[房地產(chǎn)]商業(yè)地產(chǎn)投資的九種模式

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1、商業(yè)地產(chǎn)投資的九種模式產(chǎn)權(quán)酒店只管投資很多開發(fā)商看到商業(yè)地產(chǎn)是一塊“肥肉”，都競相介入，但又不愿和商鋪正面較量，于是另辟蹊徑，在風景區(qū)或城市繁華地段修建類似于酒店的房子賣給購房者（即投資者），再由專門的管理公司或有品牌的酒店管理公司來進行統(tǒng)一管理、經(jīng)營。點評：投資者只管投資，當蹺腳老板，到時候分錢。安逸是安逸，但回報或折舊率如何實現(xiàn)是關(guān)鍵。分時度假居住投資兩相宜又有一些開發(fā)商認為，產(chǎn)權(quán)酒店模式呆板，不靈活。于是費盡心機想出了一種新的模式———分時度假，投資者買下酒店或類似于酒店的房子以后，可以選定一年之中一定時間自己居住，同時還可以到其他城市相互聯(lián)姻的開發(fā)商開發(fā)的酒店居住而不需付

2、費用，其余時間由管理公司按酒店的模式進行統(tǒng)一管理和經(jīng)營，購房者不參與管理和經(jīng)營，只得到固定的有一定年限的折舊率。點評：這種模式有二大好處：一，房子是按套數(shù)賣，在面積上不會被欺騙；二，經(jīng)營方式靈活，自用投資兩相宜。但值得關(guān)注的是固定的回報式折舊率最終如何兌現(xiàn)，特別是經(jīng)營不善時。所以選擇景點應是關(guān)鍵，游人多的地方好經(jīng)營。認購建筑面積挖掘中小客戶這種模式在歐美一些發(fā)達地區(qū)非常盛行，成都目前只有萬國熊貓城在執(zhí)行這種模式，有業(yè)內(nèi)人士指出，這種模式必將是商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢。認購建筑面積具體的操作方法是，地產(chǎn)商把位于黃金地帶的商場或?qū)懽謽?，劃成幾大區(qū)域，每個區(qū)域再劃成若干份，每個購房者可購

3、買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證。點評：這種模式有二大特點：一，一般都是價格昂貴的商場或?qū)懽謽怯捎诿娣e大、價格貴才用這種模式；二，本錢少的中小投資者也可以購買，實際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏。銀行擔保保障回報一些商業(yè)地產(chǎn)項目都作出了不得低于8％的投資回報承諾，針對這種現(xiàn)象，一些開發(fā)商推出了銀行擔保模式，給投資者吃了定心丸，這種模式即使后期經(jīng)營不善，達不到這個最低標準就由銀行來為購房者付清。點評：值得提醒的是銀行的投資擔保一般只有幾年期限，幾年以后呢？誰承擔責任。畢竟購買物業(yè)尋求回報是較長期的投資行為。投資保障招攬顧客投資本身就是風險和收益并行

4、，收益又是一個未來的不確定的預期值，誰敢對這個預期值做出承諾？而在電訊廣場、世都大廈，開發(fā)商都給出了不少于8％的投資回報承諾。開發(fā)商表示，在一定期限內(nèi)，如果低于這個最低標準將由他們自掏腰包補上。點評：這種模式確實能給投資者一定的信心，但如果達不到這個標準開發(fā)商能否兌現(xiàn)還得讓時間去檢驗。產(chǎn)權(quán)商場兩權(quán)分離所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的房地產(chǎn)商鋪投資形式，在蓉城悄然走俏。商鋪業(yè)主出于投資目的，將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商和第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期的投資回報。點評：這種模式主要避免了以前一些開發(fā)商把商鋪賣完以后一拍屁股走人的毛病。再加上統(tǒng)一經(jīng)營和管理，避免了以前一些商場

5、各自為政的現(xiàn)象，對品牌經(jīng)營確實大有裨益。商企聯(lián)姻巨頭搖旗商企聯(lián)姻模式是著名開發(fā)商與零售巨頭進行聯(lián)姻，即開發(fā)商與零售巨頭進行捆綁合作，事先由開發(fā)商量身定做零售巨頭認可的商業(yè)物業(yè)，零售巨頭隨之進駐，如SM和沃爾瑪，萬達與普爾斯馬特。這種強強聯(lián)合使開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)的風險大大降低。點評：誰敢像沃爾瑪那樣“?！?，說“我在哪里，口岸就在哪里”呢？這種物業(yè)當然可以考慮投資了，和“老大”一起操，總是可以少挨飛刀的。品牌營運整合優(yōu)勢眾所周知，大地城市脈搏引進了香港的歐來特、匯發(fā)摩爾引進了百盛，紫微銀座與太平洋，金色夏威夷引進了歐寶公司，在招商過程中都獲得了巨大成功。在開發(fā)項目時引進一個國際知名品牌營

6、運商來進行商場管理經(jīng)營和招商，使開發(fā)商與品牌營運商之間能最大限度地實現(xiàn)優(yōu)勢互補。點評：國際知名的專業(yè)品牌商，有點石成金之術(shù)和良好的經(jīng)營業(yè)績和規(guī)模效應，以及強大的號召力，能確保投資者持續(xù)、穩(wěn)定的財富增長，也整合了優(yōu)勢資源，是目前地產(chǎn)商最熱衷的手法。新步行街先招商后賣房步行街主要是為了迎合人們休閑之余愛逛街的習俗。這種模式是在城市的商業(yè)中心或非常繁華的地帶，修建一條只能讓人進出，小車和自行車都免進的一條街，所以取名為步行街。步行街，迎合了人們的習慣和口味，但是先招商后經(jīng)營，把蛋糕做大后再賣房，在成都的步行街中還不多見。點評：女人逛街最愛閑庭信步，誰愿推著自行車走馬觀花呢？比起繁華大街

7、，步行街不受車水馬龍的影響，從左到右，從右到左，只讓時尚牽著眼線走。這種物業(yè)形態(tài)適合成都人購物習慣，有投資前景。投資者眼中的商鋪推廣“一鋪養(yǎng)三代”這句話不知道是什么時候開始流行的，也是時下許多新開盤的商業(yè)地產(chǎn)對外宣傳的廣告語。對此，投資商鋪的老百姓應該如何看待？投資是要很理性的，不能聽風是雨，我們要有理性的分析，商鋪投資更是如此?！　∫粋€樓盤的價值和價格往往不對等。就拿商業(yè)地產(chǎn)市場來說，開發(fā)商希望出售商鋪價格高些，但投資者是一定希望得到價值大的商鋪。那我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r值大??？