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《淺論我國不動產(chǎn)登記制度的完善》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、淺論我國不動產(chǎn)登記制度的完善摘要：隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，我國不動產(chǎn)登記法律法規(guī)得到了進(jìn)一步完善。筆者認(rèn)為，我國不動產(chǎn)登記的立法，不能滿足于行政法規(guī)的層面。應(yīng)當(dāng)繼續(xù)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，完善登記范圍，構(gòu)建科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，清晰地規(guī)定不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任相關(guān)問題。中國7/vie 關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；風(fēng)險(xiǎn)管控；統(tǒng)一立法；賠償責(zé)任 一、不動產(chǎn)登記制度概述 ?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)登記的概念 所謂不動產(chǎn)，不僅是一個法律概念，而且是一個生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動產(chǎn)這一最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)得到最大程度的利用以及妥善的
2、保護(hù)，所有國家無一不在物權(quán)法等基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)類法律中對其進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)范。而對不動產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認(rèn)為，所謂不動產(chǎn)登記系權(quán)利人、利害關(guān)系人申請國家確定的職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。從不動產(chǎn)登記的概念即可得知，不動產(chǎn)登記是國家確定的相關(guān)機(jī)構(gòu)（通常是行政或司法機(jī)構(gòu)），對不動產(chǎn)及不動產(chǎn)之上的權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)移、運(yùn)行的管控與調(diào)節(jié)方法，是國家對不動產(chǎn)進(jìn)行管理的一種重要手段?！ 。ǘ┎粍赢a(chǎn)登記的意義 首先，不動產(chǎn)登記制度能夠確認(rèn)物權(quán)歸屬，定紛止?fàn)帯．?dāng)事人的物權(quán)權(quán)利經(jīng)過具有國家公信力的登記機(jī)關(guān)予以
3、登記后，經(jīng)過必要的公示程序，才會產(chǎn)生相應(yīng)的公信力，當(dāng)事人的物權(quán)權(quán)利才真正得以確定下來。其次，維護(hù)交易安全，降低交易成本。現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，不動產(chǎn)交易量急劇增加。[1]但是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬始終是相對隱秘的，不易被交易關(guān)系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動產(chǎn)物權(quán)流通與發(fā)展的一大瓶頸。在此背景下，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度更能凸顯其維護(hù)交易安全的價(jià)值。不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利經(jīng)過國家確定的登記機(jī)關(guān)的登記，進(jìn)行一定的公示，使得物權(quán)權(quán)利情況暴露在交易關(guān)系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實(shí)的物權(quán)情況，而選擇是否進(jìn)行交易。同時，假如沒有不動產(chǎn)登記制度，
4、第三人進(jìn)行每一筆交易都必須對交易的標(biāo)的物進(jìn)行權(quán)利歸屬的調(diào)查，極大的增加了交易成本。而不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，大大削減了此項(xiàng)交易成本?！ 《?、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的不足 （一）欠缺統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律 建國以后，我國的不動產(chǎn)登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國《民法通則》、《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記做出了相關(guān)規(guī)定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規(guī)定。規(guī)定的內(nèi)容也非常的淡薄簡略，不全面具體。由于法律行政法規(guī)效力不同、各行政機(jī)關(guān)之間的職能差異與人事管理不同，我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多的矛盾難以調(diào)和。這些現(xiàn)狀都要求我國盡快制定一部統(tǒng)一的不動
5、產(chǎn)登記法律?！ 。ǘ┎粍赢a(chǎn)登記范圍不明確 眾所周知，我??在物權(quán)領(lǐng)域?qū)嵭械氖俏餀?quán)法定主義。物權(quán)的種類、內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)由法律進(jìn)行規(guī)定，個人是不能任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權(quán)可以被登記、哪些物權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記也應(yīng)當(dāng)由法律法規(guī)做出專門的規(guī)定。《不動產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)效力較低，并且其規(guī)定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間?！ 。ㄈ┓韶?zé)任風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制缺失 不動產(chǎn)登記是國家為了保持不動產(chǎn)流通的順暢以及保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人而進(jìn)行的一種以國家公權(quán)力為后盾的公示。國家財(cái)政每年撥出一筆款項(xiàng)作為不動產(chǎn)登記錯誤專門賠償款；有的國家采取
6、的是建立登記錯誤保險(xiǎn)賠償機(jī)制，即通過申請人繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)而將登記錯誤的賠償風(fēng)險(xiǎn)予以分擔(dān)了。由于我國財(cái)政壓力逐年增大，由財(cái)政分擔(dān)此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)不太現(xiàn)實(shí)。但是我國目前也還未建立其他的登記錯誤賠償風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)機(jī)制。 ?。ㄋ模┎粍赢a(chǎn)登記錯誤相關(guān)賠償責(zé)任規(guī)定不明 我國《民法通則》、《物權(quán)法》等主要財(cái)產(chǎn)類法律要么對不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任毫無規(guī)定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對其予以明確。而國務(wù)院2014年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》也只有一個條文對不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任作了規(guī)定。[2]以上足以可見，我國不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任極度缺乏法律法規(guī)作為支
7、撐，需要予以補(bǔ)充完善的地方還非常之多?！ ∪?、完善我國不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)想 （一）制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法 建國以來，我國對于不動產(chǎn)物權(quán)管制的立法采取的是分散登記的立法構(gòu)建模式。對于不動產(chǎn)登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規(guī)章甚至是地方政府頒布的規(guī)范性法律文件之中。例如草原的登記規(guī)定在《草原法》中，對房屋的登記規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》中，更多細(xì)節(jié)性的規(guī)定則規(guī)定在相關(guān)配套的部門規(guī)章與規(guī)范性法律文件之中。從這些法律規(guī)定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關(guān)不動產(chǎn)的行政部分負(fù)責(zé)對相關(guān)不動產(chǎn)進(jìn)行登記。 我國政府、法學(xué)界顯
8、然已經(jīng)認(rèn)識到了此問題的重要性。2014年國務(wù)院頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，第一次將不動產(chǎn)登記的目的、程序、責(zé)任進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，這不得不說是一個重大的
