房地產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)

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1、房地產(chǎn)企業(yè)直接融資新模式——房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)上海Shanghai北京Beijing深圳Shenzhen杭州Hangzhou蘇州Suzhou楊曉高級(jí)合伙人上海市錦天城律師事務(wù)所2011年4月目錄前言第一章：REITs的定義和商業(yè)模式第三章：REITs的法律架構(gòu)第四章：我國REITs試點(diǎn)方案介紹第五章：REITs產(chǎn)品相關(guān)合同法律問題房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的宏觀經(jīng)濟(jì)背景前言美國次貸、雷曼風(fēng)暴、全球金融危機(jī)與迪拜泡沫國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，高速周期與結(jié)構(gòu)性矛盾人民幣對(duì)外升值與對(duì)內(nèi)貶值悖論國際資本流動(dòng)與國內(nèi)流動(dòng)性經(jīng)濟(jì)增長與CPI悖論，貨幣適度

2、寬松房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的中觀經(jīng)濟(jì)背景前言中國金融體系殘缺、金融體制缺位中國金融產(chǎn)品稀缺，金融通道不暢中國信用體系缺失、信用機(jī)制失靈房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的微觀經(jīng)濟(jì)背景前言房地產(chǎn)缺乏融資通道與路徑房地產(chǎn)融資渠道的單一性局限及風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融亟待路徑優(yōu)化與模式創(chuàng)新，加快直接融資市場(chǎng)、信托市場(chǎng)建設(shè)房地產(chǎn)亟待構(gòu)建多元化、信托化、資本化、國際化的金融體系中國房地產(chǎn)金融鏈的組合與優(yōu)化前言商業(yè)銀行壟斷地位、主渠道地位中短期不變信托是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的核心主流范式PE+信托+銀行+證券化（REITs為主導(dǎo)）+資本市場(chǎng)是地產(chǎn)融資的主流組合模式。REITs代表房地產(chǎn)金融未來發(fā)

3、展的主流方向外資金融機(jī)構(gòu)、外資基金是地產(chǎn)融資的另一條有效通道資本化、證券化、信托化、多元化、國際化是金融優(yōu)化大勢(shì)所趨房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)2008年12月，國務(wù)院發(fā)布“金融國九條”，正式提出通過房地產(chǎn)投資信托基金拓寬企業(yè)融資渠道2009年4月，國務(wù)院正式批復(fù)關(guān)于推進(jìn)REITs試點(diǎn)工作的總體方案，明確由人民銀行牽，十一個(gè)部位組成聯(lián)合試點(diǎn)工作組，研究在銀行間債權(quán)市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)開展REITs試點(diǎn)REITs在我國的試點(diǎn)自2009年啟動(dòng)，至今相關(guān)產(chǎn)品在人民銀行的審批過程中。我國的REITs試點(diǎn)產(chǎn)品是以商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)物業(yè)資產(chǎn)為投資方

4、向。迄今，很多城市提出利用REITs開展保障性住房融資的方案。如天津準(zhǔn)備發(fā)起一只38億元的廉租房REITs基金。上海浦東新區(qū)也有意利用REITs開展保障性住房、人才公寓的建設(shè)。此外，廣州、蘇州等地也在考慮以發(fā)行REITs產(chǎn)品籌措保障房建設(shè)資金。第一章：REITs的定義和商業(yè)模式REITs(RealEstateInvestmentTrusts)定義：房地產(chǎn)投資信托基金是投資于能產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)從而為投資者提供穩(wěn)定收益的投資信托計(jì)劃。該計(jì)劃將房地產(chǎn)租賃和出售等經(jīng)營活動(dòng)中所得的收入以派息形式分配給信托單位持有人，并且可在公開市場(chǎng)

5、交易流通特點(diǎn)：作為一種新型的金融投資產(chǎn)品，它將個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者的資金匯集起來，再投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)REITs的投資方向非常廣泛全球REITs的總市值超過4700億美元;美國REITs市值占所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的92.6%;美國REITs融資規(guī)模占所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的90.5%.REITs的典型交易結(jié)構(gòu)REITs投資者風(fēng)險(xiǎn)較低資產(chǎn)管理人受托人物業(yè)物業(yè)管理人投資收益分配物業(yè)帶來的凈利潤投融資管理管理費(fèi)信托費(fèi)擁有物業(yè)代表投資者物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)交易參與方受托人：接受發(fā)起人委托設(shè)立REITs，發(fā)行單位信托證券，委托外部服

6、務(wù)機(jī)構(gòu)管理信托投資投資者：單位信托證券持有人，購買信托證券并享有信托收益資產(chǎn)管理人：REITs可以由受托人自行管理，也可以委任外部管理人物業(yè)管理人：通常由發(fā)起人（原物業(yè)所有人）或其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司擔(dān)任，負(fù)責(zé)物業(yè)管理交易涉及的中介機(jī)構(gòu)：承銷商、審計(jì)師、律師、資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)級(jí)公司REITs的重要特征上市流通REITs將完整物業(yè)資產(chǎn)分成相對(duì)較小的單元，并可以在公開市場(chǎng)上市/流通，降低投資者門檻，并拓寬了地產(chǎn)投資退出機(jī)制稅收中性不因REITs本身的結(jié)構(gòu)帶來新的稅收負(fù)擔(dān)，某些地區(qū)為了促進(jìn)REITs市場(chǎng)的發(fā)展，給予了一定的稅收優(yōu)惠派息政策必須將全部或絕大

7、部分收入派發(fā)給基金單位持有人專業(yè)管理發(fā)起人通常組建獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司來管理REITs，并聘請(qǐng)物業(yè)管理人，提高地產(chǎn)投資的專業(yè)化水平國際市場(chǎng)上REITs的主要類型標(biāo)的資產(chǎn)未來收益來源擁有和管理能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商鋪、寫字樓、高檔公寓等股權(quán)型以標(biāo)的資產(chǎn)組合和租金收入作為主要的未來收入來源；標(biāo)的資產(chǎn)升值收益；可能的資產(chǎn)注入向房地產(chǎn)管理者和開發(fā)商提供抵押貸款，或購買房地產(chǎn)抵押證券資產(chǎn)組合中既包括實(shí)物房地產(chǎn)項(xiàng)目，也包括提供的抵押貸款以所提供抵押貸款的利息收入作為主要的未來收入來源未來收入既包括租金收入，也包括抵押貸款的利息收入債權(quán)型混合

8、型根據(jù)組成和資產(chǎn)種類，國際市場(chǎng)上REITs分為股權(quán)型、債權(quán)型（抵押型）和混合型三種主要類型。REITs的治理結(jié)構(gòu)內(nèi)治型REITs，是按照特殊規(guī)定成立的公司，以美國最為典型，多是按照稅法或者RE