論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

《論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善一、引言自我國(guó)改革開放以來(lái)，隨著土地二級(jí)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，一些負(fù)面效應(yīng)如"一房多賣"現(xiàn)象等也越來(lái)越嚴(yán)重。這就需要進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度，尤其是作為重要組成部分的預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度的建立和完善將給處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者以強(qiáng)有力的保護(hù)。目前，國(guó)內(nèi)對(duì)該項(xiàng)制度的研究進(jìn)程相比國(guó)外而言還處于相對(duì)落后的地位，這對(duì)民法研究起步較晚而且民法立法也比較粗糙的我國(guó)而言，筆者認(rèn)為借鑒國(guó)外先進(jìn)制度和理論大有必要。二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的基本理論（一）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的概述1.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的概念所謂的預(yù)告登記，是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

2、所需要的條件缺乏，或者尚未成就時(shí)，法律為了保全該將來(lái)發(fā)生的，以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的請(qǐng)求權(quán)，而由請(qǐng)求權(quán)人進(jìn)行的登記，旨在保全以不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記制度又分為兩種類型：一種是保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記；另一種則是旨在保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記。2.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)在國(guó)內(nèi)，學(xué)者們關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)如何主要有以下三種觀點(diǎn)：一是請(qǐng)求權(quán)保全制度說(shuō)。認(rèn)為預(yù)告登記兼有物權(quán)和債權(quán)的雙重性質(zhì)，可認(rèn)為系于土地登記簿上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之請(qǐng)求權(quán)的目的；二是準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)，認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一項(xiàng)具有若干物權(quán)效力的債權(quán)，或者說(shuō)是一種準(zhǔn)物權(quán)；三

3、是債權(quán)物權(quán)化說(shuō)，梁慧星教授認(rèn)為預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有一些物權(quán)的效力，以限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人（不動(dòng)產(chǎn)所有人）重復(fù)處分其權(quán)利。在上述對(duì)預(yù)告登記性質(zhì)的探討中,前一種僅是從預(yù)告登記行為的外在表現(xiàn)的界定，而后兩種才是對(duì)預(yù)告登記實(shí)質(zhì)意義上的探討。理論上需要分析研究的顯然是這個(gè)意義上的性質(zhì)，即預(yù)告登記權(quán)利人所享有的權(quán)利的性質(zhì)。這才是問(wèn)題的實(shí)質(zhì)所在。3.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的特點(diǎn)第一，從預(yù)告登記的目的來(lái)看，在于"保障將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)"。也就是說(shuō)，預(yù)告登記是為了保障債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的行為。通過(guò)登記起到限制債務(wù)人違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的重復(fù)處

4、分行為，從而得以對(duì)抗第三人的作用。第二，從預(yù)告登記的內(nèi)容來(lái)看，是一種以取得，變更和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。第三，從預(yù)告登記的存在形態(tài)上看，具有從屬性的特征。此項(xiàng)特點(diǎn)具有兩個(gè)方面的含義：一是預(yù)告登記是以不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的合法存在為前提的。若債權(quán)請(qǐng)求權(quán)消滅，則預(yù)告登記隨之自動(dòng)消滅；二是預(yù)告登記可以和債權(quán)請(qǐng)求權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。第四，從預(yù)告登記的發(fā)生依據(jù)來(lái)看，當(dāng)事人既可以依據(jù)協(xié)議進(jìn)行預(yù)告登記，同時(shí)也可以通過(guò)法律的明文規(guī)定來(lái)進(jìn)行。我國(guó)《物權(quán)法》第20條第1款明確規(guī)定："當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記

5、。"4.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的效力預(yù)告登記制度最核心的問(wèn)題是關(guān)于預(yù)告登記的效力的界定。同時(shí)預(yù)告登記的效力是衡量預(yù)告登記制度建立的價(jià)值及意義的關(guān)鍵所在。綜合各國(guó)法律規(guī)定及法學(xué)家的觀點(diǎn)，有一般效力和特殊效力之分，以下分別闡述。預(yù)告登記的一般效力主要包括：第一，擔(dān)保效力，或者權(quán)利保全效力。對(duì)于債務(wù)人違反合同義務(wù)重復(fù)處分不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)是相對(duì)無(wú)效還是絕對(duì)無(wú)效呢？《德國(guó)民法典》第883條第2款規(guī)定："預(yù)告登記后，對(duì)土地權(quán)利或土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)的一部分或全部構(gòu)成損害的處分，為無(wú)效。"可見(jiàn)德國(guó)民法采取的是相對(duì)無(wú)效主義。筆者認(rèn)為，采相對(duì)無(wú)效主義能夠兼顧預(yù)告登記當(dāng)事

6、人雙方以及第三人的合法權(quán)益，保持目的和手段的平衡，也比較符合公平和效率的價(jià)值取向。第二，破產(chǎn)保護(hù)效力，又稱增強(qiáng)效力。是指在不動(dòng)產(chǎn)所有人（也即債務(wù)人）破產(chǎn)時(shí)，已為預(yù)告登記的債權(quán)人可將其請(qǐng)求權(quán)指向的不動(dòng)產(chǎn)免于列入強(qiáng)制執(zhí)行，設(shè)置抵押或列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，從而使該請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗其他債權(quán)人，并優(yōu)先受償?shù)男Я?。第三，順位效力。預(yù)告登記的順位效力，是指由于預(yù)告登記已經(jīng)表明了被擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)履行后將產(chǎn)生某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，因此將來(lái)該物權(quán)一旦產(chǎn)生后就會(huì)取得預(yù)告登記所具有的順位。登記在先的物權(quán)排斥后來(lái)登記權(quán)利而優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。第四，預(yù)警效力。它是指基于預(yù)告登記的公示效力，將不動(dòng)產(chǎn)上所負(fù)債務(wù)向社會(huì)公眾公

7、開，使公眾了解該不動(dòng)產(chǎn)上的請(qǐng)求權(quán)，并排斥第三人的效力，以此來(lái)保護(hù)交易安全。第三人不得已自己善意取得為由進(jìn)行抗辯，主張預(yù)告登記無(wú)效。（二）創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的意義1.理論意義首先，從法理的角度來(lái)說(shuō)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度符合民法的禁止權(quán)利濫用原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，符合當(dāng)今法律注重保護(hù)弱者的正義的價(jià)值取向。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，消費(fèi)者面對(duì)的往往是實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商。交易雙方經(jīng)濟(jì)能力不平等，信息不對(duì)稱的狀態(tài)，以及房地產(chǎn)開發(fā)商"一房數(shù)賣"等濫用權(quán)利的行為，使得法律承認(rèn)并著重保護(hù)消費(fèi)者的合法利益成為必要。其次，從立法的角度來(lái)說(shuō)，打造精致有序的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是健全