住 房 按 揭 法 律 問 題 研 究

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1、住房按揭法律問題研究住房按揭法律問題研究目錄第一章引言第二章按揭的起源及英美法中的按揭第一節(jié)按揭的詞源第二節(jié)英美法中按揭制度的歷史沿革第三節(jié)英美法中房地產(chǎn)抵押與傳統(tǒng)意義上的按揭之分析比較第四節(jié)香港法律中的按揭第三章中國大陸的按揭第一節(jié)中國大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關(guān)系第二節(jié)按揭與房屋抵押貸款、購房抵押貸款之比較第三節(jié)樓花按揭的法律問題第四章按揭中的實務(wù)問題第一節(jié)按揭中的重復(fù)抵押第二節(jié)現(xiàn)房按揭中對抵押權(quán)的救濟第三節(jié)住房按揭中抵押權(quán)的實行第四節(jié)住房按揭發(fā)生糾紛時的處理第五章住房按揭與保險第一節(jié)住房按揭中當事人所面臨的風(fēng)險第二節(jié)銀行方面對住房

2、按揭貸款風(fēng)險的防范第三節(jié)西方發(fā)達國家保險介入住房按揭的經(jīng)驗第四節(jié)我國保險業(yè)介入住房按揭的問題第六章住房按揭證券化分析第一節(jié)證券及證券化第二節(jié)住房按揭證券化的必要性、可行性及所遇困難第三節(jié)歐美和日本房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化操作程序介紹結(jié)束語第一章引言隨著我國改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。俗話說："安居才能樂業(yè)"。另外，從某種意義上來說，人類文明的進程就是建筑和城市化的過程，從原始洞穴發(fā)展到現(xiàn)代摩天大廈，體現(xiàn)了人類的進步。人類對居所的投資，直接為勞動力的再生產(chǎn)提供了

3、最基本的生活資料，從而直接為社會勞動生產(chǎn)力的延續(xù)與發(fā)展創(chuàng)造了物質(zhì)載體。因此，一國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度，尤其是住宅經(jīng)濟發(fā)展水平，對社會勞動力的再生產(chǎn)具有重要影響。發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗表明，當房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入成熟期后，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值一般占國民生產(chǎn)總值的比重為20-30%。據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，從1976年以來，用于建造房屋的投資占國民生產(chǎn)總值的比重一般為6-12%（新加坡高達12-26%），所形成的固定資產(chǎn)占同期形成的固定資產(chǎn)總值的50%以上，其中用于住宅建設(shè)的投資一般占國民生產(chǎn)總值的3-8%，占固定資產(chǎn)形成總值的20-30%。從我國目前的發(fā)展狀況來看，根據(jù)

4、有關(guān)部門的預(yù)測，我國房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值每年如以18%的速度增長，到2000年占國民生產(chǎn)總值的比重也只有5.5%，這一比例與發(fā)達國家相距甚遠。由此可見，今后加大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度已勢在必然。國家有關(guān)部門根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，已制定了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的實施計劃：在2000年前，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值力爭達到建筑業(yè)生產(chǎn)總值的兩倍，為國民生產(chǎn)總值的10%左右。這一規(guī)劃表明，我國將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為今后調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的突破口和作為國民經(jīng)濟發(fā)展中先導(dǎo)行業(yè)的選擇已十分明顯。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然需要金融業(yè)的大力支持，所以今后房地產(chǎn)金融業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位將更加重要。國際公認只

5、有居民家庭的年收入與房價之比為1:6左右時，住房的有效需求才能形成。但在我國，兩者之比大約為1:20甚至1:30，由此便導(dǎo)致全國400多萬住房困難戶、危房戶與5000多萬平方米積壓滯銷商品房并存的尷尬局面。然而，要在短期內(nèi)使居民家庭的年收入與房價之比上升到1：6左右是不現(xiàn)實的。在這種情況下如何推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展便成為迫切需要解決的問題。一位英國學(xué)者曾這樣描述："十九世紀發(fā)明了分期償還的貸款……，這個時期對于住宅經(jīng)濟來說是如此重要，簡直可以與改變英國面貌的蒸汽機發(fā)明相提并論"。抵押貸款這一被譽為十九世紀房地產(chǎn)金融中的蒸汽機，在當今世界上也越來越成

6、為發(fā)展中國家推動本國房地產(chǎn)金融發(fā)展所備受關(guān)注和歡迎的工具。但是，直到本世紀50年代，各國的銀行業(yè)出于資產(chǎn)流動性的考慮，對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的開展都比較慎重，在理論上也認為一般商業(yè)銀行只能經(jīng)營短期商業(yè)貸款。第二次世界大戰(zhàn)后西方經(jīng)濟學(xué)界提出了"預(yù)期收入理論"，其認為，貸款的清償依賴于借款人的預(yù)期收入，只要借款人的未來收入具有穩(wěn)定性，對其進行長期放款，如通過分期付款辦法開展房地產(chǎn)抵押放款業(yè)務(wù)，也同樣可以保證這種資產(chǎn)的流動性和安全性，由此便為商業(yè)銀行涉足房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)提供了理論依據(jù)。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，銀行作為融資中介主體，只有同時向房產(chǎn)商和住房消費者提供銀

7、行信貸業(yè)務(wù)，才能促進信貸資金的良性循環(huán)，并分散風(fēng)險，從而有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展。如銀行只向房產(chǎn)商提供貸款，信貸資金就不能進入良性循環(huán)狀態(tài)，使風(fēng)險增高，因為從價值規(guī)律的角度分析，商品房作為商品，包含價值形成的過程，又包括價值實現(xiàn)的過程。商品房被生產(chǎn)出來以后，如不進入消費領(lǐng)域，就會形成空置，這種產(chǎn)品便代表了巨額的資金積壓，資金不能盡快收回，利息成本的風(fēng)險便會不斷增高。如果資金因銷售受阻而無法收回，必然造成呆帳。因此，只有使商品房進入最終消費領(lǐng)域，投入的資金才能順利收回。而住房消費的主體是房屋置業(yè)者，如果置業(yè)者無法通過一定的金融工具來提前實現(xiàn)住房消

8、費，其未來收益只能等到積累到能夠買得起一套住房時，房屋產(chǎn)品才能最終進入消費領(lǐng)域。顯然住房消費中存在著這種住房進入消費與消費者貨幣積累速度