市場法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用

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1、市場法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用　　【摘要】市場法是近年來應(yīng)用較為廣泛的一種評估方法，在評估過程中能夠較好反映出房地產(chǎn)的市場狀態(tài)。本文通過介紹市場法的基本理念及其適用范圍，重點(diǎn)就市場法評估的程序進(jìn)行探討，并闡述了市場法在房地產(chǎn)評估體系中的重要性，以供類似研究工程參考?！娟P(guān)鍵詞】市場法；適用范圍；房地產(chǎn)；評估體系隨著我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐愈加迅速，房地產(chǎn)評估工作也逐漸成為了業(yè)界人士重點(diǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)。目前房地產(chǎn)評估方法有很多，主要包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法等，其中市場法是最為常用的評估方法。市場法是通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似

2、資產(chǎn)的異同，并調(diào)整類似的市場價格，從而確保被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法，具有操作方便、效率高和適應(yīng)性廣等優(yōu)點(diǎn)，能夠較為直觀地反映出房地產(chǎn)評估的價值標(biāo)準(zhǔn)，其評估的說服力容易為估價人員、委托者和社會認(rèn)識所認(rèn)可。本文通過探討市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，提出了一些個人觀點(diǎn)，以期確保市場法能夠綜合運(yùn)用于資產(chǎn)評估工作當(dāng)中。1、市場法的理論依據(jù)9從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，評估對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的己知成交價格來求取。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)交易中存在著交易者的心態(tài)、偏

3、好、對市場的了解程度等情況的不同，現(xiàn)實(shí)生活中的某一宗具體的房地產(chǎn)交易的成交價格很有可能是處于偏離平均市場價格。2、市場法的適用范圍及應(yīng)用條件2.1適用范圍（1）適用于有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實(shí)例，使市場法具有使用基礎(chǔ)。（2）適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)。在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠充分的地區(qū)，較難采用這一方法。2.2應(yīng)用條件（1）具備充足的市場交易資料市場法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實(shí)例。具體來說，充足的市場交易資料是指：數(shù)據(jù)充足、資料可靠和質(zhì)量保證。（2）

4、具備豐富的評估經(jīng)驗(yàn)9市場法的正確運(yùn)用對評估主體也有嚴(yán)格的要求。在運(yùn)用這一方法時，需要選定比較實(shí)例與待估房地產(chǎn)進(jìn)行分析比較，并對交易情況、交易期日、區(qū)域因素及個別因素做出修正，這些都需要多方面的知識和豐富的經(jīng)驗(yàn)。3、市場法評估的程序3.1搜集交易實(shí)例運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價格，是建立在充足的案例資料基礎(chǔ)上的。如果案例資料太少，就有可能受到個別非正常交易案例的影響，使評估出的價格失真，不夠客觀。因此，應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實(shí)例。3.2確定可比交易案例選取可比實(shí)例就是從己搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與評估對象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與評估時點(diǎn)相近的、成交價格為正常價

5、格或可修正為正常價格的交易實(shí)例。其數(shù)量一般為3個以上?？杀葘?shí)例房地產(chǎn)選擇的合適與否，將直接影響市場法評估的最終結(jié)果，因此這一篩選過程應(yīng)特別慎重。選取的交易實(shí)例具體應(yīng)符合下列標(biāo)準(zhǔn)：（1）與待估房地產(chǎn)的用途相同；（2）與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同；（3）與待估房地產(chǎn)交易類型相同；（4）交易實(shí)例必須為正常交易，或可修正為正常交易；（5）交易時間與待估房地產(chǎn)的評估時點(diǎn)應(yīng)盡量接近；（6）處于待估房地產(chǎn)的同一供需圈。3.3建立價格可比基礎(chǔ)9在選好了可比的參考實(shí)例后，首先，需要對所選擇的可比參考實(shí)例的實(shí)際交易價格作換算整理，從而使這些參考實(shí)例具有一致的可比性和價格單位，為進(jìn)行后續(xù)的比較修

6、正建立共同的基礎(chǔ)。這主要包括：（1）統(tǒng)一付款方式；（2）統(tǒng)一采用的單價；（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。3.4修正各項因素建立價格可比基礎(chǔ)，主要是為進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素及使用年期等的修正服務(wù)的。這主要包括：（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）區(qū)域因素修正；（4）個別因素修正；（5）容積率修正；（6）土地使用年期修正。3.5確定房地產(chǎn)價格當(dāng)交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結(jié)果，求出某一可比實(shí)例的修正價格（比準(zhǔn)價格）。通常的公式為：可比實(shí)例修正價格=可比實(shí)例成交價×交易情況修正系數(shù)

7、×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)9通過計算后，根據(jù)每個交易實(shí)例都可計算出一個修正價格，而且不會完全一致，這就需要綜合計算求出待估房地產(chǎn)的評估值。綜合的方法可采用統(tǒng)計學(xué)方法，如：簡單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。4、市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中的重要地位市場法是在評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法，這一點(diǎn)已得到國際評估界的公認(rèn)。市場法在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)評估中處于主導(dǎo)地位。市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中所占據(jù)的重要地位，