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《論我國不動產(chǎn)抵押登記制度完善》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關內容在應用文檔-天天文庫。
1、論我國不動產(chǎn)抵押登記制度完善 【摘要】制度缺失,導致目前我國不動產(chǎn)登記中存在著諸多問題,對不動產(chǎn)權利人的合法權益產(chǎn)生了不利影響?!段餀喾ā吩诮⒑屯晟撇粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記制度方面取得了重大突破,為不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記提供了有力的法律保障。《土地登記辦法》為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立提供了良好的契機。本文對于當前我國的不動產(chǎn)抵押登記制度進行了分析研究,提出了完善不動產(chǎn)抵押登記制度的實現(xiàn)途徑及要求?!娟P鍵詞】不動產(chǎn)抵押登記制度物權土地登記中圖分類號:D651.1文獻標識碼:A文章編號:不動產(chǎn)抵押登記的含義和價值(一)不
2、動產(chǎn)抵押登記的含義不動產(chǎn)抵押登記,是指不動產(chǎn)抵押物的登記機關根據(jù)當事人的申請,依照法定程序將在不動產(chǎn)抵押物上設定的抵押權及其變更、終止等事項記載于特定的抵押物登記簿上的行為。設立該項制度的初衷在于不動產(chǎn)抵押權的公示,使社會公眾能夠容易地了解到某項不動產(chǎn)上所具有的抵押權狀況,從而降低不動產(chǎn)交易中的風險。(二)不動產(chǎn)抵押登記的價值7之所以要設立不動產(chǎn)抵押登記制度,原因之一在于不動產(chǎn)一般價值較大,不動產(chǎn)交易直接影響著社會經(jīng)濟秩序與安全,關系著國計民生;更重要的原因還在于不動產(chǎn)抵押登記有著其自身的重要價值。首先,不
3、動產(chǎn)抵押登記的價值之一在于強化擔保的效力。不動產(chǎn)抵押權進行登記后,其擔保物權性便得到了法律的確認。當其與擔保物上的其它權利如債權發(fā)生沖突時,法律將對其優(yōu)先保護;此時如果第三人在進行與不動產(chǎn)抵押有關交易的過程中,對不動產(chǎn)抵押權的存在狀況未能進行必要的調查,則理應承擔因此而產(chǎn)生的不利后果,其對不動產(chǎn)抵押物的權利主張不得與抵押權相對抗,這樣,登記便使不動產(chǎn)抵押權產(chǎn)生了對抗第三人的效力,使抵押權對主債權的擔保功能得到了進一步強化。其次,不動產(chǎn)抵押登記的價值之二在于有利糾紛的解決。7在日常生活中,同一不動產(chǎn)上常??梢?/p>
4、負擔有多個抵押權,多個抵押權相互之間的沖突就可以通過不動產(chǎn)抵押登記制度對權利的順位進行法律上的安排,以有效地解決糾紛。《中華人民共和國擔保法》第五十四條規(guī)定,同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償:(一)抵押合同以登記生效的,按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權比例清償;(二)抵押合同自簽訂之日起生效的,該抵押物已登記的,按照合同生效時間的先后順序清償,順序相同的,按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。這樣,在同一不動產(chǎn)上存在多個抵押權的情況下,
5、就可以根據(jù)登記簿上記載的抵押登記的時間先后來確定抵押權的先后順序,使抵押權人之間的沖突得以順利解決。再次,不動產(chǎn)抵押登記的價值還在于有利經(jīng)濟社會市場交易的安全與秩序。不動產(chǎn)抵押登記后,與抵押物進行交易的第三人就可以到登記機關查閱登記的內容,以了解有關可能會影響其利益的其他權利的存在狀況,對交易后果進行合理的預期。這樣就可以避免因抵押權的行使而使自己的利益受到不測的損害,從而維護不動產(chǎn)交易的安全與秩序。二、不動產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)狀及存在的問題(一)當前不動產(chǎn)抵押登記制度的現(xiàn)狀1、登記機關呈分散狀態(tài)7房地產(chǎn)抵押登記
6、是不動產(chǎn)抵押登記的重要部分,而我們日常所說的房屋轉讓實質上是房屋所有權及房屋占用范圍內土地使用權同時轉讓,當事人不僅要到房產(chǎn)管理部門辦理房屋轉讓登記,而且還要到國土資源管理部門辦理土地使用權轉讓登記,這樣轉讓行為才能合法有效,權益才受法律保護。但在目前城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場上,特別是城鎮(zhèn)住房房屋轉讓只辦理房屋所有權登記,不辦理土地使用權登記,或辦理了房屋所有權登記,到國土資源管理部門辦不了土地使用權登記的情況大量存在,這便增加了房地產(chǎn)市場的矛盾,影響了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,也影響了政府對房地產(chǎn)市場實施有效監(jiān)督和調控,
7、造成政府土地收益流失,這一嚴峻問題亟待解決。2、登記機關的責任機制不健全首先,登記機關僅僅只享有收費的權利,而不對錯誤登記的后果負任何責任和義務,損害了當事人的合法權益。因此,必須使登記機構在享受一定利益的同時承擔一定的責任和義務,這才能體現(xiàn)權利和義務對等的原則。其次,登記機關對登記內容不承擔任何責任,不利于加強登記機關的責任感,登記機關很難有壓力和動力來履行其審查登記義務。再者,這種只有權利而不承擔義務的做法在實踐中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問題,如土地使用權已被法院查封,卻依然能辦理抵押權登記,一旦抵押權人在法院訴
8、訟時,如果不能及時發(fā)現(xiàn)并提出異議,其抵押權的實現(xiàn)就會落空,而登記機關對此卻不承擔責任。針對上述情況,《物權法》第二十一條規(guī)定:“因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后,可以向造成登記錯誤的人追償?!?、登記收費不合理7當前我國一般是按財產(chǎn)標的金額收取一定比例的登記費用。作為物權登記,不論標的大小,程序是一樣的,也不會因為標的大小不同而使登記機關有勞動付出的不同。因此,對于按標的大小