淺談我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

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1、淺談我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)交易大量涌現(xiàn)，因不動(dòng)產(chǎn)登記制不完善而引發(fā)的糾紛也由此增多。法院在認(rèn)定未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的買(mǎi)賣合同效力時(shí)，一般有以下4種作法：1合同不成立，一方收受的財(cái)產(chǎn)以不當(dāng)?shù)美颠€給另一方，造成損失的由過(guò)錯(cuò)一方負(fù)責(zé)賠償；2合同無(wú)效，由雙方承擔(dān)合同無(wú)效的法律后果；3合同“尚未發(fā)生效力”，一方可強(qiáng)制另一方實(shí)際履行或在解除合同時(shí)要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任；4合同成立生效，產(chǎn)生一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，買(mǎi)方可依合同請(qǐng)求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，其中前三種做法都將登記的效力及于房屋買(mǎi)賣合同本身，認(rèn)為未經(jīng)權(quán)屬登記，合同債權(quán)或不能成

2、立或成立后不能生效，唯有最后一種做法將登記的效力獨(dú)立于買(mǎi)賣合同之外，認(rèn)為登記與否不影響合同債權(quán)的發(fā)生。由此可見(jiàn)，各地法院在不動(dòng)產(chǎn)登記的效力上認(rèn)識(shí)并不一致，究其原由，是由于我國(guó)立法的不明確，不但有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記制度尚未在中國(guó)得到系統(tǒng)的建立，而且現(xiàn)行法院中的有關(guān)制度也說(shuō)不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度，它仍然是帶有濃厚的行政法色彩的制度?！　∫?、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力　　1原因行為與結(jié)果行為　　不動(dòng)產(chǎn)交易中，債法上的合同為原因行為，而物權(quán)變動(dòng)登記為結(jié)果行為。以房屋買(mǎi)賣為例。在我國(guó)完成房屋買(mǎi)賣分為訂立買(mǎi)賣合同和進(jìn)行權(quán)屬登記兩個(gè)階段。其中訂立房屋買(mǎi)賣合同的行為是一種債權(quán)行為，合同成立生效后，合

3、同當(dāng)事人之間就產(chǎn)生一定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，這種債權(quán)債務(wù)關(guān)系先于房地產(chǎn)權(quán)屬登記而有效存在，買(mǎi)受人負(fù)有在約定期限內(nèi)付清房款、受領(lǐng)房屋的義務(wù)；出賣人負(fù)有在約定期限內(nèi)將房屋按合同約定的質(zhì)量交付買(mǎi)受人的義務(wù)，雙方均有相應(yīng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但此時(shí)只是具備了物權(quán)變動(dòng)的原因，并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。只有經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，房屋的所有權(quán)才從出賣人一方轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人一方，在此之前，出賣人始終保有標(biāo)的物的所有權(quán)。房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)是在權(quán)屬登記階段完成的，這在德國(guó)民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的“合意＋登記原則”中得到鮮明地反映。這里的“合意”特指物權(quán)行為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)憑債權(quán)契約、物權(quán)契約、登記而發(fā)生，物權(quán)契約的外在形式即登記。在“

4、一物二賣”的場(chǎng)合，尤其在第二買(mǎi)受人為善意的情況下，盡管第一買(mǎi)受人與出賣人之間存在著有效的債權(quán)債務(wù)合同，第一買(mǎi)受人因未辦理登記手續(xù)仍不能取得標(biāo)的物的所有權(quán)，他只能夠依債法上的違約責(zé)任制度請(qǐng)求出賣人賠償，而不得主張第二買(mǎi)受人與出賣人之間的合同無(wú)效，筆者以為，那些將未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的合同認(rèn)定為無(wú)效或未生效的立法、司法實(shí)踐，實(shí)際上是混淆了不動(dòng)產(chǎn)交易中的債權(quán)行為與物權(quán)行為的效力，將債法上的原因行為歸入到物權(quán)法上的登記-結(jié)果行為中，其結(jié)果是否定了合同的獨(dú)立效力，不利于對(duì)債權(quán)人利益的保護(hù)?！　?不動(dòng)產(chǎn)登記的效力　　不動(dòng)產(chǎn)登記有兩重意義，一是公法上行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行監(jiān)督管理，二是私法上通過(guò)權(quán)利狀態(tài)

5、的公示，保證交易安全。這里著重探討第二重意義。根據(jù)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的保護(hù)范圍，可以將兩方各國(guó)的立法大致分為登記生效主義型和登記對(duì)抗主義型。從我國(guó)目前現(xiàn)行法規(guī)中散見(jiàn)的有關(guān)登記的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)的立法例為第一種類型。既然為登記為生效，就可推出不動(dòng)產(chǎn)登記的最重要的一層效力：物質(zhì)變動(dòng)的根據(jù)效力。登記在這里發(fā)揮著決定當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)能否按照當(dāng)事人意愿設(shè)立、變更與廢止作用。如果把登記對(duì)物權(quán)變動(dòng)的決定效力看作是有積極作用，那么物權(quán)公示效力就是登記的消極作用。世界各國(guó)凡有不動(dòng)產(chǎn)立法者，一般均承認(rèn)登記對(duì)抗第三人的效力。登記的第三層效力為善意保護(hù)效力，這是從物權(quán)公示效力中派生出來(lái)的。由于登記本身具有社會(huì)客

6、觀公信力，在信賴登記的第三人取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，其正當(dāng)權(quán)利不會(huì)因?yàn)橛绣e(cuò)誤的登記而被剝奪，客觀公正的社會(huì)交易秩序才能得到維護(hù)。除此之外，登記還具有警示效力，提供給社會(huì)法律訊息，讓社會(huì)尤其是不動(dòng)產(chǎn)取得人了解標(biāo)的物的全面情況，然后決定自己是否為某項(xiàng)法律行為?！　《⑽覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法建議　?。ㄒ唬┪覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力應(yīng)采取對(duì)抗主義　　民法制度構(gòu)造的基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)實(shí)中的利益衡量和價(jià)值判斷。筆者認(rèn)為根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)制度的“實(shí)益”，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力應(yīng)采取對(duì)抗主義。　　利益衡量和價(jià)值判斷分為宏觀和微觀兩個(gè)角度?！　≡诤暧^角度，私法自治是民法的基本原則，當(dāng)事人有權(quán)依照自己的理性判斷，去設(shè)計(jì)自己的生活，管理

7、自己的事物，基于私法自治原則，私人相互間的法律關(guān)系應(yīng)取決于個(gè)人之自由意思。物權(quán)變動(dòng)是民法中物權(quán)制度的重要部分，只要其變動(dòng)沒(méi)有損害國(guó)家、社會(huì)和第三人的利益，法律就不應(yīng)該過(guò)多地干涉，否則，反而阻礙了商品流通和市場(chǎng)交易，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。　　在微觀利益衡量上，有的學(xué)者主張不動(dòng)產(chǎn)登記效力采成立要件主義的最主要的理由是，采登記的對(duì)抗主義不利于保護(hù)交易安全和第三人的利益“交易上的利益”。但是，事實(shí)上又是怎樣一回事呢﹖為了說(shuō)明