讀書札記《REITs房地產(chǎn)投資信托基金》

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1、讀書札記《REITs房地產(chǎn)投資信托基金》寫在前面小帆的自我掃盲之旅，感念和大家一路同行。緒論REITs的英文全稱是RealEstateInvestmentTrusts,直譯過來就是房地產(chǎn)投資信托基金。然而，REITs在實(shí)際中不僅僅是一個(gè)投資房地產(chǎn)信托這么簡單。REITs是一種特殊的公司或信托，滿足以下兒個(gè)條件：1.必須將至少90%的年度應(yīng)稅收入(資本利得除外)作為股息分配給份額持有人；2.必須將資產(chǎn)的75%投資于不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押貸款、其他REITs份額、現(xiàn)金或者是政府債券；3.必須從最難、抵押貸款利息、不動(dòng)產(chǎn)出售實(shí)現(xiàn)的利

2、得中獲得總收入的75%等?！@些要求的目的是將這種特殊目的的運(yùn)營公司的經(jīng)營局限在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)，以防止其稅收套利。?REITs的類型：美國的REITs分兩種類型：第一種是權(quán)益型REITs,即REITs自己持有房地產(chǎn)，將房地產(chǎn)租金收入等作為主要收入來源；第二種是抵押型REITs,即REITs將資金以抵押貸款(mortgage)的形式借貸給房地產(chǎn)開放商，或者是購買抵押貸款、抵押支持證券，以賺取利益為主要收入來源。在美國，REITs發(fā)展的早期，如20世紀(jì)60年代，是以抵押型REITs為主的。隨著時(shí)間的煙花，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐粰?quán)益型

3、REITs為主。到2008年，根據(jù)NARREIT的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，抵押型REITs已經(jīng)式微，權(quán)益型占據(jù)絕對主要地位。?美國的REITs換言之，美國的REITs是一種持有、運(yùn)營、開發(fā)、管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，其法律實(shí)體既可以是公司，也可以是信托。REITs與普通房地產(chǎn)企業(yè)的不同之處在于，REITs需要滿足一定的法定條件，同時(shí)享有在實(shí)體層面無需納稅的權(quán)利。在美國，由于房地產(chǎn)市場競爭較為充分，很多REITs逐漸聚焦在某一個(gè)特定領(lǐng)域，并在該領(lǐng)域形成了自己的核心競爭力。例如，聚焦于寫字樓、大型購物廣場、養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)、旅館、工業(yè)

4、物業(yè)等的REITSo?中國的房地產(chǎn)信托中國的信托業(yè)近幾年異軍突起，資管規(guī)模近10萬億元，根據(jù)信托行業(yè)協(xié)會(huì)2013年第三季度報(bào)告，其中頭像房地產(chǎn)業(yè)信托的8942億元。中國的信托沒有一個(gè)可以流通的二級(jí)市場，所以除了充當(dāng)資產(chǎn)證券化的特殊目的信托Z外，也不存在公開發(fā)行和公開交易的信托產(chǎn)品。中國的房地產(chǎn)信托以債券形式為主，資金主要用于房地產(chǎn)開發(fā)，期限多在兩年左右，與房地產(chǎn)開發(fā)周期兀配。其還款主要依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目本身銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。?中美REITs的差異美國的REITs通過資本市場創(chuàng)新，將原來無法流動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化成能夠被廣大公共投資

5、交易的流動(dòng)資產(chǎn)，從而在為房地產(chǎn)行業(yè)提供低成本的融資工具的同時(shí)，為公眾提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。從美國的情況看，持有REITs的當(dāng)期股息回報(bào)約為4%再加上約4%的股息增長率，總共能帶來8%左右的總回報(bào)率。而且REITs相比標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)、債券指數(shù)有更小的波動(dòng)性，與其他資產(chǎn)類別的相關(guān)系數(shù)相對較低，是一個(gè)能夠增強(qiáng)投資組合風(fēng)險(xiǎn)收益特性的不錯(cuò)的選擇。中國的房地產(chǎn)信托以發(fā)放信托貸款為主，而且都是針對具體的項(xiàng)冃，具有很強(qiáng)的項(xiàng)FI融資的特點(diǎn)，信托僅僅充當(dāng)了結(jié)構(gòu)化融資的特殊目的載體，而信托公司實(shí)際上干的事投資銀行或者說是商業(yè)銀行的活。因此，

6、雖然REITs中也有“信托”（trusts）—詞，但是它和中國的房地產(chǎn)信托是兩個(gè)完全不同的概念。中國房地產(chǎn)信托的發(fā)展得益于近年來全球流動(dòng)性的增加以及銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸受限這兩種因素。具有較高的門檻，面向高凈值客戶，收益基本在20%左右，另外加上信托公司以及相關(guān)渠道的費(fèi)用，房地產(chǎn)融資成本要在12%左右，甚至更高。我國房?地產(chǎn)信托發(fā)展過于以來政策所形成的特定經(jīng)濟(jì)金融形勢的現(xiàn)狀，為房地產(chǎn)信托的長期發(fā)展內(nèi)置了不穩(wěn)定因素。從長期來看，或許在美國發(fā)展了50多年的REITs模式可以成為房地產(chǎn)信托未來發(fā)展轉(zhuǎn)型的方向。?房地產(chǎn)的周期性從

7、基礎(chǔ)資產(chǎn)的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)具有高度周期性的行業(yè)。然后中國房地產(chǎn)市場連續(xù)高速增長十年，橫跨多個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，價(jià)格出現(xiàn)剛性特征，都應(yīng)當(dāng)不是一個(gè)正常的現(xiàn)象。房地產(chǎn)的周期性主要來自兩個(gè)方面：1.房地產(chǎn)空問市場本身的供需關(guān)系所形成的周期性，這種周期性由于房地產(chǎn)較長的建設(shè)周期而得到強(qiáng)化；2.信貸市場所形成的周期性，更多來源于更加宏觀的外部環(huán)境。今天中國的商業(yè)房地產(chǎn)的回收周期長達(dá)數(shù)十年之久，當(dāng)期租金回報(bào)率不到3%,這種收益率低于同期國債的收益率的“佯謬”現(xiàn)象，無法用本書的理論來解釋，只有放在金融市場不完全的大背景下和有效市場假

8、設(shè)（EMH）不成立的前提下來討論，才能解釋。