一方通知解除合同不能適用“定金罰則”案例

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1、一方通知解除合同，不能適用“定金罰則”案例【案例來源】本案例根據國暉（2010）粵暉民859號檔案資料編寫【案情簡介】2010年8月29日，原告薛某與被告趙某簽訂一份《深圳市房地產買賣合同》，約定由被告出售深圳市福田區(qū)城市主場某小區(qū)一套商品房給原告，價格625000元，同日原告交付定金50000元給被告。后被告向銀行申請消除抵押續(xù)樓時，銀行單獨就此套消除抵押、續(xù)樓，因該套房產是與另外兩套房產一起購買，一起捆綁向銀行抵押貸款，故銀行不同意單套解除抵押以續(xù)樓，要求三套同時抵押續(xù)樓。被告同意三套同時消除抵押續(xù)回房產。因三套續(xù)樓費用比一套

2、續(xù)樓費用高，原告不同意承擔另兩套房產的續(xù)樓費用，要求被告承擔。被告以合同約定自己盡得625000元，一切費用由原告承擔為由，不同意承擔。協(xié)商未果，釀成訴訟。原告要求解除合同，由被告雙倍返還原告定金共計10萬元，另賠償原告經濟損失5萬元。一審法院經開庭審理，主審法官認為，原告訴請有理，但希望雙方和解，如果不能和解，將支持原告的雙倍返還定金共計10萬元的訴訟請求?！颈景附裹c】1、究竟是哪一方的違約行為導致雙方簽訂的《深圳市房地產買賣合同》無法繼續(xù)履行？即合同沒有約定，事先也沒有預見的三套房產需要同時續(xù)樓，因而產生更多的續(xù)樓費用到底應該

3、由誰承擔？是單方違約還是雙方均存在違約行為？92、買方是否有權在一個月內訴請解除合同及雙倍返還定金？即被告是否需要雙倍返還已收定金？【相關法律知識】一、什么是違約的民事責任？違約的民事責任，即違反合同的民事責任或違約責任，是指合同的一方當事人不履行合同義務或履行合同義務不符合約定所應承擔的民事責任。二、合同當事人是否一定要存在過錯才承擔違約責任？根據《合同法》的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，就應當承擔違約責任。即違約構成的要件是單一的，就是客觀上有違約事實即可，而無需有主觀過錯這一要件，這在學理上稱為無

4、過錯責任的歸責原則。在訴訟時，請求追究違約一方的責任只要證明客觀的違約事實存在即可。三、違約責任的種類我國《合同法》規(guī)定了五大類違約責任形式：1、繼續(xù)履行責任，也稱強制履行，是指在違約方不履行合同時，對方有權請求其繼續(xù)履行或者通過訴訟由法院強制違約方繼續(xù)履行合同債務的責任形式。其構成要件如下：（1）存在違約行為；（2）必須有守約方請求違約方繼續(xù)履行合同債務的行為；（3）合同能夠繼續(xù)履行。2、補救責任?！逗贤ā返谝话僖皇粭l規(guī)定：“質量不符合9約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或約定不明確的，依照本法第六

5、十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任?！?、賠償損失。即債務人不履行合同債務時依法賠償債權人所受損失的責任形式。根據《合同法》規(guī)定，當事人一方不能履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。賠償責任屬于補償性質的責任，通常不具有懲罰性，它的目的在于彌補或補償違約行為所造成的損失。4、定金責任。《合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當事人可以依照《中華人名共和國擔保法》約定一方

6、向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定約定的債務的，應當雙倍返還定金?！?、違約金責任，又稱違約罰款，是由當事人約定的或由法律規(guī)定的，在一方當事人不履行合同時向另一方當事人支付一定數額的金錢，也可以表現(xiàn)為一定價值的財物。違約金具有懲罰性和補償性的雙重性質。因為雙方允定或法律規(guī)定的違約金數額相當于未違約方因對方違約造成的損失，即相當于賠償，在此情況下，違約方在支付了違約金后，就不需向對方支付賠償金，除非雙方約定的違約金小于

7、非違約方實際受到的損失，違約方在支付了違約金后，還應再進行賠償，以補足違約金的不足部分。違約金的懲罰性體現(xiàn)在只要約定或法定必須支9付違約金的條件出現(xiàn)，不論違約是否給對方造成損失以及損失的大小，均應支付違約金。為了避免當事人自有約定的違約金過高或過低影響合同公平正義，法律規(guī)定當事人可以請求人民法院或仲裁機構裁決增加或減少，體現(xiàn)公平原則以保護雙方利益。四、在雙方違約的情況下如何承擔法律責任？《合同法》承襲了《中華人民共和國民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，規(guī)定“當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任?！奔春贤p方當事人都違反合同

8、的情況下，雙方當事人應根據各自違約行為的情況，對相應的損失承擔責任，而不是各承擔自己的損失，也不是平均承擔責任?！韭蓭煷硪庖姟勘舅蓭熃邮芤粚彵桓孚w某的委托，擔任其代理人，通過認真分析有關證據材料和了解案件情況，確定了以攻為守的代理意見：一、贖樓