注冊資產評估師資產評估學考試大綱（五）

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1、注冊資產評估師資產評估學考試大綱（五）五、房地產評估(一)考試目的房地產評估是資產評估的重要組成部分。通過對房地產評估內容的考核，測試考生對房地產評估的基本原理與方法的掌握和運用情況。重點測試考生對房地產評估中的基本概念、評估原則以及收益法、市場法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運用情況，考核考生分析和解決房地產評估問題的能力。(二)考試基本要求1．熟悉土地及其經濟供給的涵義；熟悉土地的自然特性和經濟特性；熟悉我國土地使用權的基本特性；了解地租與地價的基本內涵及地價的特征；熟悉房地產的概念、特性；掌握合法原則和最有

2、效使用原則對房地產評估的影響；熟悉房地產評估程序。2．熟悉房地產價格的各種類型；掌握影響房地產價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素的具體內容。3．熟悉收益法評估房地產的技術思路、適用范圍；掌握收益法評估房地產中的純收益、客觀總收益和客觀總費用的含義及其關系；掌握收益法評估房地產中的資本化率的實質及種類；掌握確定房地產資本化率時所運用的純收益與售價比率法、安全利率加風險調整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運用收益法評估房地產的各種計算公式和分析重點。4．熟悉運用市場法評估房地產的技術思路及適用范圍；掌握運用市場法評估

3、房地產的評估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點和具體過程；掌握運用市場法評估房地產的綜合分析技術。5．熟悉房地產評估的成本法的技術思路及適用范圍；掌握土地評估中成本法的操作步驟、土地價格的基本組成；掌握土地取得費、土地開發(fā)費、投資利息和土地增值收益等的內容及計算方法；掌握運用成本法評估新建房地產及舊建筑物的具體要求、估算要點和具體操作步驟。6．熟悉房地產評估的剩余法的技術思路及適用范圍；掌握剩余法評估房地產的操作步驟、參數計算

4、及計算公式的理解和具體運用。7．了解基準地價的含義、測算的基本思路、特點及其作用；熟悉基準地價修正系數法的基本思路、適用范圍及其運用的程序和步驟。8．了解路線價法的含義及理論依據；熟悉路線價法的適用范圍及估價程序；掌握深度百分率表的制作方法；熟悉路線價法中的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價法的計算公式及其在地價評估中的運用。9．了解在建工程的概念與特點；熟悉在建工程資料的收集與分析；掌握在建工程評估的形象進度法、成本法和假設開發(fā)法的具體要求、估算要點和具體過程。(三)要點說明1．地價的特征(

5、1)地價是地租的資本化。地價不是土地的購買價格，而是地租的資本化。(2)地價是權益價格。由于地產位置不可移動，因此地產的買賣、抵押等并不能移轉地產的物質實體本身，而是轉移與土地有關的各種權益。地產的權益有多種表現(xiàn)形式，如所有權、使用權、抵押權、租賃權等，因此，發(fā)生經濟行為的地產轉移方式不同，形成的地產權益不同，其權益價格也不相同。(3)土地具有增值性。地價受多種因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經濟的增長，除個別情況外，隨著時間的流逝，一般情況下，土地往往具有自然增值的屬性。(4)地價與用途相

6、關。同樣一宗土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價值是不一樣的，土地價格與其用途相關性極大o(5)地價具有個別性。由于土地位置的固定性，其交易往往是單個進行，因此形成的地產市場是—個不完全競爭市場。(6)地價具有可比性。人們可以根據地產價格的形成規(guī)律，對影響地產價格的因素進行比較，從而能夠比較地產的價格。2．房地產的主要特性房地產的主要特性有：位置固定性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、保值增值性、投資風險性、難以變現(xiàn)性、政策限制性。3．最有效使用原則最有效使用原則是指，在評估房地產價值時，不能僅僅考慮房地產現(xiàn)時的用

7、途和利用方式，而應該結合預期原則考慮在何種情況下房地產能夠達到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產價值。4．合法原則合法原則是指房地產評估對象的使用要符合法律法規(guī)和城市規(guī)劃的規(guī)定。5．樓面地價樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。