試論房地產(chǎn)評估中市場法應(yīng)用

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1、試論房地產(chǎn)評估中市場法應(yīng)用摘要：在房地產(chǎn)評估中，根據(jù)其估價對象的特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，評估方法分別有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等。市場法是根據(jù)估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法。關(guān)鍵詞：市場法房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)評估應(yīng)用1房地產(chǎn)估價的涵義房地產(chǎn)估價全稱為房地產(chǎn)價格評估，可以簡單的理解為估測房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價是以房地產(chǎn)為估價對象，由專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所做出的判斷和推測

2、。房地產(chǎn)估價的本質(zhì)內(nèi)容是估價人員對估價對象進行價值評估，是對房地產(chǎn)客觀價值的反映。房地產(chǎn)評估中根據(jù)其估價對象的特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，評估方法分別有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等。2.市場法的涵義1）市場法的定義市場法是根據(jù)估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法。估價對象相似的房地產(chǎn)簡稱可比實例，是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與估價對象相類似的房地產(chǎn)。2）市場法的理論依據(jù)房地產(chǎn)價格形成的替代原則是市場法運用的基本理論依據(jù)，即在同同一放低唱市場上有相類似的房地產(chǎn)。市場法估價需要在

3、估價時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以才用市場法估價。3）市場法的應(yīng)用采用市場法對房地產(chǎn)進行估價，對所選取案例進行交易情況、交易時間、區(qū)域因素和個別因素的修正。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。區(qū)域因素主要有繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等。個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點和條件。例如面積、采光、位置、樓層、建造年代等。運用市場法評估必須要搜集大量的交易實例，只有擁有了估價對象所在地區(qū)的大量房地產(chǎn)交易案例，才能了解估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情。然后從搜集到的交易案例中選取可比實例，因為針對估計對象及估

4、價目的、估價時點，在搜集到的案例中某些案例是不適用的，需要選取符合一定條件的的交易案例作為可比實例。選取可比實例時要選取與估價對象的類似房地產(chǎn)，比如與估價對象區(qū)位相近、用途相同、權(quán)利性質(zhì)相同等；可比實例交易類型與估計目的吻合；可比實例的成交日期盡量接近估價時點。選取好可比實例，對可比實例建立比較基準(zhǔn)，進行各個因素的修正，計算出比準(zhǔn)價格，最后分析才用平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)等方法，綜合合成一個比準(zhǔn)價值，從而測算出估價對象的價值。3市場法應(yīng)用實例評估某住宅2013年1月8日的市場價值，建筑面積為81.56平方米，在該住宅附近選取了個可比實例。(3)測算出比準(zhǔn)單價分別為4900元/平方米、49

5、75元/平方米、4712元/平方米。(4)求取估價對象價值。因為可比實例與估價對象用途相同、位置相近，估算術(shù)平均值作為本次市場比較法的比準(zhǔn)單價:4結(jié)束語隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)事業(yè)也將獲得更大的發(fā)展空間，而房地產(chǎn)評估作為一項重要的工作，其對于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展有著十分重要的影響。在房地產(chǎn)評估中科學(xué)運用市場法，能夠極大的提髙房地產(chǎn)評估的效率，從而促進我國房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。參考文獻：[1]葉路.運用市場法進行房地產(chǎn)評估時存在的問題及改進意見[J].中國資產(chǎn)評估，2005(11).[2]葛?，王瓊.我國房地產(chǎn)評估專門性指令研究[J].中國商界：下半月，2010(11)[3]

6、和戰(zhàn)紅.市場法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用探究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011(06)