中國樓市調(diào)控須重視供給管理

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1、中國樓市調(diào)控須重視供給管理2O11.O2西部大開發(fā)?中旬WESTCHINADEVELOPMENT經(jīng)濟與改革中國樓市調(diào)控須重視供給管理張(寶雞職業(yè)技術學院.瓊陜西寶雞721013)摘要:中國樓市進入了限購,限價,限貸的"三限"時代,"史上最嚴厲的調(diào)控政策"失效已經(jīng)證明中國的房地產(chǎn)調(diào)控不能再簡單地實施需求管理.我國的房屋租賃市場還十分混亂.當務之急,應在進一步強化和規(guī)范需求調(diào)控的同時,強化供給管理.中央財政應該增加保障性住房專項補助資金的數(shù)量,并帶動各地方政府增加保障性住房建設的資金投入,加大保障性

2、住房,廉租房和公租房的總供給,以平抑市場的需求.關鍵詞:中國樓市;租賃市場;強化供給管理;調(diào)控中圖分類號:F293文獻標識碼:A文章編號:1009—8631(2011)02—0019—02伴隨著城市化進程和經(jīng)濟快速發(fā)展,人們對通貨膨脹存在擔憂,對房價上漲有心理預期.通過購房實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值成為許多居民的投資選擇.據(jù)新華社報道,在京,滬,深三地各取樣2000名購房者進行需求調(diào)查顯示,北京有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金,房產(chǎn)將是首選的投資目標.而這一數(shù)據(jù)在上海也達到了51%.由于存在房地

3、產(chǎn)投資和炒作,加上信息不對稱,非理性預期等因素,許多潛在的投資需求變?yōu)閷嶋H需求,使得房地產(chǎn)市場的投資性,投機性需求被大量釋放,直接助推了房價飆升.2010年被譽為國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控"最嚴厲"的一年.為遏制房價過快上漲.國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策.從2010年1月的"國十一條"到4月份出臺"新國十條",再到9月份出臺"國五條".一直延續(xù)到2011年1月出臺的"新國八條".中國樓市進入了限購,限價,限貸的"三限"時代.目前,中國600多個城市出臺了房價調(diào)控目標,近70個城市出臺限購令,同時信貸門檻提

4、高,二套房首付六成,三套房停貸.中國央行4月6日開始半年內(nèi)的第四次加息.通過加息表明了中央政府繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn),堅決調(diào)控房價的決心.這將對房價和房地產(chǎn)市場走勢形成直接影響.2010年9月26Et由國土資源部和城鄉(xiāng)住房建設部聯(lián)合發(fā)布的"進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知".要求嚴格限制低密度,大戶型住房的建設,住宅容積率要大于l(如果容積率小于1則是非普通住宅),還要求對通過合法手段拿到土地的企業(yè),從土地交付之日起一年內(nèi)必須動工建設,開工后三年內(nèi)必須竣工.對土地閑置一年的企業(yè)要禁止拿地.顯然規(guī)

5、則較以往更加明確和量化.但要達到?jīng)Q策部門的調(diào)控預期也比較難.房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè),央行的不斷加息無疑會不斷增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本,影響最大的應該是房地產(chǎn)供給市場,增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本,進一步影響了房價.短期來說,對于資金實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來說.加息帶來的影響不是很明顯.從長遠來看,一方面加息引起銀行信貸口的緊縮,從資金供給方面淘汰了一些規(guī)模不大,實力不夠雄厚的房地產(chǎn)企業(yè).進一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場:另一方面,加息引起的房價持續(xù)上漲而帶來房地產(chǎn)企業(yè)利潤的增加,會彌補因加息帶來的融

6、資成本的增加.與此同時,在增加保障房供應,嚴控土地閑置,限制資本市場融資以及對房地產(chǎn)預售資金進行管理等方面也進行調(diào)控.這顯然都能抑制市場投資性需求.從以上國家出臺的調(diào)控政策來看,調(diào)控措施仍然采取收緊銀根和收緊地根的需求調(diào)控模式,這樣調(diào)控的結果是抑制了部分購買需求和部分開發(fā)商的供給,但最終被壓抑的剛性需求還會突然集中釋放出來,從而導致房價的快速上漲,所以新的調(diào)控政策仍然很難有效調(diào)控畸形的中國房地產(chǎn)格局.但新政策強化了調(diào)控問責制,實施差別住房信貸政策,切實增加住房有效供給,加大交易環(huán)節(jié)的檢查和調(diào)整交

7、易環(huán)節(jié)的契稅等措施,進一步細化和明確了細則.便于執(zhí)行和監(jiān)督.作者簡介:張瓊(1975一)女,陜西扶風人,寶雞職業(yè)技術學院講師.我們知道"問責制"在中國雖然比較管用,但是目前地方政府土地財政的格局仍然沒有改變,很多地方政府又與房地產(chǎn)商是利益同盟.他們想方設法來高價賣地.因此指望地方政府來調(diào)控房價顯然難度較大:而暫停第三套及以上住房貸款被人們視為最為嚴厲的政策.但實際上是調(diào)控政策的補充而已,既然要抑制投機性和投資性購房.就必須要停止多套房持有者的貸款行為,否則一邊在輸血一邊又在調(diào)控,結果必然會對沖了

8、調(diào)控政策.隨著房價的上漲,房地產(chǎn)的供給會不斷增加,但由于我國土地公有的特殊性,可供房地產(chǎn)建設的土地資源是稀缺的,房地產(chǎn)建設不可能無限制增長.另外,房地產(chǎn)市場的競爭十分激烈,開發(fā)商必須擁有大量的資金,具備較高的資質(zhì).市場的準入門檻很高.一些保障性住房的供給政策性較強,受價格影響較小.這就決定了我國房地產(chǎn)市場的供給不可能隨著房價的上漲而大幅度增長.近年來,我國加大了保障性住房建設力度.按照2009年1月提出的目標.到2012年末.基本解決1540萬戶低收入家庭的住房問題.但在實際中,保障性住房建設進