入來源，是對(duì)農(nóng)作物收成征收的一種收益稅；繼地租之后的固定資產(chǎn)稅經(jīng)過一段時(shí)期的演變，1950年根據(jù)“肖普建議”，計(jì)稅依據(jù)改按房地產(chǎn)評(píng)估額，成為地方主體稅種之一。，日本的房地產(chǎn)稅制已形成針對(duì)房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓的均衡征稅體系，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制有一定的借鑒意義。　　日本房地產(chǎn)取得課稅　?。ㄒ唬┯』ǘ悺　∮』ǘ愥槍?duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課征，買賣雙方必須在書立合同上貼足印花，并在其上加蓋戳記。合同的形式有多種，在正式合同之前，還有臨時(shí)性合同，都需貼印花。土地買賣的現(xiàn)金收據(jù)金額超過3萬(wàn)日元時(shí)要

2、繳納印花稅（個(gè)人出售土地則不在此例），通常由買賣雙方折半負(fù)擔(dān)。未貼印花或未貼足印花的，通常征收3倍的罰款；未加蓋戳記的，征收與應(yīng)貼印花同等金額的罰款?！　。ǘ┳?cè)執(zhí)照稅和不動(dòng)產(chǎn)取得稅　　日本實(shí)行財(cái)產(chǎn)登記制度，即取得土地房屋的人為保全其權(quán)利而進(jìn)行登記。該制度是日本對(duì)房地產(chǎn)取得和保有環(huán)節(jié)征稅的基礎(chǔ)。土地和房屋在市町村“房地產(chǎn)征稅臺(tái)賬”上分開登記，并向一般市民公開。作為一項(xiàng)法定行政服務(wù)，自2003年起，除納稅人外，同時(shí)允許租地人、租房人和其他相關(guān)者公開閱覽臺(tái)賬登記的全部。這項(xiàng)政務(wù)公開活動(dòng)使納稅人有機(jī)會(huì)比較自己與同一市町村內(nèi)其他人的房地產(chǎn)評(píng)估額，如對(duì)評(píng)估不服，可以向市町

3、村的專門機(jī)構(gòu)提出審查請(qǐng)求或向法院起訴?！　≡谶M(jìn)行登記時(shí)，取得房地產(chǎn)的人必須繳納注冊(cè)執(zhí)照稅。其稅率根據(jù)登記的種類如所有權(quán)保存登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、地上權(quán)或租賃權(quán)的設(shè)定／轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)移登記、臨時(shí)登記、抵押權(quán)設(shè)定登記、土地房屋分塊分期登記以及登記注銷等分別設(shè)定，如所有權(quán)保存登記稅率為4‰，對(duì)符合一定條件的新建住宅適用1.5%.的稅率，為促進(jìn)房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，對(duì)新建住宅和二手房轉(zhuǎn)移登記則適用優(yōu)惠稅率。注冊(cè)執(zhí)照稅的計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)評(píng)估額、債權(quán)金額和不動(dòng)產(chǎn)個(gè)數(shù)?！　〈送?，房地產(chǎn)取得者還須繳納不動(dòng)產(chǎn)取得稅，該稅屬于都道府縣稅?？h稅務(wù)所憑借房地產(chǎn)登記證明，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)后，向納稅人送達(dá)納

4、稅通知書并征稅。征稅日期為買賣合同上所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的日期，即取得房地產(chǎn)的日期。不動(dòng)產(chǎn)取得稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率設(shè)定為4%，其減輕稅負(fù)的是變動(dòng)計(jì)稅依據(jù)，如2004年以房地產(chǎn)評(píng)估額的1／2作為計(jì)稅依據(jù)，并減按3%征收。除因繼承、遺贈(zèng)、信托、轉(zhuǎn)讓擔(dān)保、土地規(guī)劃換地等取得的房地產(chǎn)不征此稅外，因買賣、交換、贈(zèng)與、新建、增改建等取得的房地產(chǎn)都需征此稅。其免征對(duì)象為取得費(fèi)低于10萬(wàn)日元的土地、低于23萬(wàn)日元和12萬(wàn)日元的房屋和構(gòu)筑物，以及用于公共和公益目的的道路用地及墓地等?！　。ㄈ┫M(fèi)稅　　在日本，土地的出售不征消費(fèi)稅，而用于宅地的土地平整工程則需征消費(fèi)稅，這部分消費(fèi)稅添加在每塊土地

5、出讓金之上，最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。對(duì)房屋的新建工程款和購(gòu)入款，由工程承包商、不動(dòng)產(chǎn)商繳納消費(fèi)稅，最終轉(zhuǎn)嫁給建筑商和購(gòu)房者。不動(dòng)產(chǎn)商介紹房地產(chǎn)買賣收取的中介費(fèi)也需要繳納消費(fèi)稅，稅負(fù)最終轉(zhuǎn)嫁給委托人?！　。ㄋ模├^承稅與贈(zèng)予稅　　日本繼承稅和贈(zèng)予稅目前均采用10-50%的6檔累進(jìn)稅率。征稅對(duì)象包括土地、房屋、有價(jià)證券、現(xiàn)金、存款等，其中繼承稅來自房地產(chǎn)的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)占6-7成，占直接國(guó)稅的3.4%.兩者的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)評(píng)估額。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市價(jià)（指在納稅期內(nèi)由不特定多數(shù)當(dāng)事人進(jìn)行正常自由交易時(shí)成立的價(jià)格）。為確保評(píng)估的公正合理性，國(guó)稅廳規(guī)定了三項(xiàng)基本方針：①評(píng)估的全國(guó)統(tǒng)一性；②

6、評(píng)估的簡(jiǎn)單明了性；③評(píng)估的安全性。評(píng)估額通常設(shè)定得低于市價(jià)。免征繼承稅的財(cái)產(chǎn)包括墓地和供宗教、慈善、學(xué)術(shù)等公益事業(yè)用的財(cái)產(chǎn)?！　∪毡痉康禺a(chǎn)保有課稅　?。ㄒ唬┕潭ㄙY產(chǎn)稅　　1.征稅主體、征稅對(duì)象及納稅人。日本在改革地租、房屋稅時(shí)，明確了固定資產(chǎn)稅的征稅主體為市町村，其收入全部歸市町村支配；計(jì)稅依據(jù)由工商業(yè)收益和住宅租賃額改為評(píng)估額；并將房地產(chǎn)的征收范圍擴(kuò)大到折舊資產(chǎn)（房地產(chǎn)以外供經(jīng)營(yíng)用的資產(chǎn)）。固定資產(chǎn)稅實(shí)行臺(tái)賬征稅原則。市町村政府對(duì)土地、房屋、折舊資產(chǎn)分別設(shè)有征稅臺(tái)賬和補(bǔ)充征稅臺(tái)賬，后者是為遺漏登記的房地產(chǎn)實(shí)際所有人或使用人準(zhǔn)備的。凡是在臺(tái)賬上注冊(cè)登記的房地產(chǎn)所有

7、人均為固定資產(chǎn)稅納稅人?！　?.計(jì)稅依據(jù)及稅率。固定資產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，原則上三年固定不變，從形態(tài)上區(qū)分為基準(zhǔn)年度評(píng)估額和比照基準(zhǔn)年度評(píng)估額，以區(qū)別不同情況、不同用途的房地產(chǎn)，通過合理調(diào)整計(jì)稅依據(jù)，公平稅負(fù)。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%.日本對(duì)公益事業(yè)、住宅用地（災(zāi)區(qū)）等采取了一系列按照各種財(cái)產(chǎn)評(píng)估額給予一定比例減除的優(yōu)惠措施，并通過設(shè)定期限加強(qiáng)某些領(lǐng)域優(yōu)惠措施的執(zhí)行效果?！　?.免征點(diǎn)及減免稅制度。固定資產(chǎn)稅采用免征點(diǎn)制度，免征點(diǎn)為土地30萬(wàn)日元、房屋20萬(wàn)日元、折舊資產(chǎn)150萬(wàn)日元。免稅范圍則包括：政府、皇室、郵政部門、資源機(jī)構(gòu)、土地改良區(qū)

8、、宗教法人