深國投商業(yè)地產(chǎn)投資模式

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1、深國投商業(yè)地產(chǎn)投資模式第3章深國投商置集團(tuán)投資及管理現(xiàn)狀3.1深國投商置集團(tuán)概況深國投商用置業(yè)(集團(tuán))有限公司成立于2003年，總部設(shè)在深圳，是一家專注于商業(yè)地產(chǎn)幵發(fā)及運(yùn)營商。其前身是深圳國際信托投資總公司，為了拓展與美國沃爾瑪公司的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，拓寬投資渠道，于2003年成立現(xiàn)在深國投商業(yè)置業(yè)(集團(tuán))有限公司。經(jīng)過近十年發(fā)展，目前深國投商置已成長為擁有20多家子公司，員工達(dá)600人，累計(jì)開發(fā)及管理的購物中心建筑面積已超過400萬平方米，匯集商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理、商業(yè)地產(chǎn)投資基金于一體的綜合性商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。憑借“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營投資模式和專業(yè)高

2、效的管理團(tuán)隊(duì)，已成為中國一流的商業(yè)地產(chǎn)投資開及運(yùn)營管理企業(yè)。深國投商置集團(tuán)旗下品牌有印象城、新一城和深國投廣場，截止目前己開業(yè)的商場購物中心有12家，省級(jí)分公司有10家，項(xiàng)目重心分布在珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)徵海等區(qū)域。目前主要合作戰(zhàn)略伙伴有美國沃爾瑪公司、華潤萬家零售公司、大潤發(fā)商業(yè)零售公司、屈臣士、肯德基、ZARA、H&M等。3.1.1深國投商置集團(tuán)投資模式狀況(1)項(xiàng)目投資分布狀況深國投商置集團(tuán)自2003年成立以來，項(xiàng)目投資主要匯聚在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高的東部一、二、三線城市和中部二、三、四線城市。集結(jié)美國沃爾瑪公司在深圳、北京、四川、湖南、江西、福建、江蘇、浙江、安徽等省市的近40個(gè)

3、大中城市進(jìn)行快速選址布局，并完成的市場調(diào)研投資開發(fā)初期的工作。己建成將近20個(gè)項(xiàng)目，并有6個(gè)在建項(xiàng)目，可租賃商業(yè)面積達(dá)到80萬平方米。這些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、人們消費(fèi)水平的倍增提高、商業(yè)氛圍円漸濃厚都必將為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的投資價(jià)值。(2)股權(quán)投資定位狀況長期股權(quán)投資模式是深國投商置集團(tuán)自有資本運(yùn)作的主要手段。通常自有資本占到總資產(chǎn)的一半左右，在經(jīng)營收入的5億元中有超過60%是通過投資收益獲得，平均稅后投資收益率達(dá)到9.1%。在絕大多數(shù)的項(xiàng)目開發(fā)中，深國投商置集團(tuán)通常采用轉(zhuǎn)入和共同合作幵發(fā)項(xiàng)目的投資模式，同時(shí)只保留少數(shù)股權(quán)。這種股權(quán)定位模式為其在商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)過程中，能夠快速的獲

4、得土地溢價(jià)收益、開發(fā)溢價(jià)收益，并且可以迅速的退出資本市場獲取價(jià)值投資回報(bào)。2009年華潤集團(tuán)入主深國投商置成為大股東，其投資模式才發(fā)生了相應(yīng)的改變。華潤集團(tuán)通過對(duì)深國投商置非金融資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓剝離，直接實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資源的控制。GIC(新加坡主權(quán)基金)通過收購普洛斯集團(tuán)的亞洲資產(chǎn)間接成為第二大股東，并且大部分資產(chǎn)屬于國內(nèi)的工業(yè)用地。GIC投入自然人控股的深圳源勝利60%的股份，則主要是通過資金購買的形勢入股。公司的合作，憑借這一世界品牌，在國內(nèi)二、三線城市高歌猛進(jìn)，一路獲得低廉的土地。同時(shí)，通過與國際金融投資巨頭、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營商合作，充分發(fā)揮各自互補(bǔ)優(yōu)勢，將企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低

5、。其項(xiàng)目投資模式的核心就是低成本獲取土地贏得溢價(jià)收益，聯(lián)合外資共同開發(fā)項(xiàng)目獲得資產(chǎn)增值變現(xiàn)并快速退出資本市場套現(xiàn)獲利。3.1.2深國投商置集團(tuán)管理模式(1)企業(yè)文化深國投商置集團(tuán)一直以來都保持低調(diào)的企業(yè)文化。從整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往都推崇較為高調(diào)的企業(yè)文化，以此達(dá)到商業(yè)品牌宣傳的作用。而深國投商置這種低調(diào)的企業(yè)文化與其快速擴(kuò)張的規(guī)模形成了鮮明的對(duì)比?？梢哉f這是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特例。在相關(guān)資料的收集中，并沒有尋找到一篇完整的關(guān)于深國投商置核心管理層的報(bào)道或者是相關(guān)的企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展文檔、財(cái)務(wù)信息披露報(bào)告。深國投商置集團(tuán)經(jīng)過十年的發(fā)展歷程，也是企業(yè)文化沉淀前進(jìn)的過程。公司的愿

6、景是通過可持續(xù)的創(chuàng)新和努力，使公司成為專業(yè)專注的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營商，實(shí)現(xiàn)股東與員工共同分享企業(yè)成長的成果。公司一直把誠信為本、務(wù)實(shí)進(jìn)取、開拓創(chuàng)新、追求完美，定位為企業(yè)的經(jīng)營理念。遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ骷o(jì)律、嚴(yán)格的規(guī)章制度、規(guī)范的工作流程、優(yōu)秀的工作作風(fēng)，定位為企業(yè)的管理理念。深國投商置集團(tuán)雖然對(duì)外保持低調(diào)的企業(yè)文化，但是在企業(yè)內(nèi)部處處融合人文管理思想文化。在職工薪酬福利、勞動(dòng)保障、技能培訓(xùn)、職業(yè)深造諸多方面都有相應(yīng)的企業(yè)政策給予支持保證。當(dāng)職工家庭生活碰到苦境時(shí)，企業(yè)內(nèi)部能夠及時(shí)的倡議捐款活動(dòng)。同時(shí)，深國投商置也把履行社會(huì)責(zé)任和社區(qū)服務(wù)作為己任，當(dāng)國家或地區(qū)遇到自然災(zāi)害時(shí)積極捐款救助，向貧困地區(qū)

7、學(xué)校提供應(yīng)盡的企業(yè)社會(huì)責(zé)任幫助等等。(2)管理體系深國投商置集團(tuán)從成立之初的不足30人，發(fā)展到現(xiàn)如今的近600名員工，體現(xiàn)了集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)幵發(fā)管理不斷砥礪奮進(jìn)，勇于幵拓創(chuàng)新的精神。但是，隨著項(xiàng)目規(guī)模的不斷壯大，具有專業(yè)豐富經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)管理人才尤為缺乏；精通商業(yè)招商、運(yùn)營的人才也較為緊缺。畢竟中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不過十年時(shí)間，人才儲(chǔ)備梯隊(duì)建設(shè)仍需加強(qiáng)完善。深國投商置集團(tuán)在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理控制上，因?yàn)榇蟛糠值捻?xiàng)目都比較集中