房地產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)

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1、房地產(chǎn)企業(yè)直接融資新模式——房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)上海Shanghai北京Beijing深圳Shenzhen杭州Hangzhou蘇州Suzhou楊曉高級(jí)合伙人上海市錦天城律師事務(wù)所2011年4月目錄前言第一章：REITs的定義和商業(yè)模式第三章：REITs的法律架構(gòu)第四章：我國(guó)REITs試點(diǎn)方案介紹第五章：REITs產(chǎn)品相關(guān)合同法律問(wèn)題房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的宏觀經(jīng)濟(jì)背景前言美國(guó)次貸、雷曼風(fēng)暴、全球金融危機(jī)與迪拜泡沫國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，高速周期與結(jié)構(gòu)性矛盾人民幣對(duì)外升值與對(duì)內(nèi)貶值悖論國(guó)際資本流動(dòng)與國(guó)內(nèi)流動(dòng)性經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與CPI悖論

2、，貨幣適度寬松房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的中觀經(jīng)濟(jì)背景前言中國(guó)金融體系殘缺、金融體制缺位中國(guó)金融產(chǎn)品稀缺，金融通道不暢中國(guó)信用體系缺失、信用機(jī)制失靈房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的微觀經(jīng)濟(jì)背景前言房地產(chǎn)缺乏融資通道與路徑房地產(chǎn)融資渠道的單一性局限及風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融亟待路徑優(yōu)化與模式創(chuàng)新，加快直接融資市場(chǎng)、信托市場(chǎng)建設(shè)房地產(chǎn)亟待構(gòu)建多元化、信托化、資本化、國(guó)際化的金融體系中國(guó)房地產(chǎn)金融鏈的組合與優(yōu)化前言商業(yè)銀行壟斷地位、主渠道地位中短期不變信托是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的核心主流范式PE+信托+銀行+證券化（REITs為主導(dǎo)）+資本市場(chǎng)是地產(chǎn)融資的主流組合模式。REITs

3、代表房地產(chǎn)金融未來(lái)發(fā)展的主流方向外資金融機(jī)構(gòu)、外資基金是地產(chǎn)融資的另一條有效通道資本化、證券化、信托化、多元化、國(guó)際化是金融優(yōu)化大勢(shì)所趨房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)2008年12月，國(guó)務(wù)院發(fā)布“金融國(guó)九條”，正式提出通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金拓寬企業(yè)融資渠道2009年4月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)關(guān)于推進(jìn)REITs試點(diǎn)工作的總體方案，明確由人民銀行牽，十一個(gè)部位組成聯(lián)合試點(diǎn)工作組，研究在銀行間債權(quán)市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)開(kāi)展REITs試點(diǎn)REITs在我國(guó)的試點(diǎn)自2009年啟動(dòng)，至今相關(guān)產(chǎn)品在人民銀行的審批過(guò)程中。我國(guó)的REITs試點(diǎn)產(chǎn)品是以商

4、業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)資產(chǎn)為投資方向。迄今，很多城市提出利用REITs開(kāi)展保障性住房融資的方案。如天津準(zhǔn)備發(fā)起一只38億元的廉租房REITs基金。上海浦東新區(qū)也有意利用REITs開(kāi)展保障性住房、人才公寓的建設(shè)。此外，廣州、蘇州等地也在考慮以發(fā)行REITs產(chǎn)品籌措保障房建設(shè)資金。第一章：REITs的定義和商業(yè)模式REITs(RealEstateInvestmentTrusts)定義：房地產(chǎn)投資信托基金是投資于能產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)從而為投資者提供穩(wěn)定收益的投資信托計(jì)劃。該計(jì)劃將房地產(chǎn)租賃和出售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所得的收入以派息形

5、式分配給信托單位持有人，并且可在公開(kāi)市場(chǎng)交易流通特點(diǎn)：作為一種新型的金融投資產(chǎn)品，它將個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者的資金匯集起來(lái)，再投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)REITs的投資方向非常廣泛全球REITs的總市值超過(guò)4700億美元;美國(guó)REITs市值占所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的92.6%;美國(guó)REITs融資規(guī)模占所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的90.5%.REITs的典型交易結(jié)構(gòu)REITs投資者風(fēng)險(xiǎn)較低資產(chǎn)管理人受托人物業(yè)物業(yè)管理人投資收益分配物業(yè)帶來(lái)的凈利潤(rùn)投融資管理管理費(fèi)信托費(fèi)擁有物業(yè)代表投資者物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)交易參與方受托人：接受發(fā)起

6、人委托設(shè)立REITs，發(fā)行單位信托證券，委托外部服務(wù)機(jī)構(gòu)管理信托投資投資者：?jiǎn)挝恍磐凶C券持有人，購(gòu)買(mǎi)信托證券并享有信托收益資產(chǎn)管理人：REITs可以由受托人自行管理，也可以委任外部管理人物業(yè)管理人：通常由發(fā)起人（原物業(yè)所有人）或其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司擔(dān)任，負(fù)責(zé)物業(yè)管理交易涉及的中介機(jī)構(gòu)：承銷商、審計(jì)師、律師、資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)級(jí)公司REITs的重要特征上市流通REITs將完整物業(yè)資產(chǎn)分成相對(duì)較小的單元，并可以在公開(kāi)市場(chǎng)上市/流通，降低投資者門(mén)檻，并拓寬了地產(chǎn)投資退出機(jī)制稅收中性不因REITs本身的結(jié)構(gòu)帶來(lái)新的稅收負(fù)擔(dān)，某些地區(qū)為了促進(jìn)REI

7、Ts市場(chǎng)的發(fā)展，給予了一定的稅收優(yōu)惠派息政策必須將全部或絕大部分收入派發(fā)給基金單位持有人專業(yè)管理發(fā)起人通常組建獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司來(lái)管理REITs，并聘請(qǐng)物業(yè)管理人，提高地產(chǎn)投資的專業(yè)化水平國(guó)際市場(chǎng)上REITs的主要類型標(biāo)的資產(chǎn)未來(lái)收益來(lái)源擁有和管理能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商鋪、寫(xiě)字樓、高檔公寓等股權(quán)型以標(biāo)的資產(chǎn)組合和租金收入作為主要的未來(lái)收入來(lái)源；標(biāo)的資產(chǎn)升值收益；可能的資產(chǎn)注入向房地產(chǎn)管理者和開(kāi)發(fā)商提供抵押貸款，或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押證券資產(chǎn)組合中既包括實(shí)物房地產(chǎn)項(xiàng)目，也包括提供的抵押貸款以所提供抵押貸款的利息收入作為主要的

8、未來(lái)收入來(lái)源未來(lái)收入既包括租金收入，也包括抵押貸款的利息收入債權(quán)型混合型根據(jù)組成和資產(chǎn)種類，國(guó)際市場(chǎng)上REITs分為股權(quán)型、債權(quán)型（抵押型）和混合型三種主要類型。REITs的治理結(jié)構(gòu)內(nèi)治型REITs，是按照特殊規(guī)定成立的公司，以美國(guó)最為典型，多是按照稅法或者RE