REITs—房地產(chǎn)投資信托基金.ppt

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1、房地產(chǎn)投資信托基金--REITs概念它是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集了特定多數(shù)投資者的資金，由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例給投資者的一種信托基金運(yùn)作方式1、特殊目的的載體公司向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集的資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量向投資者還本付息。2、原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益（如每年的租金、按揭利息等）作為標(biāo)的，均等的分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似于債券的投資方式。內(nèi)地REITs基本框架設(shè)

2、計(jì)1、信托基金設(shè)立形式借鑒我國臺(tái)灣地區(qū)的模式，信托基金采用契約型方式設(shè)立，由信托投資公司作為受托人，以設(shè)立信托的方式，發(fā)行信托基金受益憑證，參照封閉式證券投資基金的運(yùn)作方式，采用公募方式，上市交易，存續(xù)期間不得贖回，并按照國際慣例賦予其可以增發(fā)的功能，信托存續(xù)期不低于30年。信托到期終止后，經(jīng)受益人大會(huì)協(xié)商可以延長(zhǎng)存續(xù)期，也可采取發(fā)行新的信托基金的方法，按照協(xié)議價(jià)格或者公平市場(chǎng)價(jià)格收購原信托基金持有的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)原投資者的資金退出。2、信托基金的主要參與者委托人受托人資產(chǎn)管理人受益人3、受益人大會(huì)制度為了保障投資者的合法權(quán)益，信托基金可引入受益人大會(huì)制度，并在

3、信托文件中對(duì)受益人大會(huì)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行約定。受益人會(huì)議相當(dāng)于股東大會(huì)，可以就基金管理和運(yùn)作的重大問題進(jìn)行表決，如投資策略的改變、受托人的撤換等等。信托基金各方當(dāng)事人應(yīng)按照信托文件的約定，充分發(fā)揮受益人大會(huì)的作用，規(guī)范信托財(cái)產(chǎn)的管理和運(yùn)作，建立嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度。4、收益及分配信托財(cái)產(chǎn)所得各項(xiàng)收入扣除成本、費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)等支出后，原則上將90%的收益向受益人分配。房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上是一種集體投資方式，投資者必然在自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的前提下享受收益。因此，基金只得提供預(yù)測(cè)的收益率，而不就投資回報(bào)對(duì)投資者做任何承諾。5、信托基金的運(yùn)用主要包括收購和持有適合中低收入居民租

4、住的經(jīng)濟(jì)型租賃住房，并輔以部分經(jīng)營(yíng)性的公建項(xiàng)目用于平衡租金收入，實(shí)現(xiàn)受益人的預(yù)期收益。6、優(yōu)惠政策如為信托基金定向建設(shè)的住房享受經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)優(yōu)惠政策，在信托基金運(yùn)營(yíng)中按照國際慣例免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅，對(duì)租金收入計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅等統(tǒng)一綜合稅率5%收取，對(duì)信貸基金首次購買住房作為經(jīng)濟(jì)租賃房過戶的契稅、印花稅予以免繳等的優(yōu)惠。REITs建立的必要性緩解房地產(chǎn)商的資金壓力平抑房?jī)r(jià)拉動(dòng)內(nèi)需建立難點(diǎn)監(jiān)管部門不能協(xié)調(diào)理順利益的關(guān)系需要政府給予稅收的優(yōu)惠缺乏相關(guān)的政策和法律法規(guī)謝謝大家