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1、深圳證券交易所房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)毛志榮深圳證券交易所2004年11月1深圳證券交易所房地產(chǎn)投資信托(REITS)是由專業(yè)人員管理的從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動(dòng)的公司或集合資金投資計(jì)劃；經(jīng)營活動(dòng)中所得收入的絕大部分以派息形式分配給股東。21、什么是REITs？2深圳證券交易所產(chǎn)品要點(diǎn):1.股權(quán)類證券投資產(chǎn)品;2.對投資方向,收入分配有嚴(yán)格要求;3.避免雙重征稅;4.在交易所上市,與普通股票一樣交易.32、REITs產(chǎn)品的要點(diǎn)3深圳證券交易所房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道;我國證券市場面臨著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)平衡的問題：風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不夠合理，在可交
2、易投資產(chǎn)品中，大約80%為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品，大約20%為債券類低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品;發(fā)展路徑直接，法律障礙較少，市場需求大，交易前景好。44、我國為什么要發(fā)展REITS?4深圳證券交易所歷史:在美國起源于十九世紀(jì)八十年代。當(dāng)時(shí)投資者為了避免雙重征稅，成立信托形式的公司，主要原因是依照稅法，信托公司如果收入分配給收益人，不被征收公司利潤稅。對信托公司的稅收優(yōu)勢在二十世紀(jì)的三十年代被取消，公司和個(gè)人的收入必須支付公司和個(gè)人收入稅。在1960年由于對房地產(chǎn)投資信托投資的需求，艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將房地產(chǎn)投資信托作為利潤傳遞(PASS-TRHOUGH)的特殊稅收條例。自
3、此，除了一些很小的修改，該條例基本沒變。房地產(chǎn)投資信托按此條例可以避免雙重征稅，享受稅收優(yōu)勢。1986年的稅法改革允許REITs直接管理地產(chǎn)。1993年退休基金投資REITS的限制被取消。55、REITs的歷史5深圳證券交易所美國迄今已有300多家REITs在交易所上市交易，市值達(dá)三千億美元。日本、韓國、新加坡、澳大利亞等國的交易所都已有REITs上市,與普通股票一樣交易。近年來歐洲、亞洲、南美洲的一些國家都針對REITs制定專門的立法,推進(jìn)REITs的發(fā)展，截止至2003年底，已有18個(gè)國家和地區(qū)制定了REITs的法規(guī)，預(yù)計(jì)近期內(nèi)會(huì)有更多的國家加入這個(gè)行
4、列。66、REITs的現(xiàn)狀6深圳證券交易所美國REITs的發(fā)展模式主要表現(xiàn)在兩個(gè)主要方面：第一，稅法規(guī)定了REITs的基本條件；稅收優(yōu)惠是REITs發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力；第二，REITs根據(jù)市場的發(fā)展不斷創(chuàng)新，選擇合適的結(jié)構(gòu)和發(fā)展策略。亞洲各國和地區(qū)在很大程度上吸收了REITs在美國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),在結(jié)構(gòu)、投資范圍和收入分配等方面的要求與美國REITs很相似.亞洲模式與美國模式的主要差別在于亞洲普遍采用專項(xiàng)立法，通過修改投資、信托等有關(guān)法律，對REITs的設(shè)立、結(jié)構(gòu)、投資資產(chǎn)、收入及其分配等方面予以明確的規(guī)定。77、REITs的發(fā)展模式7深圳證券交易所投資方向或收
5、入來源:投資與房地產(chǎn);或收入來源于房地產(chǎn)美國:至少75%的毛利來自房地產(chǎn)租金或房地產(chǎn)貸款的利息收益新加坡:至少70%的投資在房地產(chǎn)以及與房地產(chǎn)有關(guān)的資產(chǎn)香港:只限投資于可以產(chǎn)生收入的香港房地產(chǎn)項(xiàng)目;所持有的不產(chǎn)生收入的非房地產(chǎn)資產(chǎn)不可超過總資產(chǎn)凈值的10%；收入分配:收入的絕大部分以分紅形式分配給投資者美國:將不低于90%的利潤作為紅利分配給股東新加坡:每年必須將至少90%的收入分配給投資者香港:90%的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人88、REITs的條件8深圳證券交易所REITs的種類(美國)資產(chǎn)類:投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來源于房地產(chǎn)的租金。(
6、96.1%)房地產(chǎn)貸款類:投資并擁有房地產(chǎn)抵押貸款。主要經(jīng)營有，發(fā)放貸款給房地產(chǎn)業(yè)主；投資（購買）現(xiàn)有的房地產(chǎn)貸款或房地產(chǎn)支持證券（MBS)。收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息(2.3%)混合類:采取資產(chǎn)類和房地產(chǎn)貸款類的投資策略，投資既包括房地產(chǎn)本身也包括房地產(chǎn)貸款。(1.6%)99、REITs的種類9深圳證券交易所美國REITs投資的房地產(chǎn)分布1010、REITs房地產(chǎn)分布零售業(yè)Retail20.1%住宅Residential21.0%工業(yè)/辦公I(xiàn)ndustrial/Office33.1%特殊Specialty2.3%醫(yī)療HealthCare3.8%自助式
7、儲存?zhèn)}庫SelfStorage3.6%分散化資產(chǎn)Diversified8.5%MBS1.5%酒店/度假村Lodging/Resort6.1%10深圳證券交易所1、具有債券和小盤股票的收益特征2、與其他金融投資的低相關(guān)讀較低3、按規(guī)定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的既期收入；4、上市交易的REITs較房地產(chǎn)業(yè)的直接投資，信息不對稱度低；其經(jīng)營情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的監(jiān)督。1111、REITs的投資特性11深圳證券交易所1212、REITs交易和收益12深圳證券交易所房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道;我國證券市
8、場需要風(fēng)險(xiǎn)相對較低的產(chǎn)品發(fā)展路徑直接，法律障礙較少，市場需求大，交
