【5A版】房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理課件.pptx

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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理2013年7月30日培訓(xùn)的目的了解成本管什么？管誰(shuí)？如何管？了解成本管理目的、意義、價(jià)值；學(xué)會(huì)用經(jīng)濟(jì)語(yǔ)言、思路推動(dòng)工作；內(nèi)容目錄第一章房地產(chǎn)成本管理基本認(rèn)識(shí)第二章如何開(kāi)展成本目標(biāo)管理第三章各階段成本管理的對(duì)象、關(guān)注點(diǎn)第四章用經(jīng)濟(jì)語(yǔ)言、思路推動(dòng)工作第一章：房地產(chǎn)成本管理基本認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)成本的組成成本管理的演變過(guò)程成本管理要解決的問(wèn)題；價(jià)值創(chuàng)造成本管理的幾個(gè)基本理念房地產(chǎn)成本管理中的幾個(gè)關(guān)系處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地成本1、土地出讓金2、契稅3、交易手續(xù)費(fèi)項(xiàng)目直接成本1、勘察設(shè)計(jì)2、政府規(guī)費(fèi)3

2、、建安成本4、基礎(chǔ)設(shè)施5、項(xiàng)目配套管理成本財(cái)務(wù)費(fèi)用1、融資利息2、融資手續(xù)費(fèi)3、匯兌損益行政管理、人員工資、固定資產(chǎn)折舊、房產(chǎn)稅費(fèi)、差旅交通、車輛使用、教育、工會(huì)等。1.房地產(chǎn)成本的組成營(yíng)業(yè)費(fèi)用人工費(fèi)用、辦公費(fèi)用、通訊費(fèi)用、差旅費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、綠化費(fèi)、稅務(wù)代理費(fèi)、人員招聘、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、車輛費(fèi)用、維修費(fèi)用、廣告宣傳、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅、保險(xiǎn)費(fèi)、攤銷費(fèi)用、折舊、交際費(fèi)。管理費(fèi)用人工費(fèi)用、辦公費(fèi)用、通訊費(fèi)用、差旅費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、綠化費(fèi)、稅務(wù)代理費(fèi)、人員招聘、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、

3、教育經(jīng)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、車輛費(fèi)用、維修費(fèi)用、行政管理費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、土地增值稅、印花稅、殘疾人就業(yè)保障金、保險(xiǎn)費(fèi)、壞賬備抵、減值準(zhǔn)備、攤銷費(fèi)用、折舊、交際費(fèi)、保險(xiǎn)金、公積金。財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出、銀行手續(xù)費(fèi)、匯兌損益。審算型控制型成本管理水平價(jià)值創(chuàng)造型定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價(jià)正確。強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值。強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價(jià)比發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值。管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求增高2.房地產(chǎn)成本管理的演變過(guò)程3.成本管理要解決的問(wèn)題成本管理需要解決的問(wèn)題：1、確保公司的利益；2、確

4、保業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)可控；3、確保業(yè)務(wù)的正常推動(dòng)；誤區(qū)：成本管理只是簡(jiǎn)單的算賬，誤解傳統(tǒng)的成本核算業(yè)務(wù)就是成本管理；4.價(jià)值創(chuàng)造成本管理的四個(gè)基本理念分析：提升價(jià)值(V=F/C)的途徑及其適用環(huán)境概念：什么是無(wú)效成本、什么是有效成本誤區(qū)：盲目壓低成本成本管理的目的在于消除無(wú)效成本、提升產(chǎn)品價(jià)值和投資效益、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)4.1經(jīng)營(yíng)理念計(jì)算公式：有效成本=總成本-無(wú)效成本無(wú)效成本：房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的，對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒(méi)有作用、無(wú)法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償?shù)幕ㄙM(fèi)，屬于浪費(fèi)的成本費(fèi)用。有效成本：能形成有效產(chǎn)品或提升價(jià)值，對(duì)促進(jìn)營(yíng)銷有積極作

5、用的成本費(fèi)用。定義誤區(qū)：產(chǎn)品管理與成本管理割裂，分別運(yùn)作成本的決定因素之一是產(chǎn)品，成本是產(chǎn)品的一個(gè)重要屬性4.2產(chǎn)品理念成本的決定因素之一是市場(chǎng)，成本的價(jià)格體現(xiàn)必須隨行就市誤區(qū)：脫離市場(chǎng)定價(jià)格，無(wú)視變化定死目標(biāo)4.3市場(chǎng)理念經(jīng)濟(jì)與技術(shù)不可分，專業(yè)化的運(yùn)作是成本管理的前提誤區(qū)：只要懂預(yù)結(jié)算、會(huì)砍價(jià)就可以管好成本4.4專業(yè)理念掌握什么是無(wú)效成本；清晰產(chǎn)生的原因；持續(xù)的統(tǒng)計(jì)與分析；落實(shí)責(zé)任人，制定計(jì)劃；跟蹤、反饋、解決；成本管理理念的落實(shí)：如何管理無(wú)效成本管理？減少項(xiàng)目中的無(wú)效成本，是成本管理的目標(biāo)之一；5.房地產(chǎn)成本管理中的幾個(gè)關(guān)系處理成本

6、與品質(zhì)、速度的沖突：成本確定與變化的矛盾：決策中以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)決定取舍；強(qiáng)調(diào)有效投入：提高性價(jià)比、考慮潛在的時(shí)間本；變化是永恒的、絕對(duì)的，正視變化、盡可能確定；需要預(yù)測(cè)和跟蹤外部帶來(lái)的的變化（市場(chǎng)、政策、資源）必須預(yù)控內(nèi)部造成的變化（運(yùn)營(yíng)管理），對(duì)業(yè)務(wù)和成本的操作過(guò)程和結(jié)果設(shè)定框架；第二章：如何開(kāi)展目標(biāo)成本管理1、目標(biāo)成本管理的意義2、目標(biāo)成本管理的基本方法3、目標(biāo)成本管理的7大階段4、目標(biāo)成本的業(yè)務(wù)管理5、保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施成本管理是業(yè)務(wù)管理的一個(gè)方面，必須滲透在業(yè)務(wù)過(guò)程中；為了強(qiáng)調(diào)和監(jiān)控而提煉出成本管理鏈條，但最終通過(guò)業(yè)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)

7、與各業(yè)務(wù)管理的關(guān)系：與造價(jià)管理的關(guān)系：造價(jià)業(yè)務(wù)：開(kāi)發(fā)過(guò)程所需，圖紙測(cè)算，工程計(jì)量和計(jì)價(jià)，是成本管理基礎(chǔ)；成本管理：經(jīng)營(yíng)管理所需，成本預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、核算、分析及考評(píng)181.目標(biāo)成本管理的意義動(dòng)態(tài)掌控成本確保項(xiàng)目盈利達(dá)成企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)–建立控制基準(zhǔn)–保持心中有數(shù)–業(yè)務(wù)習(xí)慣轉(zhuǎn)變成本目標(biāo)確定–發(fā)現(xiàn)管控風(fēng)險(xiǎn)大到整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理，小到一張變更、簽證的管理均適用這個(gè)過(guò)程！192.目標(biāo)成本管理的基本方法確定目標(biāo)分解計(jì)劃保障實(shí)施績(jī)效評(píng)估獎(jiǎng)懲逗硬拿地階段成本控制的價(jià)值產(chǎn)品策劃定位階段方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段估算成本概算成本方案版目標(biāo)成本施工

8、圖版目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本管理后評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施階段（招標(biāo)+建設(shè)）后評(píng)價(jià)施階段目標(biāo)成本的確定動(dòng)態(tài)成本管理項(xiàng)目后評(píng)價(jià)目標(biāo)成本管理七大階段3.目標(biāo)成本管理的七大階段三大板塊目標(biāo)成本制定造價(jià)業(yè)務(wù)管理目標(biāo)成本管理業(yè)務(wù)管理12