物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)

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1、物業(yè)管理法律知識(shí)及物業(yè)管理常見糾紛防范今天,我給大家講一下有關(guān)物業(yè)管理法律知識(shí)和物業(yè)管理常見糾紛有關(guān)問題?！拔飿I(yè)”一詞，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，特別是住房制度的改革，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，

2、商品房的買賣已經(jīng)取代了傳統(tǒng)的公有住房分配，成為解決人們居住問題的主要途徑。房屋成為人們最重要的私有財(cái)產(chǎn)，這些擁有城市房屋住宅所有權(quán)的人被統(tǒng)稱為業(yè)主。城市住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)已進(jìn)入了業(yè)主們的日常生活。但是，在現(xiàn)實(shí)中，圍繞著對(duì)業(yè)主房屋的居住、使用管理，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生了諸多矛盾糾紛，那么可以將此類糾紛統(tǒng)稱為物業(yè)糾紛。那么就物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間常見糾紛主要表現(xiàn)有以下三種形式。第一類就是費(fèi)用糾紛:主要是指物業(yè)公司向業(yè)主追索物業(yè)管理費(fèi)方面的糾紛，如業(yè)主因?yàn)楦鞣N原因拖欠物業(yè)費(fèi)用不交，進(jìn)而和物業(yè)公司產(chǎn)生

3、民事糾紛。第二類就是財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛：主要是指業(yè)主要求物業(yè)管理者承擔(dān)未履行設(shè)備、設(shè)施等維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)與業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失存在一定的關(guān)聯(lián)，而引發(fā)的侵權(quán)賠償糾紛。第三類就是人身損害賠償糾紛：是指業(yè)主要求物業(yè)公司賠償因物業(yè)公司未盡其安全義務(wù)而造成的人身損害糾紛。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.

4、notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender41根據(jù)法律規(guī)定，上述三種類型的糾紛，物業(yè)公司可能要承擔(dān)以下四個(gè)方面的責(zé)任：1、高空墜物致人損害糾紛；2、路障及其它設(shè)施致人損害糾紛；3、施工致人損害；4、故意或者過失致人損害糾紛。4、管理不到位引起的責(zé)任。這些糾紛的產(chǎn)生，應(yīng)當(dāng)說有的是因業(yè)主原因引起，有的也是因?yàn)樵蹅兾飿I(yè)公司方面原因造成的，大量的糾紛不但影響了業(yè)主

5、與小區(qū)物業(yè)之間和諧的管理關(guān)系，同時(shí)也會(huì)給雙方帶來不必要的損失，所以我在接下來的講解過程中，會(huì)通過一些案例，介紹一些常見的糾紛類型，來提醒咱們物業(yè)公司在今后的工作中應(yīng)當(dāng)注意到的地方，進(jìn)而來規(guī)避一些法律上的風(fēng)險(xiǎn)。那么，在講案例之前，我先對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的法律概念及法規(guī)依據(jù)做個(gè)簡單的介紹，讓大家對(duì)這些法律規(guī)定有初步的了解。第一部分我國城市物業(yè)管理的立法經(jīng)過一、我國有關(guān)物業(yè)管理的全國性專門立法長期以來一直處于空白狀況，相關(guān)規(guī)定散布于《憲法》、《民法通則》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相

6、關(guān)法律文件中，?1994年國務(wù)院頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是指導(dǎo)我國物業(yè)管理的第一個(gè)規(guī)范性法律文件。2002年10月22日，國務(wù)院辦公廳就《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》向社會(huì)大眾征求意見稿，收到社會(huì)各界意見和建議共計(jì)近4000余條，條例吸收社會(huì)各界意見與建議近50%，充分反映了廣大人民群眾的意愿，體現(xiàn)出發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的觀念，此次征求意見是進(jìn)一步增強(qiáng)政府立法工作透明度的一次嘗試和探索，事實(shí)證明這樣的方式是成功的、有益的，6月19日，新華社授權(quán)發(fā)布國務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，20

7、03年9月1日正式實(shí)施。2007年3月16日《物權(quán)法》生效，8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。二、立法銜接問題。國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》進(jìn)行認(rèn)真的對(duì)比，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》是通過全國人大進(jìn)行備案的，它備案的時(shí)候就充分考慮了和《物權(quán)法（草案）20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsa

8、vingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender41》中的原則銜接問題，兩者的原則是一致的。在《物權(quán)法》通過后施行前，全國人大常委會(huì)和國務(wù)院、建設(shè)部還及時(shí)修改、制定了相關(guān)法律。1、2007年8月30日，十屆全國人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議通過了關(guān)于修改《城市房地產(chǎn)管理法》的決定，授權(quán)國