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《法學(xué)經(jīng)濟(jì)法畢業(yè)論文 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化立法的里程碑》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、湖南師范大學(xué)本科畢業(yè)論文考籍號(hào)：XXXXXXXXX姓名：XXX專(zhuān)業(yè)：法學(xué)經(jīng)濟(jì)法論文題目：農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化立法的里程碑指導(dǎo)老師：XXX二〇一一年十二月十日商品房多重買(mǎi)賣(mài)是出賣(mài)人就同—商品房訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的買(mǎi)賣(mài)合同，將房屋先后賣(mài)于數(shù)人，形成數(shù)個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的行為。一物數(shù)賣(mài)，自古有之，謀取利潤(rùn)最大化是多重買(mǎi)賣(mài)的動(dòng)因，亦是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的直接悖離。房屋乃人安居樂(lè)業(yè)之本，與民眾生活休戚相關(guān)，而商品房多重買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)象又時(shí)有發(fā)生，訴諸法院者屢見(jiàn)不鮮。因多重買(mǎi)賣(mài)涉及物權(quán)變動(dòng)及諸多債法原因，實(shí)有深入研習(xí)之必要。本文試結(jié)合最高人民法院新頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用法律若干問(wèn)題意見(jiàn)的解
2、釋》以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》第8、9、10條的規(guī)定，略談粗識(shí)淺見(jiàn)，以資探討。［1］一、商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同的效力 合同的效力是法律對(duì)合同的價(jià)值評(píng)判。合同是當(dāng)事人合意的體現(xiàn)，除因標(biāo)的目的自始客觀不能、無(wú)從確定、違反法律強(qiáng)行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買(mǎi)賣(mài)合同只要系雙方真實(shí)意思表示，不違背《合同法》52條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人一物數(shù)賣(mài)之舉雖有悖于誠(chéng)信守約的善良風(fēng)俗，但只要出賣(mài)人與后位買(mǎi)受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非當(dāng)然無(wú)效。不能以是否做到實(shí)際履行為標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)后位買(mǎi)賣(mài)合同的效力。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移亦不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同
3、生效要件的觀點(diǎn)也廣為學(xué)界和實(shí)務(wù)界認(rèn)可?；谙群筚I(mǎi)賣(mài)契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力。［2］就此意義而言，出賣(mài)人—房數(shù)賣(mài)的行為不能當(dāng)然否認(rèn)前后買(mǎi)賣(mài)合同的效力?！督忉尅返?條也規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的先買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除前位買(mǎi)賣(mài)合同及要求出賣(mài)方支付懲罰性違約金，而不能當(dāng)然否定后位買(mǎi)賣(mài)合同的效力。由此可推斷《解釋》認(rèn)可后位買(mǎi)賣(mài)合同效力的意旨?！ ≡诔鲑u(mài)人已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至前買(mǎi)受人后，又將房屋出賣(mài)第三人的，出賣(mài)人的行為是一種出賣(mài)他人之物的無(wú)權(quán)處分行為，對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力，學(xué)界通說(shuō)及《
4、合同法》第51條均認(rèn)為應(yīng)采效力待定說(shuō)，合同并不當(dāng)然無(wú)效。置換一個(gè)角度考慮，出賣(mài)人出賣(mài)他人之物的行為在后買(mǎi)受人不知情的情況下，也是一種欺詐行為，依《合同法》第31條規(guī)定，后買(mǎi)受人享有撤銷(xiāo)該合同的權(quán)利。《解釋》第9條也規(guī)定：在出賣(mài)人已將房屋賣(mài)于他人并已履行的，后買(mǎi)受人可以請(qǐng)求撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，并主張懲罰性賠償金。 二、商品房多重買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)變動(dòng)及利益衡平 房屋買(mǎi)賣(mài)以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為合同目的，同一合同標(biāo)的難以在多個(gè)債權(quán)人之間合理分配，是多重買(mǎi)賣(mài)合同的特色所在，亦是諸多買(mǎi)受人權(quán)利沖突的集中體現(xiàn)。準(zhǔn)確界定商品房多重買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)變動(dòng)，是保護(hù)各方權(quán)益的前提條件?！ 。ㄒ唬┓课菟袡?quán)已先行轉(zhuǎn)移于前買(mǎi)
5、受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng) 出賣(mài)人若已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買(mǎi)受人并辦理所有權(quán)登記后，又將該房屋賣(mài)于他人，先買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)當(dāng)無(wú)疑義。不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買(mǎi)受人可從權(quán)屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣(mài)人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣(mài)人繼續(xù)交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，自然無(wú)法取得房屋所有權(quán)。為懲戒出賣(mài)人的惡意欺詐，依《解釋》第9條三項(xiàng)規(guī)定，后買(mǎi)受人就出賣(mài)人的一物數(shù)賣(mài)行為可主張不超過(guò)已購(gòu)房款一倍以?xún)?nèi)的懲罰性賠償金?！ 。ǘ┏鲑u(mài)人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買(mǎi)受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)及法律評(píng)價(jià) 1.物權(quán)行為理論之辯析 欲清楚解析物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，必先厘清物權(quán)行為的概念。物權(quán)行為是指
6、要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，須獨(dú)立于債權(quán)契約之外，以直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的設(shè)立新的法律行為。債權(quán)行為僅是物權(quán)行為的原因行為，兩者截然分開(kāi)，各自獨(dú)立，物權(quán)行為并不因原因行為無(wú)效而無(wú)效，即使原因行為無(wú)效，仍可發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的效果，此即為物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性。［3］瀏覽域外法典，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)大致有四種立法模式。其一，債權(quán)意思主義模式，以法國(guó)為例，不承認(rèn)獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)行為概念，買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)。其二，登記對(duì)抗主義，如日本立法模式，買(mǎi)賣(mài)合同一經(jīng)成立，物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)，但非經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人。其三，登記要件主義，又為區(qū)分原則。典型代表為瑞士，即認(rèn)可物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)別，但又
7、不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性。單純的合同行為不會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，還應(yīng)履行登記等公示行為，方有物權(quán)變動(dòng)之效。其四，物權(quán)意思主義，以德國(guó)為例，我國(guó)臺(tái)灣民法亦采此說(shuō)。該學(xué)說(shuō)由德國(guó)歷史法學(xué)派創(chuàng)始人薩維尼所創(chuàng)，主張物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性，即使買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，所有權(quán)依然發(fā)生轉(zhuǎn)移。依該說(shuō)，在商品房多重買(mǎi)賣(mài)中即便出賣(mài)人損害先買(mǎi)受人利益再次出賣(mài)房屋，但若出賣(mài)人與后買(mǎi)受人履行了物權(quán)變動(dòng)手續(xù)，后買(mǎi)受人仍可當(dāng)然取得物之所有權(quán)?！ ?.我國(guó)物權(quán)變動(dòng)之立法選擇 我國(guó)民
